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??導(dǎo)語(yǔ)

??2024年市場(chǎng)熱度將延續(xù)低位運(yùn)行，核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點(diǎn)。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??歲末年初，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯變緩，截止1月25日，全國(guó)300城1月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4206萬(wàn)平方米，處于相對(duì)低位。熱度方面，1月平均溢價(jià)率3.7%，較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)，若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。分城市來(lái)看，僅北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州等少數(shù)重點(diǎn)城市部分熱點(diǎn)地塊能保持一定熱度，其余大部分城市仍以底價(jià)成交為主。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：1月土地供應(yīng)量為3237萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2019年以來(lái)月度供應(yīng)量新低。土地成交4206萬(wàn)平方米，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，成交金額1003億元，依舊保持同比正增。

??· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率3.7%，得益于土拍限價(jià)解禁及重點(diǎn)城市成交占比上升，止住了連續(xù)9個(gè)月的下行趨勢(shì)。土地流拍率17%，環(huán)比增加8個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)周期性上升。

??· 分布：各能級(jí)表現(xiàn)不一：一線量?jī)r(jià)同比均大漲，二線量跌價(jià)漲，三四線量?jī)r(jià)齊跌。由于京、滬本月均有多宗宅地土拍，一線成交金額達(dá)259億元，同比大漲284%，占300城總成交金額的比重增至26%。

??后市展望

??2024年市場(chǎng)熱度將延續(xù)低位運(yùn)行
核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點(diǎn)

??歲末年初，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏明顯變緩，截止1月25日，全國(guó)300城1月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4206萬(wàn)平方米，處于相對(duì)低位。熱度方面，1月平均溢價(jià)率3.7%，較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)，若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。分城市來(lái)看，僅北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州等少數(shù)重點(diǎn)城市部分熱點(diǎn)地塊能保持一定熱度，其余大部分城市仍以底價(jià)成交為主。房企拿地來(lái)看，土地市場(chǎng)仍以央國(guó)平為主，民營(yíng)企業(yè)拿地積極性仍在低位。

??展望2024年：城市層面，一二線城市無(wú)疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，而三四線城市將持續(xù)保持大部分無(wú)人問(wèn)津、個(gè)別地塊零星火熱的局面；企業(yè)層面，由于一二線城市以其較高的門(mén)檻將中小房企攔在門(mén)外，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中，民企的投資則更依賴于市場(chǎng)整體的復(fù)蘇情況，需要更長(zhǎng)的修復(fù)期。

??01供求

??供地規(guī)模創(chuàng)新低
成交金額維持同比正增

??土地供應(yīng)方面，截止2024年1月25日，本月土地供應(yīng)量為3237萬(wàn)平方米，環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落，并創(chuàng)下2019年以來(lái)月度供應(yīng)量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業(yè)大背景之下，年初土地供應(yīng)規(guī)模的收窄符合行業(yè)預(yù)期。一線城市方面，與上月恰恰相反，北京、廣州、深圳均有宅地供應(yīng)，而上海則是無(wú)新增宅地供應(yīng)。二線城市方面，月內(nèi)僅西安新增供地規(guī)模達(dá)到101萬(wàn)平方米，其余城市新增供應(yīng)在100萬(wàn)平方米以內(nèi)。接下來(lái)，隨著2月份春節(jié)假期的到來(lái)，再加之大多數(shù)城市仍未制定完畢2024年供地計(jì)劃，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模將繼續(xù)延續(xù)低位甚至再創(chuàng)新低。

??土地成交方面，截至1月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4206萬(wàn)平方米，環(huán)比下降接近九成，同比下降6%。隨著2023年12月土地供應(yīng)量的下行，土地成交面積的減少也在情理之中。不過(guò)值得注意的是，1月份土地成交總價(jià)達(dá)到了1003億元，較去年同期增長(zhǎng)19%，高能級(jí)城市市場(chǎng)份額仍在進(jìn)一步增加，單純從土地投資規(guī)模的角度來(lái)看，2024年1月份全國(guó)市場(chǎng)仍好于2023年1月。一二線城市中，至截稿時(shí)成都、石家莊成交建面突破100萬(wàn)平方米，北京、上海、西安成交金額突破50億元。月內(nèi)平均樓板價(jià)為2385元/平方米，雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑，但對(duì)比上年同期來(lái)看仍有接近27%的同比增幅。

