??二季度以來，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應了多宗優質土地，土地市場熱度明顯提升，溢價率明顯上揚，尤其是一體化進程較快的長三角城市優質地塊供應力度明顯加強，土地市場整體呈現量穩價增的格局。

??考慮到各城市當前土地市場熱度、土地供應預期不盡相同，未來各能級城市市場也將繼續分化。為此，我們在厘清上半年市場走向的基礎上，結合各城市2020年宅地供應計劃動向，對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統性分析，進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??01

??供地動向：優質土地大量入市

??熱點城市供應多超去年同期

??受疫情影響，今年年初多城市土地出讓一度中止，而隨著疫情逐漸得到控制，為了盡快讓市場恢復正軌，保障土地供應，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應了多宗優質土地，加之各城市在2、3月份集中出臺了“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策，房企緊張的融資環境也適度寬松，房地產市場熱度明顯上升。

??1、供求規模：二季度供地規模大增，上半年掛牌量已超過去年同期（略）

??1.1 一線城市：供地力度進一步提升，滬廣供應規模破千萬方

??1.2二線城市：熱度回升二季度供應顯著放量，蘇州、廈門成交量同比大增

??1.3三四線城市：過半城市成交面積同比下跌，但長三角成交規模不減反增

??2、地價調整：過半地塊出讓底價上調，長三角城市起拍價明顯上漲（略）

??2.1 一線城市：優質土地集中出讓，北京出讓底價明顯上漲

??2.2 二線城市：多數城市出讓底價增加，疫情持續沖擊下天津起拍地價明顯回調

??2.3三四線城市：九成城市宅地底價上漲，長三角城市漲幅突出

??3、類型分布：住宅用地占比微漲，上半年一線城市加強宅地供應力度（略）

??3.1 一線城市：綜合體項目供應增多，北京“不限價”宅地入市量大幅提升

??3.2二線城市：過半城市宅地成交比例上漲，杭州主城區供地量明顯增加

??3.3三四線城市：宅地成交占比微漲，徐州、東莞上半年宅地供應明顯放量

??02

??市場熱度：二三線優質地助推熱度上升

??長三角區域升溫最為顯著

??進入2020年3月后，一二線城市土地市場率先回暖，并迅速升溫；很快地，二線地市熱度蔓延至三四線城市，三四線順勢也加強了供應力度，特別是佛山、東莞等熱點城市，土地供應力度多超去年同期。在這些熱點城市的帶動下，上半年土地市場溢價率不斷上行，流拍率較去年末明顯降低，市場熱度已然回溫。

??1、土地流拍：流拍率較年初明顯下滑，但二三線遠郊區縣流拍依然嚴重（略）

??1.1流拍趨勢：上半年流拍率維持相對低位，但依然高于去年同期（略）

??1.2各能級表現：三四線流拍率明顯高于二線，遠郊、縣市成為流拍“重災區”（略）

??2、土拍溢價：優質土地供應帶動溢價率走高，長三角地市熱度維系高位（節選）

??為了盡快刺激地市熱度回暖，各城市紛紛加大了優質土地的供應，加之近來房企融資環境較去年末明顯寬松，企業競拍參與度也明顯提升。不過，由于大部分熱點城市對溢價率仍有限制，且隨著市場進一步轉熱，一些熱點城市如南京已采取措施控制溢價率繼續上漲，因此整體溢價率上漲趨勢較為緩和，并未像去年上半年一樣猛然走高。

??2.1溢價走勢：優質土地放量疊加融資寬松利好，溢價率年內持續走高（略）

??2.2各能級表現：優質地塊加速入市，長三角二三線城市地市顯著升溫（節選）

??并且由于政策調控相對較松、拿地門檻相對較低，二季度二線城市的地市溫度快速上漲。特別是地價相對較低同時又有大規模優質土地出讓的合肥、南寧和寧波，在上半年表現十分突出，平均溢價率均在30%以上，多宗土地以高溢價成交。

??雖然信貸環境寬松加之優質土地集中出讓利好，二線地市熱度不斷上漲，但就上半年整體情況來看僅有7個城市溢價率同比上漲，其中寧波、福州、廈門、成都和昆明僅是相比去年微漲，僅有太原和貴陽漲幅較大。

