??北京第三輪土拍小幅回溫，所有地塊均成功出讓；合肥第三輪土拍中，不僅房企的參拍數(shù)量減少、整體熱度也有所下滑。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗、周奇

??9月23日，北京、合肥第三批次集中土拍收官。從最終表現(xiàn)來(lái)看，北京熱度有所回溫，所有地塊均成功出讓，且還有4宗地塊到達(dá)最高限價(jià)；反之，合肥第三批次土拍熱度則較上一輪出現(xiàn)下滑，溢價(jià)率微降0.7個(gè)百分點(diǎn)，觸頂成交地塊的比例較上一輪進(jìn)一步走低，流拍率也回升至25%。

北京：優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)土拍熱度回升
仍是國(guó)央企與城投主導(dǎo)

??北京第三輪集中供地共計(jì)出讓18宗含宅用地，規(guī)模與前兩輪相差不大，但本輪出讓地塊整體質(zhì)量高，地鐵盤、市區(qū)盤較多，帶動(dòng)北京本輪土拍的熱度企穩(wěn)并小幅回升，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)幾宗熱點(diǎn)地塊高溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率小幅升至6.06%，且無(wú)地塊流拍。不出意料的是，本輪土拍依舊是國(guó)央企和城投類公司的“主場(chǎng)”，中海、廈門建發(fā)表現(xiàn)突出，民企仍僅有龍湖現(xiàn)身。

??繼續(xù)增加現(xiàn)房試點(diǎn)地塊
政策端更傾向于保障項(xiàng)目后續(xù)銷售安全性

??北京第三批次集中供地共出讓18宗含宅地塊，依然延續(xù)了預(yù)申請(qǐng)以及競(jìng)現(xiàn)房銷售制度，18宗地塊中有13宗在到達(dá)最高限價(jià)之后需競(jìng)現(xiàn)房銷售面積。

??持續(xù)增加現(xiàn)房銷售試點(diǎn)比例，對(duì)于市場(chǎng)而言降低了出現(xiàn)爛尾樓、停工等現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于拿地房企來(lái)說(shuō)，回款速度降低，對(duì)資金實(shí)力要求更高，也將進(jìn)一步加大國(guó)央企與民企之間的差距。

??值得一提的是，北京在今年第二輪集中出讓的時(shí)候，有3宗地塊成為“全齡友好社區(qū)”試點(diǎn)，試點(diǎn)項(xiàng)目為老年人購(gòu)房提供特殊支持政策，例如無(wú)房無(wú)貸老人購(gòu)房享35%首付，以及子女“接力貸”等。在本輪土拍中，北京持續(xù)鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，對(duì)于通過(guò)全齡友好社區(qū)認(rèn)證的項(xiàng)目，繼續(xù)提供老年人購(gòu)房政策支持。

??地塊條件方面，本次出讓的18宗地塊位于市區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊的幅數(shù)分別為8宗、8宗和2宗，市區(qū)和近郊區(qū)供應(yīng)量較大，且多數(shù)地塊周邊有產(chǎn)業(yè)、配套支撐，尤其海淀區(qū)地塊位于永豐產(chǎn)業(yè)園附近，豐臺(tái)區(qū)出讓的地塊都位于三環(huán)到五環(huán)之間，位置稍遠(yuǎn)的槐房村地塊周邊配套也非常完善，地塊質(zhì)量較高。

??整體來(lái)看，本次出讓地塊在政策導(dǎo)向上繼續(xù)傾向于保證項(xiàng)目在后續(xù)建設(shè)、銷售上的“求穩(wěn)”，無(wú)論現(xiàn)房銷售、還是鼓勵(lì)全齡友好社區(qū)的建設(shè)，都具有更強(qiáng)的社會(huì)意義；在地塊條件上，依然保持了較好的地塊質(zhì)量，對(duì)于鼓勵(lì)房企參拍有一定效果。從目前網(wǎng)絡(luò)披露消息來(lái)看，地塊條件較好的海淀區(qū)永豐2宗地塊均吸引了10家以上的房企參拍。

??地塊熱度分化加劇
郊區(qū)底價(jià)成交、市區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈

??本次土拍中，地塊熱度明顯分化：整體來(lái)看10宗地塊底價(jià)成交，4宗地塊溢價(jià)成交，另外還有4宗地塊則觸及最高限價(jià)（其中3宗進(jìn)入了競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)），相對(duì)火熱。

