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??榜單解讀

??前言：2023年12月，市場新房供應(yīng)略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比微降5%，成交環(huán)比上升10%。絕對量規(guī)模尚不及上一輪脈沖型復(fù)蘇的高點(diǎn)10月，同比下降21%，全年累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，延續(xù)筑底行情。

??企業(yè)層面，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4512.9億元，環(huán)比增長15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內(nèi)高位。累計(jì)業(yè)績同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。具體來看，近七成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，百強(qiáng)房企格局分化持續(xù)、央國企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營房企。

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??百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低16.5%

??2023年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4512.9億元，環(huán)比增長15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內(nèi)高位。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-12月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。整體來看，2023年中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。特別是下半年以來市場基本處于低位運(yùn)行，預(yù)期支撐不足、企業(yè)推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營銷力度，但樓市復(fù)蘇動能不足、銷售端也未有明顯起色。

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??百強(qiáng)房企格局分化，千億房企16家

??2023年，百強(qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯隊(duì)房企格局變動加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元。TOP50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。此外，2023年僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少。

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??近七成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低
企業(yè)格局分化持續(xù)

??2023年以來，在行業(yè)深度調(diào)整之下、百強(qiáng)房企格局分化持續(xù)，央國企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營房企。具體來看，2023年百強(qiáng)累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民營房企占27家。值得注意的是，市場調(diào)整之下，部分房企展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力，積極把握市場窗口機(jī)會，推進(jìn)銷售去化，如中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、大華集團(tuán)等銷售均實(shí)現(xiàn)了正增長，其中聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國企的增幅均在20%以上。

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??銷售低迷態(tài)勢短期難以扭轉(zhuǎn)
修復(fù)行業(yè)預(yù)期是關(guān)鍵

??當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險出清期，雖然近期政策面不斷優(yōu)化、釋放利好，監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場信心。但購買者信心和行業(yè)預(yù)期的修復(fù)尚需時日，預(yù)計(jì)銷售低迷態(tài)勢短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，企業(yè)銷售去化及回款還將持續(xù)承壓。

??進(jìn)入2024年，經(jīng)營環(huán)境仍充滿不確定性，房企需采取積極對策，適應(yīng)新變化、促進(jìn)銷售去化，保證流動性安全。一方面，要積極抓住融資機(jī)會、拓展融資渠道，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，向市場傳遞積極信號、增強(qiáng)品牌信心。另一方面，積極把握市場窗口機(jī)會，挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，做好營銷推廣、提升貨值變現(xiàn)能力。

??特別對于出險房企來說，債務(wù)展期、重組以及保交樓仍是重中之重，填補(bǔ)資金缺口直接關(guān)系到企業(yè)存續(xù)，積極營銷去庫存、加快現(xiàn)金回籠是當(dāng)務(wù)之急。同時也要積極尋求政府或金融機(jī)構(gòu)支持紓困落地，通過內(nèi)外合力推動企業(yè)恢復(fù)。總體來說，房地產(chǎn)市場仍是機(jī)會與挑戰(zhàn)并存，目前挑戰(zhàn)是擺在房企面前的“第一問題”，只有熬過去才能“柳暗花明”。

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??12月供應(yīng)微降、成交小幅“翹尾”
2024年1月預(yù)期季節(jié)性回落

??12月新房供應(yīng)略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比微降5%，成交環(huán)比上升10%，絕對量規(guī)模尚不及上一輪脈沖型復(fù)蘇的高點(diǎn)10月，同比下降21%，全年累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，延續(xù)筑底行情。

??分能級來看，一線城市年末集中放量，12月成交環(huán)比上升21%，同比下降10%，全年累計(jì)同比微降2%。僅廣州一城12月保持同環(huán)比齊增，全年累計(jì)同比維持正增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。深圳11月末發(fā)布寬松新政，政策效果遞減，12月成交環(huán)比小幅微增，同比持降，2023年成交基本與去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政出臺，短期內(nèi)對市場提振效果顯著，據(jù)CRIC監(jiān)測，北京新政落地后至今，新房成交套數(shù)較12月前14日增幅走闊，上海不少項(xiàng)目整體日均來訪較前期有50%以上的增長。但是縱觀全年，京滬累計(jì)同比分別下降3%和10%，規(guī)模高位微降。

??二三線城市12月成交環(huán)比增長8%，累計(jì)同比微降2%。環(huán)比來看，多數(shù)城市保持增勢，同比跌多漲少。從全年各城市成交表現(xiàn)來看，大體可以分為以下幾類：一是成都、西安、杭州熱點(diǎn)恒熱，主要是受到新政持續(xù)發(fā)酵+優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市帶動剛改和高改需求集中入市。二是鄭州、天津加速以價換量，今年延續(xù)弱復(fù)蘇行情，整體成交規(guī)模較去年漲幅均在2成以上。三是蘇州、寧波、濟(jì)南、青島等僅改善尚能走量，中心城區(qū)改善項(xiàng)目去化明顯優(yōu)于外圍剛需，成交穩(wěn)步回調(diào)。四是福州、嘉興、徐州、無錫、常州等成交尚在探底，需求透支嚴(yán)重，房價一降再降，仍需以時間換空間。

??預(yù)判下月，2024年1月迎來春節(jié)前淡季，房企推盤積極性不會太高，供求預(yù)期走低，環(huán)比持降，考量到2023年1月基數(shù)較低，整體同比持平或微降。短期來看，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量仍將下滑：首先，核心一二線城市諸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影響，市場尚能“保溫”，整體市場熱度在各能級城市中居前。其次，以價換量剛需驅(qū)動型城市諸如鄭州、天津、武漢等或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢，購房自住需求小幅修復(fù)。而對于廣大內(nèi)陸缺乏人口優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三四線城市，需求透支嚴(yán)重，還將面臨較長時間的低位盤整期。