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??導語

??優(yōu)質(zhì)地塊刺激下重點城市土拍熱度延續(xù)，市場仍高度集中在少數(shù)一二線城市。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??受春節(jié)長假的影響，土地市場供地節(jié)奏明顯變緩，截止2月25日，全國300城2月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅2194萬平方米，處于歷史相對低位。熱度方面，2月平均溢價率5.2%，得益于北京和杭州熱點地塊占比增加，回升至2022年以來均線上方。分城市來看，僅北京、杭州等極少數(shù)城市熱點地塊能保持較高熱度，其余大部分城市仍以底價成交為主。

??核心要點

??· 供求：2月土地供應量為4647萬平方米，同比基本持平。至截稿成交2194萬平方米，同比降幅超過50%，創(chuàng)2010年以來月度新低。

??· 熱度：月內(nèi)重點城市土拍平均溢價率5.2%，得益于熱點地塊土拍占比增加，回升至2022年以來均線上方。土地流拍率9.1%，環(huán)比下降3.9個百分點。 

??· 分布：一線量價同比均大漲，二線量價齊跌，三四線量跌價漲。由于北京、廣州本月有多宗宅地土拍，一線成交金額達238億元，同比上漲21%，占300城總成交金額的比重增至38%。

??后市展望

??優(yōu)質(zhì)地塊刺激下重點城市土拍熱度延續(xù)
市場仍高度集中在少數(shù)一二線城市

??受春節(jié)長假的影響，土地市場供地節(jié)奏明顯變緩，截止2月25日，全國300城2月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅2194萬平方米，降至歷史低位。熱度方面，2月平均溢價率5.2%，得益于北京和杭州熱點地塊占比增加，回升至2022年以來均線上方。分城市來看，除了供地較為優(yōu)質(zhì)的杭州和北京市場保持較高熱度，其余城市市場表現(xiàn)均較為平淡。房企拿地來看，也是僅有杭州一城民企拿地比較積極，其他城市土地市場仍以央國平為主。

??展望上半年市場走向，雖然北京、杭州等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大，關(guān)注度仍高度集中在少數(shù)一二線城市。在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市土拍熱度仍會保持；至于非熱點城市，由于房企資金壓力較大，這類城市仍以底價成交為主。不過在“房地錢人”要素聯(lián)動調(diào)控路線之下，得益于土地市場供給側(cè)的積極調(diào)整，2024年上半年土地市場的成交量價、溢價率、流拍率等指標仍有望在合理的規(guī)模下持續(xù)向好。

??01供求

??供地規(guī)模同比基本持平
成交建面創(chuàng)歷史新低

??土地供應方面，截止2024年2月25日，本月土地供應量為4647萬平方米，環(huán)比1月同期增長7%，同比基本持平。鑒于2月份仍屬于傳統(tǒng)供地周期低位，同比基本持平的土地供應規(guī)模，并不能說明供地積極性的回升。事實上，從各地供地計劃的發(fā)布進度來看，至截稿時2024年僅有3個市轄縣發(fā)布了供地計劃，遠少于2023年同期的11個。2024年2月份有266個縣市區(qū)發(fā)布了預供地公告，也較2023年同期少了21個。一線城市方面，本月北京、上海均有宅地供應，其中關(guān)注度較高的是上海北蔡宅地，土地建面近9萬平方米，起拍價為45億元，房地聯(lián)動價高達9.2萬元/平方米，此外古北宅地房地聯(lián)動價也達到了8.6萬元。二線城市方面，月內(nèi)西安、石家莊、南寧新增供地面積超過100萬平方米，其他城市新增供應均在50萬平方米以下。進入三月份，隨著各地供地計劃的逐步完成，以及預供地計劃的落實，預計土地供應量將迎來周期性回升，但是在“人房地錢”要素聯(lián)動調(diào)控機制之下，2024年上半年住宅用地供應量預計仍將在低位運行，不過供地質(zhì)量方面仍有望持續(xù)提升。