??海淀永豐0013號(hào)地塊、0015、0016地塊和豐臺(tái)區(qū)槐房村地塊、造甲村地塊吸引了多家房企參拍，最終均達(dá)到了地價(jià)上限，且海淀區(qū)永豐0013號(hào)地塊在競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)也達(dá)到了36000平方米的上限，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)和競(jìng)現(xiàn)房面積“雙觸頂”。海淀區(qū)這兩宗地塊周邊有永豐產(chǎn)業(yè)園和中關(guān)村生命科學(xué)園作為產(chǎn)業(yè)支撐，且鄰近今年3月開盤的中海匯德里和幸福里潤(rùn)園，兩個(gè)項(xiàng)目去化表現(xiàn)都較好，對(duì)于提升板塊的預(yù)期有所幫助。豐臺(tái)區(qū)槐房村和造甲村地塊均緊鄰地鐵，交通優(yōu)勢(shì)突出，造甲村6031、6039地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)還是本次土拍中指導(dǎo)價(jià)最高的一宗地。

??另外4宗溢價(jià)成交的地塊，2宗位于豐臺(tái)區(qū)、1宗位于海淀區(qū)，還有1宗位于昌平：昌平地塊也距離中關(guān)村生命科學(xué)園較近，與海淀永豐的幾宗地塊實(shí)際距離不足5公里；豐臺(tái)區(qū)大紅門的兩宗地塊位于三四環(huán)間，周邊交通配套也較為完善。

??其他底價(jià)成交的地塊則主要位于郊區(qū)，或是地塊體量極小、或是周邊地鐵等交通配套尚未醇熟、或是規(guī)劃尚未落實(shí)，未能吸引到房企積極參拍。

??盈利空間保持充裕
市區(qū)控房?jī)r(jià)、郊區(qū)提預(yù)期

??盈利空間方面，北京本次土拍18宗含宅地塊的平均房?jī)r(jià)地價(jià)比為0.5，基本上所有地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)差都在20000元/平方米以上，與今年前兩次土拍充裕的盈利空間基本維持一致。

??觸頂成交的幾宗地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比明顯高于平均水平，海淀區(qū)永豐0013地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比已經(jīng)高達(dá)0.69，但房?jī)r(jià)地價(jià)差仍有2.6萬(wàn)/平方米，仍有較大盈利空間，但這宗地塊有36000平方米現(xiàn)房銷售面積，無(wú)疑增加了房企拿地的隱形成本。

??值得一提的是，從地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)與周邊項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)比來(lái)看，熱度較高的幾宗地塊，昌平生命科學(xué)園地塊、豐臺(tái)區(qū)造甲村地塊以及海淀永豐出讓的3宗地，其銷售指導(dǎo)價(jià)與周邊房?jī)r(jià)相比基本持平，換而言之，從指導(dǎo)價(jià)的設(shè)定來(lái)看，對(duì)于熱銷、核心區(qū)域，政府也在有意控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

??反之，對(duì)于位置相對(duì)較偏的地塊來(lái)說(shuō)，銷售指導(dǎo)價(jià)與周邊房?jī)r(jià)相比有小幅度的上調(diào)，例如房山、順義成交的宅地，其銷售指導(dǎo)價(jià)都比周邊成交均價(jià)有所提升，對(duì)于郊區(qū)板塊的預(yù)期提升有一定的作用。

??優(yōu)質(zhì)地塊僅有國(guó)央企爭(zhēng)搶
民企難在北京市場(chǎng)“分羹、撿漏”

??毫無(wú)疑問(wèn)的是，本次北京的土拍仍是國(guó)央企和城投類公司的戰(zhàn)場(chǎng)，拿地相對(duì)踴躍的房企中海、建發(fā)、首開、金茂、華潤(rùn)、中交等均為國(guó)央企，城投類則一邊與品牌國(guó)央企成為聯(lián)合體、一邊獨(dú)立拿地。與第二輪土拍一致的是，民企之中依然只有龍湖現(xiàn)身，且龍湖仍然是以聯(lián)合體的形式參與拿地。

??中海一舉拿下3宗地塊，其中2宗觸及最高限價(jià)，1宗溢價(jià)率4%，總價(jià)147.5億元，總建面27.1萬(wàn)平方米，不但拿地總量高、且地塊質(zhì)量?jī)?yōu)，成為本次土拍中的最大贏家；另外廈門建發(fā)也拿下2宗宅地，總價(jià)達(dá)到66.5億元其中中關(guān)村生命科學(xué)園地塊與其在今年首輪競(jìng)得的京土儲(chǔ)掛（昌）[2022]011號(hào)地塊（已建成建發(fā)珺和府）相鄰，對(duì)于建發(fā)來(lái)說(shuō)可將地塊聯(lián)合開發(fā)、分?jǐn)偝杀尽?/p>

??此外，華潤(rùn)、金茂、首開、首創(chuàng)、葛洲壩等房企也均有地塊入賬，對(duì)比其他城市來(lái)說(shuō)，房企在北京參拍的積極性較高，北京市場(chǎng)對(duì)于城投類公司的托底需求也相對(duì)較弱。

