??自2021年22城試點土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策也在不斷調整。整體呈現“松-緊-松”的格局。除了降地價、提限價等常規手段外，在降低參拍門檻中，對于競拍企業的資質要求也在不斷寬松。從數據顯示來看，2021二批次以來，低資質企業拿地的占比在不斷攀升，一方面是源于市場競爭壓力減小，另一方面則是部分城市土拍“托底”所需。

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??集中土拍持續低迷

       多城降低競拍資質以保土地成交

??自2021年22城試點土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，各地的競買要求也出現了不同程度的調整。尤其是2022年以來，因樓市銷售仍處在“筑底期”，規模房企資金壓力陡增，拿地意愿不振，導致集中土拍熱度并未出現預期中的“顯著回暖”。在此背景下，各地土拍門檻相繼放低，不僅是降地價、提限價等常規手段，放寬企業參拍資質要求也成為其中重要的政策之一。

??一、土拍熱度持續“冷清”，房企拿地意愿整體低迷

??聯系歷輪集中土拍表現來看，2022年前兩批次集中土拍的供應規模與成交規模均較去年前三批次驟降，如武漢等供地大戶2022年兩批次集中供地僅有10幅左右，較2021年集中供地時期供應量大減。

??從土拍熱度來看，2022年以來，22城集中土拍的成交溢價率仍在延續低位運行，均處于5%以下的低位。流拍方面，在多城供地結構優化、地方平臺托底的影響下土地流拍現象有所減少，但對于市場持續遇冷的城市，如天津、濟南等，土地流拍現象仍較為嚴重，在2022年首輪集中供地中有五成甚至更高比例的地塊遭遇流拍，土拍熱度正處于谷底。

??盡管房地產調控環境顯著改善，但當前房企拿地意愿仍舊低迷。尤其是樓市銷售持續承壓下，大多數民營房企受資金壓力影響已經暫緩拿地，僅央國平及龍湖、濱江等少部分優質民企仍在參與土地拍賣。雖然近期利好政策頻出，但在市場預期未明顯好轉之下，這類品牌房企的拿地態度也十分謹慎，投資僅聚焦于高能級城市核心區域的優質宅地，盈利空間較小的商住辦地塊或樓市去化不佳的遠郊地塊則會以底價成交或直接流拍。如無錫2022年第二批次集中供地，僅主城區核心位置一宗地塊受到萬科和仁恒兩大品牌房企的爭奪，其余地塊則由本地企業包攬。

??二、競拍門檻持續寬松，降地價、增利潤之外拿地資質也進一步放寬

??由于2021年第二三批次土地熱度跌入谷底，流拍率持續走高。因此為了保證土地順利出讓，吸引房企拿地，各地的土地出讓門檻也相繼放松。除了減少配建、降低地價、提升住房限價等增加項目利潤空間類似的常規手段外，放寬競拍資質也成為吸引企業參拍的重要手段之一。對于部分此前競拍資質要求較高的城市來說，降低競拍資質要求，可讓更多有意愿拿地但資質較低的中小房企參與土拍，進而減少土地流拍現象，提振競拍熱度。

??以南京為例。在2020年下半年，南京就對參拍房企的資質提出了一定的要求，至2021年第一批次集中供地時期，南京出讓地塊對房企資質的要求多在三級及以上。受首批次集中土拍高熱影響，第二批次中部分地塊要求房企須有二級甚至一級資質，對房企參拍資質要求明顯提升。

??但隨著房企融資端收緊，土地市場熱度下滑、二批次供地顯著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌。為了保證土地成交，南京在2021年第三批次中將這一要求放寬至三級及以上。然而，受到現金流的壓力，房企拿地積極性并未恢復，南京集中供地熱度持續走低，2022年第一批次也出現了多宗地塊流拍的現象，成為長三角集中供地城市中熱度較低的城市之一。因此，在2022年第二批次，南京僅要求房企須具備房地產開發資質，拿地資質進一步放寬，以期能夠吸引更多房企參與競拍。

