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??北京，2024年1月16日——近年來，土地使用權(quán)和土地剩余使用年限日趨成為熱點(diǎn)話題，因土地剩余使用年限短而引發(fā)的土地年期如何續(xù)期的問題更是引發(fā)了廣泛的關(guān)注和討論。在此背景下，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布《土地剩余使用年限對于房地產(chǎn)價格的影響》報告，從評估及咨詢角度梳理分析了土地年期問題的影響和應(yīng)對之策，以期為相關(guān)市場參與方提供參考。

??土地年期影響物業(yè)價值評估

??提及土地續(xù)期問題，就必須從土地使用權(quán)出讓年限這個概念談起。目前，中國國有土地使用權(quán)主要采用有償出讓的制度，國有土地使用權(quán)出讓是指由國家按照土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的原則，以國有土地所有者的身份將一定地塊的國有土地使用權(quán)有期限地讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。對于土地使用者而言，土地使用權(quán)出讓年限意味著使用國有土地有時間限制，并需要支付使用金。

??從房地產(chǎn)評估的角度來講，土地使用權(quán)年限是房地產(chǎn)權(quán)益的一部分，既是一種權(quán)利也是一種限制。單從年期考慮，一般而言，剩余年期越短，則其價值會顯著低于同一時間點(diǎn)中剩余使用年期較長的土地。

??對于剩余年期短的項(xiàng)目，特別是位于核心城市核心區(qū)位的物業(yè)，剩余年限較短是否意味著投資價值大幅降低？

??經(jīng)仲量聯(lián)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多投資人對于“短年期”的看法并非簡單地按照理論公示計算。當(dāng)土地剩余使用年限超過25-30年時，年期問題的關(guān)注度較小，對于資產(chǎn)價格的影響也相對較小；而土地剩余使用年限少于25年時，投資人的核心關(guān)注點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

??· 未來價值的判斷：土地剩余使用年限短于25年，特別是短于20年時，投資人對年期相對較短的項(xiàng)目仍然保持相對積極的關(guān)注，通過“土地到期可按一定比例補(bǔ)繳地價續(xù)期”的假設(shè)或者“持有+轉(zhuǎn)售”等不同的模型進(jìn)行測算分析，綜合判斷續(xù)期可能性以及未來的投資價值；

??· 補(bǔ)繳地價的影響：土地剩余使用年限小于25年時，其交易價格中所隱含的補(bǔ)繳地價的因素影響相對越大。

??土地續(xù)期政策推動城市可持續(xù)發(fā)展

??隨著時間的推移，土地剩余年限逐漸縮短，對于眾多投資性物業(yè)來說，年限對物業(yè)價值的影響逐漸顯現(xiàn)。針對這個問題，市場上陸續(xù)出現(xiàn)土地續(xù)期的案例，其中包括深圳市羅湖區(qū)的國際商業(yè)大廈、浙江省海寧市龍祥大廈、深圳市福田區(qū)長城大廈、深圳市羅湖區(qū)寰宇大酒店、蕭山城市酒店等。

??仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部資深董事韓晶表示：“有些地方政府陸續(xù)出臺了一些試點(diǎn)政策，規(guī)定了續(xù)期條件、續(xù)期方式、續(xù)期的期限、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及土地續(xù)期的流程等。通過試點(diǎn)政策，特別是非住宅用途的建設(shè)用地的續(xù)期需要補(bǔ)繳一定的土地價款，而且多數(shù)情況下，需要提前一年左右的時間申請土地續(xù)期，同時通過規(guī)劃和自然資源局等相關(guān)部門的審定和審批。這些試點(diǎn)也標(biāo)志著中國國有土地使用權(quán)續(xù)期等問題逐漸法治化。“

??韓晶進(jìn)一步表示：“合理實(shí)施土地續(xù)期政策可以推動城市的可持續(xù)發(fā)展，確保土地資源的有效利用，促進(jìn)城市土地的優(yōu)化配置。同時，土地續(xù)期可以一定程度上鼓勵投資者進(jìn)行更長期的城市開發(fā)和建設(shè)，推動城市經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會進(jìn)步。”

　　相關(guān)報告：《土地剩余使用年限對于房地產(chǎn)價格的影響》