合肥：地塊規(guī)模、質(zhì)量提升下
第三輪熱度仍有下滑，板塊內(nèi)分化加劇

??合肥第三批集中供地共推出28宗宅地，其中6宗為安置及租賃等保障宅地， 22宗為普通商品宅地，出讓地塊幅數(shù)與上輪持平，但規(guī)模和供地質(zhì)量均較上一輪明顯提升，出讓規(guī)則也發(fā)生較大變動(dòng)。但在整體市場(chǎng)環(huán)境遇冷以及土拍與北京、上海等一線城市撞期等多重因素影響下，合肥第三輪集中土拍中房企的參拍數(shù)量較上一輪減少，整體熱度也進(jìn)一步下滑。

??土拍政策“一松再松”
多宗地塊毛坯限價(jià)上浮

??相較于第二批次集中出讓，合肥第三批次出讓地塊質(zhì)量明顯提升，如政務(wù)、濱湖、包河等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域均有土地供應(yīng)。與此同時(shí)，在出讓規(guī)則方面，合肥第三批次集中土拍規(guī)也較上一輪明顯變化，具體包括：

??試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”，取消此前普遍實(shí)行的精裝交付要求。在三批次供地中，位置最為優(yōu)越的蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊要求競(jìng)得人在規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后才能申請(qǐng)房屋銷售手續(xù)，即“現(xiàn)房銷售”。除了這一宗地塊外，其余地塊要求全部毛坯交付，并取消了裝配式建筑獎(jiǎng)勵(lì)政策。以上措施可有效減少房企與購(gòu)房者在房屋交付上的爭(zhēng)議，也可給購(gòu)房者更多選擇，但對(duì)于房企而言，將不能通過(guò)精裝來(lái)獲得溢價(jià)，對(duì)房企參拍積極性或有一定影響。

??增加銀行保函作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式。由于合肥土拍與北京、上海撞期，為了吸引房企參拍，在土拍前夕合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)文明確，在原有基礎(chǔ)上增加銀行保函作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式，以此變相減輕房企拿地資金壓力。

??出讓地塊地價(jià)房?jī)r(jià)差拉高，增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間以促成交。在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地塊的毛坯限價(jià)，比如包河區(qū)淝河板塊的此次出讓地塊毛坯限價(jià)較二批次周邊地塊的漲幅都在千元以上，經(jīng)開區(qū)出讓地塊住宅限價(jià)更是創(chuàng)下新高。以流拍再掛地塊為例，四宗地的住宅限價(jià)較此前漲幅都超過(guò)了1500元/平方米，漲幅明顯。而為了促進(jìn)這些流拍地塊的成交，政府在還減少了商業(yè)占比或配建等方式來(lái)進(jìn)一步增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區(qū)BH202216號(hào)地塊，在經(jīng)歷三掛三流后，第四次掛牌不僅拿掉了商業(yè)用地，同時(shí)起拍地價(jià)還較上次下降了400多元/平方米，毛坯價(jià)格更是抬升了1792元/平方米，房地價(jià)差空間明顯上漲。

??地塊冷熱分化加劇
樓市表現(xiàn)較佳的包河、濱湖成為競(jìng)拍熱點(diǎn)

??最終，合肥第三批次供應(yīng)的28宗宅地中6宗取消供應(yīng)，1宗流拍，21宗成交，共收金超過(guò)200億元。對(duì)比年內(nèi)前兩批次集中土拍熱度來(lái)看，合肥第三批次集中出讓地塊的競(jìng)拍熱度冷熱分化更加顯著：28幅地中7宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，與中止出讓及流拍地塊的比例相當(dāng)，占比均為25%。

??結(jié)合地塊區(qū)位來(lái)看，進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段的地塊主要以包河、瑤海、濱湖等區(qū)域中配套完善、樓市置業(yè)熱度較高的板塊為主，包括淝河、政務(wù)東、金融、東部新中心等均有地塊觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間。以包河區(qū)BH202220號(hào)地塊為例，該地塊在競(jìng)品質(zhì)階段有13家房企參與競(jìng)拍，是6宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段的商品住宅地塊中參與房企數(shù)量最多的地塊之一。據(jù)地理位置來(lái)看，項(xiàng)目位于包河南二環(huán)，距離政務(wù)區(qū)僅1公里，周邊配套完善，更重要的是在一二手房房?jī)r(jià)倒掛的利好下，板塊內(nèi)新房項(xiàng)目去化較好，如星瀾灣近兩次開盤均須搖號(hào)，整體庫(kù)存量維持在低位，未來(lái)項(xiàng)目去化速度有一定的保障。此外，在包河區(qū)成交的3宗安置房用地中也有一宗進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。