??三、市場競爭壓力驟減疊加“托底”需要，低資質企業拿地占比增多（略）

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??競拍資質由松轉緊再放松

      品牌房企拿地比例高開低走（節選）

??2020年以來，房地產市場環境波動劇烈，土地市場經歷了由冷轉熱再轉冷的過程。在此期間，地方政府對競拍資質要求也隨市場熱度的變化而轉變。根據建設部令第77號《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件（涉及注冊資本、經營時間、開發面積等）分為一、二、三、四等四個資質等級，而剛注冊的開發企業則按條件申請暫定資質。[1]在下文中，我們將依據注冊資本及經營時間（詳見下表）作為判斷拿地企業的主要判斷標準，來看在不同階段拿地企業資質的變化。

??[1]雖然住建部在2022年3月修改了《房地產開發企業資質管理規定》，取消了三四級及暫定資質，但從各地執行情況來看，原有證書基本都延續至2022年12月底，對年內集中供地的資質審核要求影響不大。

??一、第一階段：集中土拍前期競拍資質要求寬松，高資質房企是拿地主力

??經過梳理來看，22城在2021年第一輪集中土拍及之前對房企拍地資質要求大多較為寬泛，包括北京、上海在內的多個城市僅要求“境內外企業、其他組織和個人（除法律另有規定外）均可參加競買”，參拍門檻較低。

??也有一些城市對自然人競買做出限制，如在深圳、廈門、青島及長沙的公告中均只提及法人和其他組織可以申請競買，濟南則直接明確自然人不能參與競買活動。

??僅南京、合肥、重慶等少數城市對房企參拍資質有明確要求。南京在2021年首輪供地中要求競買人須具備三級及以上房地產開發資質（不含暫定資質）。合肥則針對不同地塊有不同的競買資格要求，不僅包括開發資質，對參拍項目公司的注冊資本也有要求。比如首輪集中供地中較為優質的濱湖、包河等優質地塊，要求競買人必須為企業法人，且須具有中華人民共和國境內房地產一級開發資質且注冊資本金不低于5億元人民幣。重慶則在出讓須知中提出境內申請人須具有二級及以上開發資質，但對境外申請人無此限制，門檻相對合肥和南京較寬松。

??需要注意的是，雖然在此階段多數城市的參拍門檻不高，但諸如北京“競品質”、上海“招掛復合機制”等出讓方式變相地抬高了企業的參拍門檻，尤其是上海招掛復合機制下實力相對較弱的房企較難突圍。同時，21年上半年，市場環境仍處于高熱狀態，品牌房企攻城略地意圖明顯，因此重點城市的首輪集中土拍競爭多數比較激烈。

??結合2020年和2021年第一批次22城涉宅用地成交情況來看，在市場熱度不斷走高、重點城市土地競爭壓力增加的影響下，資金實力更強的高資質房企成為2021年第一批集中供地的拿地主力軍，占比達84.7%，較2020年上漲了近10個百分點。

??而開發資質較低的房企拿地占比明顯回落，條件僅滿足三級及以下資質的企業拿地占比僅有12.4%，其中以自然人形式直接拿地的現象在2021年第一批次集中供地時期基本消失。這是由于中小房企多受制于資金實力及開發資質等因素在拿地中無競爭優勢，導致拿地占比出現下滑。

??分城市對比2020年和2021年第一批集中供地成交地塊中僅能滿足三級及以下開發資質的企業占比來看，低開發資質的中小房企在多數城市的拿地比例出現了下滑，包括首拍熱度較低的長春、沈陽也是如此。尤其在競拍熱度較高的蘇州、廈門等城市，開發資質較低的中小房企拿地占比接近0，成交地塊基本均由品牌開發商或央國企競得。

??僅武漢、福州、天津等極個別城市，在2021年第一批次中開發資質較低的房企拿地占比超過了2020年。不過，進一步穿透這些公司的股權可以發現，仍有大部分項目公司背后是地方國資或品牌房企。以武漢為例來看，2021年第一批次成交地塊中有20%的地塊由開發資質較低的房企競得，但其中七成為地方平臺，如以超高溢價拿下東湖高新區兩宗地的企業均是由東湖新區管委會控股。