??02熱度

??溢價(jià)率迎來(lái)回升
流拍率周期性沖高

??市場(chǎng)熱度方面，1月平均溢價(jià)率3.7%，較上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢(shì)，若計(jì)入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價(jià)率指標(biāo)或進(jìn)一步上升。具體來(lái)看，杭州、長(zhǎng)沙、湖州等城市月內(nèi)平均溢價(jià)率均突破10%，上海平均溢價(jià)率也達(dá)到了7%。得益于12月以來(lái)地方政府對(duì)于土地限價(jià)的松綁，在1月份整體成交規(guī)模下行，重點(diǎn)城市成交占比上升的背景之下，平均溢價(jià)率水平終于迎來(lái)回升，有利于市場(chǎng)預(yù)期的改善。但是從具體地塊視角來(lái)看，雖然2023年12月以來(lái)杭州、合肥等地拍出了多宗高溢價(jià)地塊，但大多數(shù)地塊的實(shí)際地價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲，房地價(jià)差也能保持相對(duì)充裕，說(shuō)明即便對(duì)于優(yōu)質(zhì)板塊的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，目前業(yè)內(nèi)競(jìng)價(jià)仍然處于相對(duì)理性的范圍。

??1月土地流拍率17%，環(huán)比上升8個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)周期性上升。近年來(lái)1月份都是流拍率指標(biāo)的高點(diǎn)，主要因?yàn)榇蠖鄶?shù)三四線城市將大量地塊密集排布在歲末供應(yīng)，其中出讓把握較大的多分配在12月，而剩下的一些素質(zhì)一般的地塊則集中在了1月份。按城市統(tǒng)計(jì)，月內(nèi)宣城土地流標(biāo)最多，共有5宗地出現(xiàn)流拍，西安有4宗出現(xiàn)流拍，月內(nèi)西安成交的10宗地塊也均為底價(jià)成交。

??03 重點(diǎn)地塊

??北京包攬兩榜榜首
兩榜席位占比近半

??歲末年初，重點(diǎn)城市集中供地量明顯減少，重點(diǎn)城市僅京、滬、蓉等少量成交零星土拍。因此，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量相對(duì)較少，使得總價(jià)榜和單價(jià)榜的入榜門(mén)檻明顯下降。總價(jià)榜榜首地塊來(lái)自北京海淀，為商辦地塊，由騰訊科技以底價(jià)64.2億元競(jìng)得；排在第二來(lái)自上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，經(jīng)過(guò)56輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限52.51億進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)，并且參拍房企均接受綠色建筑二星級(jí)及超低能耗建筑指標(biāo)以及7%的公租房比例進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由招商搖中，成交樓面價(jià)17634元/㎡，溢價(jià)率9.33%。不僅如此，除榜首外，總價(jià)榜第三、四、六、七位也來(lái)自北京。

??單價(jià)榜TOP1、2、3地塊均來(lái)自北京，TOP前兩位均位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道，兩地一路之隔，先后觸頂搖號(hào)成交。其中，豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道大瓦窯馨城項(xiàng)目二期DWY-L44地塊率先進(jìn)行競(jìng)拍，其報(bào)價(jià)觸及土地上限價(jià)格38.41億元，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由京能置業(yè)幸運(yùn)搖中，溢價(jià)率15%；另一宗大瓦窯新村項(xiàng)目二期DWY-L42地塊同樣是觸頂搖號(hào)成交，最終贏家為中建信和，成交價(jià)38.525億元，溢價(jià)率15%。