??7幅中止出讓及流拍地塊分布于蜀山、廬陽(yáng)、經(jīng)開和包河，其中蜀山中止及流拍地塊數(shù)量最多，共有4幅，廬陽(yáng)、經(jīng)開及包河各1宗。結(jié)合地理位置及出讓條件來(lái)看，7幅地塊的流拍原因可分為兩類：

??一類是地塊的地理位置較為偏僻，周邊配套缺乏，購(gòu)房需求支撐不足，比如廬陽(yáng)區(qū)LY202211號(hào)、包河區(qū)BH202216號(hào)等；

??另一類則是由于地塊出讓條件較為苛刻，比如蜀山、經(jīng)開此次流拍地塊或有較高比例的商業(yè)，或須配建一定比例的保障性租賃住房或回購(gòu)安置房等等，拿地成本相對(duì)較高，因此房企競(jìng)拍意愿也不足，最終慘遭流拍。以經(jīng)開區(qū)JK202212號(hào)地塊為例，地塊性質(zhì)較為復(fù)雜，除了有一定比例的商業(yè)外，還需配建保障租賃住宅、無(wú)償配建幼兒園、代建一所學(xué)校及周邊綠地等，對(duì)房企而言附加成本較高。

??僅龍湖、偉星參拍幅數(shù)超過(guò)5幅
房企參拍積極性不及上一輪

??由于合肥此次土地供應(yīng)質(zhì)量大幅提升，加之樓市表現(xiàn)也相對(duì)較佳，因此合肥第三輪土拍也吸引了多家房企參與。根據(jù)市場(chǎng)消息，除了招商、保利、中海、建發(fā)等實(shí)力央國(guó)企外，龍湖、美的置業(yè)、偉星等優(yōu)質(zhì)民企也積極參與了此次土拍。其中，龍湖、偉星參拍地塊幅數(shù)都在5幅以上，是報(bào)名房企中參拍數(shù)量最多的企業(yè)。在已有競(jìng)價(jià)結(jié)果的地塊中，龍湖已經(jīng)率先落下一子，以11.87億元的總價(jià)斬獲經(jīng)開區(qū)JK202211號(hào)地塊，平均樓板價(jià)8877元/平方米。除此之外，萬(wàn)科、置地、徽創(chuàng)和合肥軌交也各斬獲一宗地。

??但與第二輪集中土拍相比，房企的參拍積極性還是出現(xiàn)了下滑。以參拍幅數(shù)最高的龍湖為例，此次集中土拍報(bào)名了6宗地，但在第二輪中參拍幅數(shù)則達(dá)8宗；再如中海、招商等規(guī)模房企，參拍地塊數(shù)量均較上一輪明顯減少。

??整體來(lái)看，北京第三輪土拍有小幅回溫，幾宗熱點(diǎn)地塊均被高溢價(jià)競(jìng)得，甚至出現(xiàn)了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積也競(jìng)至最高的“雙觸頂”地塊，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對(duì)于房企拿地積極性還是有較強(qiáng)的調(diào)動(dòng)作用。與前不久青島核心地塊也底價(jià)成交、無(wú)人問(wèn)津的情況相比，可以看出城市能級(jí)在房企投資決策中占據(jù)了極關(guān)鍵地位。中海、建發(fā)、華潤(rùn)、金茂等品牌房企在本次土拍中均有所斬獲，民企之中依然僅剩龍湖一棵獨(dú)苗，但總體來(lái)看北京對(duì)于城投類公司托底的需求已經(jīng)較低。

??而形成對(duì)比的是，合肥第三輪集中土拍中，不僅房企的參拍數(shù)量減少、整體熱度也有所下滑。實(shí)際上合肥本輪出讓地塊質(zhì)量明顯提升，但市場(chǎng)熱度卻出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，包河、濱湖仍是市場(chǎng)熱點(diǎn)，蜀山、經(jīng)開則有地塊流拍。民企在合肥拿地較其他城市更為踴躍，龍湖、偉星等參拍地塊較多，但與第二輪相比，房企普遍參拍地塊減少，積極性降低。

??由于許多城市都“扎堆”在九月末進(jìn)行第三輪集中供地，例如北京、上海、深圳等一線城市都在九月末進(jìn)行土拍，此外還有合肥、寧波、蘇州、武漢等，導(dǎo)致對(duì)于房企來(lái)說(shuō)會(huì)出現(xiàn)資金需求“撞車”的現(xiàn)象。這無(wú)疑加劇了中小型房企參與各地土拍的難度，而對(duì)于大型國(guó)央企來(lái)說(shuō)資金實(shí)力的優(yōu)勢(shì)再度得到放大，未來(lái)兩者之間還將繼續(xù)拉開更大的差距。