??二、第二階段：首輪供地火熱后拍地資質收緊，中小房企開始嶄露頭角

??在競拍資質寬松下，多個城市的2021年首輪集中土拍熱度高漲，如重慶更是出現了近40%以上的溢價率，杭州、合肥、無錫等城市多宗地塊進入競配建或自持階段，實際地價顯著走高。

??為了穩定地價，嚴控地價再創新高，自然資源部于2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告需體現四個方面，首先就是要求參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質。因此，除此前第二輪已經拍完的廈門、長春以及即將開拍的無錫外，其余城市在第二輪集中供地中對競拍主體的資質要求提高，明確提出“競買人應當具有房地產開發資質”。

??除了申請人須具有開發資質這樣的基本要求外，部分首輪土拍高熱的城市也進一步限制參拍企業的資質，比如杭州提出開發資質年限應在一年以上，合肥所有地塊的資質要求提升至二級及以上，南京也對部分優質地塊提出競拍資質須在二級及以上的新要求。而對于聯合申請，不同城市的規定有一定的差異，譬如長沙要求參與聯合申請、其中一方具有即可；但多數城市如寧波一樣要求參拍各方都須具備房地產開發資質。因此，在此階段，集中土拍對競買主體的資質要求是提升的，尤其是南京、杭州等城市，競買主體要求相對較高。

??但此時，房地產市場調控環境顯著收緊，部分品牌房企出現流動性危機。在償債壓力下，一些企業停止在公開市場拿地。聯系2021年第二批集中成交地塊的拿地企業資質分布情況來看，可以發現，雖然高資質企業仍是拿地主力，但相較于第一輪，第二輪中高資質企業的拿地占比出現明顯下滑，而三四級資質的企業拿地占比則較首批次上漲了4.3個百分點。由此可以看出，第二輪集中土拍的競爭激烈度出現下降，中小房企在此輪的拿地機會明顯增加。

??值得一提的是，條件僅滿足暫定資質的企業拿地占比也出現了較大幅度的下滑，占比僅有2.8%。究其原因，主要是由于各地第二輪拿地門檻抬升，這類暫定資質的企業被部分城市限制在外，加之二輪土拍時多個城市臨期中止了大批地塊，“托底需要”也因此有所減少，因此占比出現了明顯下滑。進一步地，通過股權穿透可以發現，在第二輪中，這類企業背后基本均是地方國資控股，尤其是長春、沈陽等市場較冷的城市，臨時注冊的企業均是由區屬或市屬國資控股。

??從城市角度來看。福州、寧波、重慶等城市，第二批集中土拍中，中小房企的拿地比例明顯偏高。尤其是福州，開發資質在三級、四級的企業，拿地占比高達30%以上，是22城中比例最高的。寧波中小房企的拿地占比也較首輪出現大漲，比例高達21%。這是由于福州、寧波第二批供應了多宗安置住宅用地，品牌房企對此類地塊拿地意愿不強，因此開發資質較低的中小房企成為此類地塊的拿地主力，如寧波中小房企競得的地塊中有一半均是安置住房用地。

??不過，在北京、深圳、廣州、合肥、蘇州等多數城市，拿地主力仍是以高資質的品牌房企為主。以北京為例來看，成交地塊基本由資質較高的房企競得，如中海、華潤、中建、金隅、首開等諸多房企均有斬獲。

??三、第三階段：21年三批次后資質要求一降再降，品牌房企拿地仍無意愿（略）

??四、市場低熱下中小房企投資機會增加，品牌房企拿地更聚焦核心城市（略）

??03

??低資質企業集中供地中以郊區為主

       且盈利空間相對有限（節選）

??不同資質的房企，其資金能力、開發水平也都有所不同，反應在投資方面則也體現了一定的拿地偏好差異。對于一二線城市核心地塊，由于總價高、拿地門檻高，三四級資質的房企一般難以獲取此類地塊，因此更加偏好低總價、競爭強度稍低的地塊，區位上也以非核心區域為主。