??土地成交方面，截至2月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交2194萬平方米，同比降幅超過50%，創(chuàng)2010年以來歷史新低，土地成交總價同樣是2010年以來單月土地成交總價快報數(shù)據(jù)最低值。固然，受春節(jié)因素影響，2月份各地土地數(shù)據(jù)上報延遲現(xiàn)象較為嚴重，再加之2月份重點城市土拍均安排在月末進行，快報數(shù)據(jù)會與最終數(shù)據(jù)存在較明顯的差距，但即便考慮這些因素，2024年2月土地成交仍處于歷史低位。一二線城市中，至截稿時僅蘇州、西安、北京成交建面突破50萬平方米，北京成交金額突破50億元。因優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，月內(nèi)平均樓板價2856元/平方米，環(huán)比上升33%，同比增加2%。

??02 熱度

??優(yōu)質(zhì)地塊出讓推升平均溢價率
流拍率再回近一年低位

??市場熱度方面，至截稿時2月平均溢價率達到5.2%，較上月上升0.7個百分點，在優(yōu)質(zhì)地塊高溢價地塊入市的推動下，月內(nèi)溢價率重新回到2022年以來均線上方。具體來看，月內(nèi)北京、昆明、臺州等市平均溢價率均在5.5%以上，以月末杭州土拍為例，得益于優(yōu)異的地塊質(zhì)量，民企參與土拍積極性高漲，7幅地塊全部溢價成交，其中更是有6宗宅地溢價率超過了15%，若沒有解除土拍限價，這6宗地塊應當全部進入搖號環(huán)節(jié)，而唯一一宗熱度“稍低”的下沙宅地，其溢價率也達到了13%。從二月份熱點城市土拍執(zhí)行情況來看，“人房地錢”要素聯(lián)動得到了較好地執(zhí)行，在縮量提質(zhì)的供地路線之下，預計上半年核心城市溢價率仍有望延續(xù)高位運行。

??2月土地流拍率9.1%，環(huán)比下降3.9個百分點，再度回落至近一年低位。這主要還是受指標周期性影響所致。按城市統(tǒng)計，本月湖州土地流標最多，共有4總地塊流標，金華、石家莊各有兩宗土地流拍，月內(nèi)金華和石家莊成交的地塊也均為底價成交。

??03 重點地塊

??北京包攬兩榜榜首
兩榜席位占比過半

??2月恰逢春節(jié)，重點城市集中供地量明顯減少，重點城市僅京、西安、蘇州等少量成交零星土拍，其中北京表現(xiàn)尤為突出，5宗涉宅地均成功出讓，其中2宗封頂搖號成交，本月北京也蟬聯(lián)兩榜榜首，兩榜席位也均過半。值得注意的是，除北京外，其余重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應量相對較少，使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯下降。總價榜榜首地塊來自北京通州亦莊新城，為綜合地塊，由華潤以75.38億元競得，溢價率0.51%；排在第二位的同樣來自北京，為大興西紅門地塊，地塊吸引中建三局（中建壹品）、建發(fā)、興創(chuàng)、鐵建、中鐵、住總、中海、華潤、方興亦城（金茂）共9家房企報名。該地塊經(jīng)過線上9輪+線下18輪競價觸達地價上限48.76億進入搖號環(huán)節(jié)，最終由中建壹品搖得，成交樓面價41467元/平方米，溢價率15%。不僅如此，除榜首、榜二外，總價榜第四、五、九位也來自北京。

??不僅如此，單價榜TOP1-5地塊也均來自北京，榜首為海淀翠湖地塊，經(jīng)過線上12輪、線下18輪競價觸達地價上限28.865億進入競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，成交樓面價63464元/平方米，溢價率15%，最終由中旅投資以地價上限28.865億+現(xiàn)房面積10000㎡搖號競得。除北京外，廣州本月成交的天河岐山路地塊也上榜，該地被華潤聯(lián)合體以底價36.45億摘得，成交樓面價21330元/平方米，位居單價榜第六位。