??3、地價動向：四成城市地價創三年新高，建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著（節選）

??我們統計了前6個月311個典型城市的土地成交均價，并將其分別與2016、2017、2018年、2019年成交均價相比較，可以發現：311個城市中，有124個城市地價較2019年明顯上漲（漲幅超10%），108個城市突破2016年以來新高，總的來看，當前土地市場熱度已經有明顯上漲，但各能級城市呈現出不同的特點，下面我們將分能級城市具體分析：

??3.1一二線城市：“限價”背景下多數城市地價難創新高，天津地價持續回調（節選）

??一線城市方面，四個城市中僅有北京地價創下新高，其余三個城市的地價均不及地王頻出的2016年時期。

??23個典型二線城市土地變動情況差異較大，總的來看，可以分為五類：

??第一，地價突破2016年以來新高的城市，典型武漢、沈陽、鄭州、石家莊等。這些城市的土地價格多還處于相對低位，市場發力相對比較晚，而近兩年受“人才政策”利好影響，房地產市場明顯受益，土地價格上漲動力強勁，上半年成交的土地價格對比過去幾年均有大幅的提升，地價正值高位。

??第二，上半年地價有所回升，但尚未達到近三年最高峰的城市，如南京、杭州、廈門、寧波等。這些城市多為房企布局的熱點城市，上半年熱度較高，但由于多采取“限地價”的方式競拍，因此地價并未能突破新高，但如果考慮到自持或配建成本，實際地價并不低。 

??第三，地價趨于穩定的城市，典型如蘇州、合肥、成都、南昌。這些城市在上一年地市熱度上漲較快，為了維持地價走勢平穩，蘇州、合肥均于去年出臺新政，控制地價過快上漲。

??第四，前兩年地價快速上漲，近期處于調整期的城市。譬如重慶、西安、青島和南寧。相比于其他城市，這四個城市房地產市場起步均較晚，前些年地價一直較為平穩，伴隨著2016、2017年這一波周期，地價快速上漲，但受土地供應較為充裕的影響，地價正處于調整期。

??第五，地價持續出現回調的城市，天津。在23個熱點二線中，僅有天津成交地價持續回調。一方面，天津土地出讓政策中對地價限制得較低，甚至有部分地塊起拍價就是最高限價，如保利拿下的天津西青精武鎮23號商住地，另一方面也和天津樓市表現不佳有關，房企拿地意愿較低，因此地價持續有所回落。

??3.2三四線城市：6月地價再站高位，長三角三四線城市地價上漲明顯（略）

??03

??供地計劃：全年宅地供應指標相對充裕

??大部分城市下半年供應節奏將明顯加快

??根據CRIC整理：541個典型城市宅地計劃供應量與2019年基本持平；深圳、長春、石家莊等城市增幅最為顯著，增幅均超50%，三四線城市中，吉林、甘肅等省份漲幅突出。而從保障房供應情況來看，無論是一二線，還是三四線城市，供應力度較2019年均有小幅下滑，但總的來看，一二線城市保障力度依然高于三四線。結合市場來看，一方面由于疫情對商品住宅市場造成較大沖擊，另一方面，穩經濟目標之下半數城市供應同比依然上漲，總的來看，大部分城市計劃土地供應量是偏寬裕的，尤其是三四線“寬供應”更為積極。

??1、供地計劃變動：棚改逐步退場、城建趨于平緩，總宅地供地量與2019年基本持平（節選）

??受城市建設趨于平緩、棚改逐漸退場的影響，2019年，全國房地產開發企業土地購置面積較2018年有明顯下滑，降至25822萬平方米，降幅高達11.4%。這一趨勢在2020年依然延續，目前通過我們已經獲取供地計劃的541個典型城市相關數據來看，住宅土地供應總量與2019年微增1%，較2019年同比增幅收窄8個百分點。分能級來看，各能級城市保持基本一致，較2019年變化均不大，同比增減幅均在5個百分點以內。

