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??導(dǎo)語

??這是行業(yè)走向健康新常態(tài)的必經(jīng)陣痛，不應(yīng)小覷，但也無需過度懼怕。

??◎  文 / 馬千里、邱娟
（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與機(jī)構(gòu)無關(guān)）

??2022年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，2022年土地購置面積同比下降53%。受行業(yè)持續(xù)下行的影響，2023年土地成交規(guī)模進(jìn)一步下跌，上半年全國(guó)土地成交建面同比下降29%，并遠(yuǎn)大于同期商品房的5%降幅。正如7月24日中央政治局正如7月24日中央政治局的表述“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變革”，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著新房交易增長(zhǎng)乏力、土地成交規(guī)模超跌的特殊時(shí)期。在當(dāng)前的大背景之下，土地成交規(guī)模還會(huì)跌多久？還需要跌多少規(guī)模才是真正“跌到頭”？

??01 降行業(yè)庫存、穩(wěn)去化周期
短期內(nèi)土地成交量下滑不可避免

??在2023年各地發(fā)布的供地計(jì)劃中，多有提及“已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍保鞔_了主管部門穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓降庫存風(fēng)險(xiǎn)的決心。2021年以前，我國(guó)房地產(chǎn)施工銷售比大約為5.3左右，即這一口徑下的存貨大約為銷售的5倍，也與主管部門對(duì)于正常庫存指標(biāo)的認(rèn)定較為一致。

??但是2022年末，房地產(chǎn)行業(yè)施工銷售比大幅上漲至6.7，其關(guān)鍵原因是行業(yè)銷售規(guī)模下降25%至13.6億平方米，并且遠(yuǎn)大于施工規(guī)模7%的降幅。這意味著若施工銷售比想回歸至5附近，以2022年末90.5億平方米的施工規(guī)模來看，需要下降20億平方米左右的施工面積，才能“追上”銷售面積的降幅。若要減少施工規(guī)模，要么加快去化減少存量，要么減少供地放緩增量。但考慮到“保交房”涉及的民生權(quán)益等方面，以及行業(yè)銷售規(guī)模同比指標(biāo)的疲軟，施工規(guī)模的壓降勢(shì)必更多地要依賴于土地市場(chǎng)交易規(guī)模的收縮，短期內(nèi)土地成交規(guī)模的下滑不可避免。

??02 全國(guó)土地市場(chǎng)的交易規(guī)模低位
至少還將持續(xù)三年

??對(duì)比全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地和商品房成交面積規(guī)模來看，2022年才大致均衡（大約15億平方米VS13.6億平方米，供需比約1.1倍），2023年上半年土地成交建面同比降幅接近三成，按30%降幅測(cè)算，預(yù)計(jì)2023年土地成交建面較2022年的均衡值下降約4.5億平方米。這樣測(cè)算下來，預(yù)計(jì)需要4.4年才能消耗掉這部分多余的施工面積（20億平方米/4.5億平方米=4.4年），即全國(guó)土地市場(chǎng)的交易規(guī)模低位至少還將持續(xù)3-4年的時(shí)間[1]。如果樓市下半年繼續(xù)走低的話，這個(gè)時(shí)間還會(huì)更長(zhǎng)；當(dāng)然如果土地成交規(guī)模進(jìn)一步下跌，這一時(shí)間也會(huì)相應(yīng)縮短。

??值得一提的是，在土地交易規(guī)模縮量的同時(shí)，當(dāng)下企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項(xiàng)目，未來高品質(zhì)純新盤供給量能夠保持一定規(guī)模。而區(qū)位一般的中遠(yuǎn)郊剛需純新盤會(huì)減少，在缺少純新盤刺激的情況下，如果沒有實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃利好落地，中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨更大的價(jià)格壓力。但是銷售、入住不及預(yù)期，又會(huì)使得相關(guān)規(guī)劃和配套的落地時(shí)間減緩，部分中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目和板塊可能因此陷入惡性循環(huán)。