??一、低資質房企單項目拿地金額不足4億，但提升相對顯著（略）

??二、低資質房企郊區拿地超七成，整體盈利難度偏大

??在區域選擇的偏好上，受制于低資質以及資金能力、開發能力等限制，低資質企業拿地更多選擇在郊區，尤其是2022年以來，郊區拿地占比超過60%。從地塊盈利角度而言，資質等級越高的房企，拿地留有的盈利空間更高。

??1、低資質企業拿地單價持續攀升，僅暫定資質房企拿地均價下滑

??拿地均價方面，除一級資質房企拿地均價明顯高出一截以外，二三四級以及暫定資質房企的拿地均價水平差距不大，且各類資質房企的拿地均價主要表現為連年上漲，但暫定資質房企的拿地均價在2022年有所下滑，降幅為12%。

??從三四級資質房企拿地均價的變化來看，從2020年均價僅有3470元/平方米和3000元/平方米，上漲至2021年均價4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四級資質房企的拿地偏好也發生一定的改變，越來越偏好“貴”的地。

??2、2022年低資質企業郊區拿地占比近70%，較同期增長28個百分點

??從拿地金額的角度，對比不同年份三四級資質房企的拿地分布情況來看，市區拿地占比在2022年發生明顯改變：2020年和2021年，三四級資質房企拿地在市區和郊區各占50%左右，分布相對均衡。

??但在2022年房企投資規模大幅銳減的情況下，許多郊區用地無一級資質房企參拍，且在大量三四級資質公司“托底”的行為之下，三四級資質房企在郊區的拿地比例大幅增加至68%，而市區拿地比例降至32%。

??建面方面，則三四級資質房企大部分拿地都分布于郊區，2020年至2022年總體拿地建面中僅有27.2%位于市區，另外78.2%建筑面積位于郊區。一方面由于市區用地存在金額較高、房企要求門檻更高等原因，導致三四級資質房企難以參拍；另一方面則是市區供地普遍地價高而體量小，因此從建面維度來看，市區拿地比例往往較低。

??三、低資質企業拿地盈利空間相對狹窄，多數為剛需項目（略）

??四、小結：“總價低、區位偏、盈利難”低資質房企拿地三大特征（略）

??04

??地市維穩下資質要求持續寬松

       低資質企業也需加強監管

??從2021年到2022年，隨著集中供地的推行，核心城市土地市場在經過一輪高熱后迅速降溫，除深圳、上海、杭州等土地資源非常稀缺的核心城市以外，部分二線省會城市出現了熱度降至冰點、流拍頻繁發生等現象。在短期市場尚無明顯回暖之下，我們認為土地市場仍會保持低位運行的節奏，而在維穩土地市場的之下，政策門檻會進一步寬松，

??一、地市熱度短期難以大幅回暖，房企拿地門檻的下調成為必然現象（略）

??首先，集中供地城市對于企業資質要求的放松是不言而喻的。例如上海取消招掛復合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人；合肥將原本不加分的二級及以下資質房企也能夠加分，進一步降低參拍的限制。對于三四級資質的房企來說，參與土拍的可能性大大提升了。

??其次，集中供地城市地價下調，進一步降低拿地門檻。對于三四級資質的房企來說，資金實力顯然難與大型房企匹敵，過高的土地總價導致中小型房企拿地面臨巨大的資金壓力。

??而從歷次集中供地地塊的總價變化來看，部分地價過高的城市已經有意識地拆分地塊、降低拿地總價：例如北京在2021年第三輪集中供地中，朝陽區管莊地塊原本起拍價高達57億元，經過拆分后的兩宗地塊起拍價分別為27.5億元和20.8億元；門頭溝區永定鎮大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時體量高達47萬平方米，起拍總價更是達到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價分別降至14.6億和11.5億。

??第三、部分非集中供地出現了自然人拿地潮，尤其以長三角、珠三角的三四線城市為主：例如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地塊，由兩位自然人2.88億元競得；2022年4月，紹興越城區一宗商住地塊也由自然人競得，總價3.96億元。自然人拿地背后，一般是小型房企的法定代表人或股東，此類房企普遍也屬于三四級資質的房企，而拿地的金額則更小，普遍低于5億元。

??二、低資質企業是把“雙刃劍”，鼓勵的同時也需要加強監管（略）