??1.1一二線城市：二線城市宅地供應與去年持平，廈門、武漢宅地計劃供地量腰斬

??一線城市除上海外，京、廣、深均已公布2020年供地計劃，深圳由于保障性住房土地明顯增加，使得宅地計劃供應量近乎翻番，達到293公頃，增幅十分突出，而北京和廣州宅地計劃供應量均有小幅減少；至于上海，雖未明確供地計劃，但日前已經出臺了《上海市擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供應量等措施，照此來看，全年供地量將保持較為寬裕。從近半年一線四城的土地供應來看，一線城市優質供地量明顯增加，典型如北京，今年供應了多宗優質不限價宅地，典型如豐臺分鐘寺三宗地，兩宗樓板價已經超7萬元/平方米，引發了一波土地成交小高峰，前5月北京土地出讓金總額達1129億元，僅次于杭州，較2019年同期上漲了63%。

??二線城市目前有18城市公布供地計劃，2020年宅地供應量與2019年相比，有14個上漲、6個下跌；分城市具體來看，長春、石家莊、沈陽、太原、蘭州、南昌等大多數城市加強了供地力度，其中，表現最為突出的當屬長春，住宅土地供應總量同比增加73%，一方面是長春城市建設依然較為集中，建設用地增量較為顯著；另一方面，也是由于棚改依然在大刀闊斧的進行中，2020年長春棚戶區項目用地達456公頃，而2019年僅有200公頃；宅地供應量上漲的另一個典型城市為石家莊，繼2019年減少宅地供應量之后，2020年宅地供應，全年宅地供應量有有顯著增加，增至521公頃，同比2019年上漲54%。此外，沈陽、太原、蘭州等西北和東北城市宅地計劃供應量均有顯著增加，增幅均在三成左右。

??當然，也有部分城市下調了供地計劃，譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市，宅地供應量同比2019年降幅均在30%以上。以廈門為例，2020年市本級宅地供應量為190公頃，較2019年供應量387公頃下降了51%，究其原因，主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對乏力，庫存高企，去化周期高達26個月，為預防庫存壓力再度上升，因此2020年廈門的宅地計劃供應量“腰斬”。當然，不僅僅是廈門，受新冠疫情影響最嚴重的武漢，今年的宅地計劃供應量有大幅縮減，降至505.5公頃，僅為2019年的一半。總體來看，傳統的非熱點區域的二線城市宅地供應量大都增幅突出，而熱點城市的宅地供應增幅則相對平穩或有明顯下調。

??1.2三四線城市：半數城市宅地供應同比上漲，吉林等城建加速省份漲幅突出（略）

??2、供地類型：保障房占比小幅下滑，但一二線供應力度仍超三四線（節選）

??就披露保障住房供應的170個城市的相關數據來看，2020年保障性住房供地總量較2019年略有下滑，下降了6%，而非保障性宅地供應則增加了3%，保障性住房土地供應增速明顯不及商品房。

??分能級來看，各能級城市間保障性力度也有明顯差異，但表現一致的是，無論是一二線，還是三四線，保障房力度均有所下降：一二線城市2020保障房土地供應量占比為29%，較2019年下降了2個百分點；三四線城市保障房占比為25%，較2019年也有2個百分點的差距。隨著保障房覆蓋范圍的逐步擴大、保障力度的增強，保障房土地供應有趨緩之勢，但總的來看，一二線城市的保障房力度較三四線突出。

??2.1一二線城市：保障性住房用地占比小幅下降，深圳保障性力度最強（略）

??2.2三四線保障性住房用地占比降至25%，棚改加持下安徽保障供應一枝獨秀（略）

??3、供地計劃評價：穩經濟目標下土地計劃供應量偏充裕，三四線城市表現更甚

??疫情影響之下，大部分城市面臨財政偏緊的局面，同時考慮到當前出口遭受了前所未有的壓力，居民消費需求也日漸減弱，投資逐漸成為穩定國民經濟的主要抓手。在雙重壓力之下，加大土地供應依然成為穩經濟、穩就業的重要措施。早在4月初，上海就出臺政策提出要增加年度土地供應量。總的來看，由于商品住宅去化速度趨緩，去化周期逐漸加長，相比之下，大部分城市計劃土地供應量是偏寬裕的，尤其是受疫情影響較嚴重的三四線，土地供應過量的城市比重更高。