??03 房地產(chǎn)開發(fā)貸款將持續(xù)低位
行業(yè)金融扶持仍需延期

??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1—6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月加速下跌。聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金指標(biāo)來看，和新房銷售相關(guān)的定金預(yù)收款、按揭貸款尚能同比持平，但是和拿地開發(fā)相關(guān)的國(guó)內(nèi)貸款明顯下降，同比降幅超過11%，再加之行業(yè)規(guī)模收縮導(dǎo)致的自籌資金減少，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金面愈加雪上加霜。不過對(duì)比上半年全國(guó)土地成交金額下跌21.5%的跌幅來看，2023年企業(yè)國(guó)內(nèi)融資降幅小于土地市場(chǎng)，即行業(yè)融資規(guī)模好于保守預(yù)期，年內(nèi)金融政策層面出臺(tái)的一系列政策還是起到了較為明顯的效果。

??近期政策動(dòng)向方面，7月10日，央行、金監(jiān)局延長(zhǎng)“金融16條”存量貸款、配套融資相關(guān)政策實(shí)施期限，由截止今年5月延長(zhǎng)至明年年底，其余政策長(zhǎng)期有效。此舉意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”，給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務(wù)壓力大背景下的房企喘息之機(jī)。7月19日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》，其中圍繞民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展共提出31條措施。三年疫情過后，民營(yíng)企業(yè)遭遇嚴(yán)冬，不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。其中尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，面臨資本與市場(chǎng)信心不足，多數(shù)民營(yíng)房企處境困難，這一政策的出臺(tái)正有利于樹立各方對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的信心。鑒于當(dāng)前土地交易規(guī)模低位導(dǎo)致相關(guān)融資標(biāo)的減少的事實(shí)，在接下來三年左右的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)依舊需要“金融16條”等相關(guān)政策的持續(xù)延期和護(hù)航。

??04 廈門、武漢、天津庫存壓力較2022年末已有改善，上海率先完成庫存調(diào)降

??雖然從全國(guó)層面來看行業(yè)中長(zhǎng)期庫存壓力較2021年明顯增加，但是基于城市分化情況來看，仍有部分城市的庫存指標(biāo)率先調(diào)降，甚至持續(xù)保持健康。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，典型城市2023年年中平均廣義消化周期[2]達(dá)到6.5年，達(dá)到2021年末的1.7倍。典型城市方面，除上海外，所有城市2023年年中的廣義消化周期都高于2021年末，宜興、晉江、重慶、珠海、深圳、鎮(zhèn)江、東莞等城市廣義去化周期均延長(zhǎng)了5年以上，庫存壓力明顯增加。對(duì)比供地計(jì)劃要求來看，接近七成城市高出1年左右，土地供應(yīng)規(guī)模偏大。

??值得注意的是，廈門、武漢、天津等少數(shù)城市廣義庫存較2022年末有一定改善，2023年年中庫存去化周期較2022年末縮時(shí)長(zhǎng)超一年。與2021年末相比，2023年年中上海廣義庫存去化周期已經(jīng)縮短，廣義庫存去化周期由2.2年降至2年，率先完成了庫存調(diào)降。此外合肥、杭州、長(zhǎng)沙、成都等市由于基數(shù)較低，2023年中廣義消化周期也在4年以內(nèi)，指標(biāo)數(shù)值雖較2021年有所放緩，但仍在相對(duì)安全的范圍之內(nèi)。

??05 政策面利好不改變供求基本規(guī)律
降預(yù)期更有平常心

??當(dāng)前土地成交規(guī)模的持續(xù)低位，實(shí)質(zhì)上是行業(yè)成交規(guī)模縮量所導(dǎo)致的波及影響之一，并且在消化周期的乘數(shù)效應(yīng)下出現(xiàn)了波動(dòng)進(jìn)一步放大，并導(dǎo)致與之相關(guān)的地方財(cái)政、企業(yè)融資、房地產(chǎn)新增開發(fā)規(guī)模等一些列指標(biāo)均出現(xiàn)了連鎖性的長(zhǎng)期波動(dòng)，這是行業(yè)走向健康新常態(tài)的必經(jīng)陣痛之一，不應(yīng)小覷，但也無需過度懼怕。就針對(duì)性的應(yīng)對(duì)舉措而言，在嚴(yán)控投資性需求的大前提之下，目前行業(yè)政策面其實(shí)已經(jīng)是應(yīng)出盡出：

