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??導 讀 

??1、新增貨值百強門檻同比降23%，總拿地金額同比降14%

??2、銷售10強占新增貨值63%，百強拿地銷售比維持0.19

??3、七成房企10月投資暫停，僅央國企積極布局核心城市

??4、放開土拍限價不會大幅刺激市場，核心地塊熱度競爭度或將提升

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：10月份土地市場熱度整體低迷，僅個別地塊出現扎堆競拍的景象，城市、企業間的分化仍在持續。 1-10月新增貨值百強門檻55.7億元，同比下降23%，10強門檻值與上月保持一致。拿地百強的投資金額同比下降14%，降幅較9月末縮窄4個百分點。百強房企拿地銷售比仍保持在0.19低位。 投資集中度愈發走高，10強房企新增貨值占百強63%。單月來看中海、華潤、招商、中國鐵建等10月拿地金額（全口徑）超過百億，領先其他企業。 四季度土地市場迎來政策調整，內容涉及建議取消地價限制等，但我們認為放開土拍限價不會大幅刺激市場，核心地塊熱度競爭度或將提升。

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??新增貨值百強門檻同比降23%
總拿地金額同比降14%

??10月份土地市場整體維持冷熱分化的格局，偶有優質地塊引發激烈競拍。從企業端來看，投資愈發分化和謹慎：10月末新增貨值百強門檻值為55.7億元，與上月末相比僅增加了2.6億元，同比仍有23%的降幅；各梯隊的門檻值均同比下降，其中50強門檻值的降幅最大，降幅達到34%。

??總量方面，1-10月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為25724億元、12314億元和10149萬平方米，拿地金額同比下降14%，但同比降幅比上月縮小4個百分點。10月末的新增貨值總量比9月末增加3017億元，結合上表的門檻變動來看，新增貨值10強門檻值并未發生變化，而前十強的新增貨值總量提升了2117億元，占10月新增貨值總量提升額的70%，投資聚焦度可見一斑。

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??銷售10強占新增貨值63%
百強拿地銷售比維持0.19

??1-10月份，10強房企新增貨值占63%，較上月減少3個百分點，主要是由于個別位于10強以外房企本月新增拿地較多導致。整體來看，新增貨值高度集中的趨勢并未有改變，且后50強房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續減少1個百分點。當前房企投資依舊萎靡，10強房企以外仍在投資的企業同樣是以地方國企為主，民企幾乎“隱身”，未來行業分化的趨勢仍將持續。

??拿地銷售比方面，1-10月百強房企拿地銷售比持續為0.19，持續保持低位。分梯隊來看，10強房企1-10月累計拿地銷售比達到0.27，仍是各梯隊中最高，且大幅領先于其他梯隊；其次11-20強房企的拿地銷售比為0.19，較9月末提升0.05，漲幅較大，主要得益于該梯隊內的中國鐵建、華發、金茂等在核心城土拍均有收獲。

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??七成房企10月投資暫停
僅央國企積極布局核心城市

??拿地企業格局依然呈現謹慎、集中的態勢。截止10月末，仍有近五成百強房企2023年投資幾乎暫停，且多數集中于銷售50強之后。從單月來看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業10月份未有新增土儲入賬，整體延續了二季度末投資愈發趨緊的走勢。

??值得一提的是，拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比達到66%，民企僅有22%。數量上城投上榜數量最多，占比達到四成，全年來看“國央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉變。

??此外，10月份拿地相對積極的全部集中于全國化、規模化且今年拿地較多的央國企。中海、華潤、招商、中國鐵建等10月拿地金額（全口徑）超過百億，保利發展、建發、綠城等拿地金額超過70億。從拿地銷售比來看，這些央國企均高出行業平均。

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??放開土拍限價不會大幅刺激市場
核心地塊熱度競爭度或將提升

??在市場刺激政策應出盡出，限購、限貸、限售相繼續接觸之后，土地市場政策也迎來調整，內容涉及建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0 限制等。從政策本身來看，我們認為不會大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。

??但值得注意的是，土地限價的放開，會加劇土地市場冷熱分化的局面，尤其是市場仍在筑底企穩過程中，企業投資更加聚焦，優質地塊投資競爭度會加碼。但對于核心城市遠郊地塊效果幾無，短期謹慎氛圍下還是維持底價成交的態勢。三四線城市本身并沒有限價，從過去溢價成交地塊來看，僅有核心三四線的核心區域且樓板價較低的地塊能吸引部分企業，所以絕大多數三四線城市土地將長期處于低谷。

??企業層面，央國企+城投+少量優質民企格局不會轉變，一旦土地限價放開在多城執行，央國企的優勢將進一步加大，但考慮到整體市場處在底部修復階段，企業投資繼續保持理性和謹慎態勢。