??3.1大部分一二線城市供地計劃保持適度充裕，去化壓力下鄭州、廈門等城市縮減宅地供應（節選）

??為了對各城市的供地計劃做出合理評價，我們依據各城市商品住宅的去化周期對其進行衡量。總的來看，疫情影響之下，為穩定經濟發展，2020年大多數城市的供地計劃是相對寬裕的，超八成城市供應量是符合或過量的，僅有福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。具體來看：

??第一，供地明顯過量的城市有長春、蘭州、沈陽。

??第二，近六成城市的宅地計劃供應量是適度的，這類城市可以分為三類：

??第三，福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。

??3.2熱點三四線宅地供應更為寬裕，安慶、蕪湖等地供應明顯過量（略）

??04

??總結:土地供應保持適度充裕

??深、寧、杭等城市將迎來更多拿地機會

??受疫情影響，大部分城市在2月份一度中止或延后土地供應，土地供應節奏受到較大影響，但就上半年來看，整體供地量同比下滑一成，但熱點城市供應多超去年同期。為了保障土地市場穩定運行，大量的優質地塊集中入市，過半地塊出讓底價上調，長三角城市起拍價上漲明顯，在融資逐漸寬松利好之下，溢價率年內持續走高；四成城市地價創三年新高，一二線城市在“限價”背景下地價難創新高，天津地價持續回調；三四線城市6月地價再站高位，其中長三角三四線城市地價上漲明顯，建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著。

??而對于接下來的供地動向，結合各城市供地計劃來看，全年宅地供應指標相對充裕，大部分城市下半年供應節奏將明顯加快。具體到各能級城市來看，一線城市下半年供給節奏還會加快，“寬供應”下上海成交量還會進一步上升；二線城市土地供應量仍將保持充裕，但長春、蘭州等少數城市面臨庫存上升風險；熱點三四線中半數拿地機會值得關注，具有規劃、人口等利好的佛山、南通安全系數最高。

??4.1一線城市下半年供給節奏還會加快，“寬供應”下上海成交量有望進一步上升（略）

??4.2二線城市土地供應量保持充裕，但長春、蘭州等少數城市面臨庫存上升風險

??二線城市方面，首先，在土地供應總量方面，根據已公布2020年供地計劃的城市來看，過半城市增加了土地的供應量，尤其是長春、蘭州、沈陽等西北和東北城市，增幅更是突出，相比之下，經濟水平較高的杭州、蘇州、寧波等長三角熱點城市土地供應量較去年保持穩定，漲跌幅多在±5%之間，結合其去化周期來看，供地保持合理充裕；僅有去化壓力明顯增加的鄭州、福州、武漢、廈門等少數城市宅地供地計劃明顯減少，拿地成本有上升的風險。考慮到相當一份城市是在疫情爆發之初出臺的供地計劃，對經濟、就業將要遭遇的困難估計只是初步判斷，為了激發投資活力，很多城市有可能會進一步增加土地供應規模。就此來看，二線城市的土地供應量在今年仍將保持較為充裕的水平。

??綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節奏、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮，人口流入量較大的二線城市如杭州、寧波、南寧、合肥等城市更值得關注，盡管近期地價上漲，但尚未突破歷史高點，盈利空間尚能保證，同時商品住宅去化速度均在8個月以下，再加上全年供應變化不大，下半年供地還比較充裕。當然，對于市場高熱而土地供給指標縮減的廈門、福州這類城市，需要注意拿地成本增加的風險。

??還有一類城市也應當注意，即有庫存上升風險的城市，如長春、蘭州、沈陽等，去化周期均在20個月左右，這些城市今年計劃供地量大幅增加，但住宅市場表現卻不如人意，以長春為例當前的商品住宅去化周期高達21.5個月，去化壓力較大，潛在高庫存風險。

??4.3熱點三四線拿地機會值得關注，佛山、南通安全系數最高（略）