??第一，加快需求入市，促進(jìn)庫存向合理區(qū)間回歸。如新型城鎮(zhèn)化、改善性需求釋放。6月28日，央行貨幣政策委員會(huì)召開2023年第二季度例會(huì)。會(huì)議指出，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。具體政策上面，可進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例。譬如第一套房貸還清后，再買或置換二套房時(shí)執(zhí)行首套貸款政策，核心城市可以適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例，以此支持改善性需求釋放。

??第二，積極推動(dòng)城市更新，增加高質(zhì)量供需規(guī)模。七普數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)自建房自住戶占比達(dá)到了21%，數(shù)量超過6000萬戶，自建房占比和存量均處于高位，潛在住房更新需求規(guī)模龐大。考慮到“城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配，在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板，建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，為提高城市建設(shè)用地的使用效率，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看大多需要拆改。近期，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。一方面可以新增居住供應(yīng)，另一方面滿足更多無房居民的居住需求，同時(shí)增加基建投資建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

??第三，優(yōu)化土地供應(yīng)程序，加快供給效率。為加強(qiáng)規(guī)劃許可和用地審批融合管理，推進(jìn)用途管制制度改革，自然資源部近日印發(fā)《關(guān)于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》。明確以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)，以精簡(jiǎn)審批環(huán)節(jié)、加強(qiáng)規(guī)范管理、提升服務(wù)水平為重點(diǎn)，推動(dòng)“多審合一、多證合一”，提高審批效能和監(jiān)管服務(wù)水平。具體在加快供地效率，縮短、精簡(jiǎn)土地的規(guī)劃、收儲(chǔ)、上市審批流程下功夫，加快土地供應(yīng)進(jìn)程。

??第四，加強(qiáng)行業(yè)金融扶持力度，使更多企業(yè)受惠。對(duì)于“金融16條”等政策適時(shí)再度延期，并繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)于行業(yè)融資層面的扶持，助力行業(yè)渡過回款額和新增融資標(biāo)的雙雙下降的艱難時(shí)期。

??但需要說明的是，雖然目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列扶持政策，并且在7月24日的政治局會(huì)議中，對(duì)于近期相關(guān)表述進(jìn)行了總結(jié)和強(qiáng)化，進(jìn)一步提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、“加大保障性住房建設(shè)和供給”等表述。在7月25日國(guó)稅局發(fā)布的稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引中，房地產(chǎn)也是其中重點(diǎn)涉及領(lǐng)域之一，譬如在22條支持消費(fèi)提振信心的相關(guān)政策指引中，多達(dá)19條與個(gè)人購房相關(guān)。但從壓降實(shí)際庫存規(guī)模的角度來看，在施工銷售比5倍的乘數(shù)面前，其預(yù)計(jì)力度和效果都比較有限，土地成交的持續(xù)低位仍不可避免。比如《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》僅惠及21個(gè)[3]超大特大城市，受眾面相對(duì)有限，即使每個(gè)城市每年100萬平方米，一年也僅有2100萬平方米，對(duì)于當(dāng)前供需缺口而言仍差了一個(gè)量級(jí)。

??在未來三四年時(shí)間里，全國(guó)土地市場(chǎng)交易規(guī)模的低位還將持續(xù)，企業(yè)也需要做好持續(xù)應(yīng)對(duì)這一變化的準(zhǔn)備；尤其在當(dāng)前樓市去化承壓的大環(huán)境之下，房企拓儲(chǔ)時(shí)要注重聚焦廣義存量規(guī)模相對(duì)合理的城市和板塊，并且深入探析城市的發(fā)展規(guī)劃和供地計(jì)劃動(dòng)向，盡量避免潛在供應(yīng)量過高或超預(yù)期規(guī)劃的板塊。