??截至6月30日，碧桂園完成了全年目標的40.3%，毛利率和凈利率同比均有所下降，集團今年上半年的發展并不太順利。城市發展的不平衡導致越來越 多的三四線人群涌向一二線，這也迫使碧桂園在城市布局上應聲而變。同時隨著房地產開發業務利潤率的持續下滑，集團也開始發展新業務，尋找新的盈利點。

??業績：三四線市場空間萎縮，上半年銷售業績同比下滑6.8%

??上半年，碧桂園完成銷售金額544.7億元，銷售面積845億萬平方米，同比分別下降了6.8%和3.9%，達到了全年目標的40.3%。這個成績對于碧桂園來說，并不很盡如人意，事實上集團整個上半年的累計金額同比一直都處于下降狀態。

??對此碧桂園的解釋是上半年銷售的存貨比較多，因此去化情況一般，下半年將推出26個盤，有700-800億元的新貨，業績情況將有所好轉。但總 體來看，碧桂園今年的銷售狀態明顯欠佳，尤其是二季度市場回暖之后，其單月業績雖然也有顯著回升，但和去年同期以及其他大型房企相比，依然有一定的差距。 從上半年的銷售金額同比來看，碧桂園是龍頭房企中除世茂外同比下降最多的房企。

??這是否是由于碧桂園今年不夠努力？但實際上我們可以看到，碧桂園在營銷方面仍舊是大動作不斷：5月19日碧桂園通過在微信朋友圈刷屏“不扯蛋， 周一見”，就勢推出了“0首付0首付利息0物管費0手續費”的全國性營銷活動；7月，碧桂園聯手淘寶推出“碧桂園好房節”，范圍涉及全國多個城市項目。但 如結果所見，集團的銷售成績依舊未有突破性的增長。這對于項目大多位于三四線的碧桂園來說，三四線的大量人口流出導致了市場空間的縮水。很明顯碧桂園自己 也意識到了問題的嚴重性，集團近期不但大舉進入一二線城市拿地，還已經開始為新業務布局，比如商業地產、物業社區服務等。

??財務：盈利能力下降，毛利率同比減少5.4個百分點

??從財務數據來看，碧桂園上半年的表現喜憂參半：

??盈利指標全面下降。上半年，集團的總收入473.3億元，同比增長23.5%，其中物業開發板塊收入455 億元，同比增長23.0%。毛利率和凈利率等指標進一步下滑，2015年上半年，集團的毛利率為23.2%，同比下降5.4個百分點；凈利率11.4%， 同比下降3.3個百分點；核心凈利率10.3%，同比下降2個百分點。上半年，受到市場環境的影響，碧桂園的項目平均售價從2014年的6600元/平下 降到了6400元/平，與此同時土地的價格卻在不斷上升，尤其是今年集團在很多重點城市，如上海、清遠、廣州等，都拿了高溢價地塊，未來其毛利率狀況仍舊 讓人擔憂。

??三費指標整體優化。碧桂園上半年的三費費用率為6.9%，同比減少了2.2個百分點，其中營銷費用率 3.5%，行政費用率2.8%，同比均下降了1.2個百分點。2013-2014年，碧桂園全面開展全民營銷，銷售費用率順勢而升，今年碧桂園積極利用互 聯網資源，不僅與電商合作頻繁，并且全民營銷也實現了移動化，因此銷售費用有較大的縮減。

??融資成本大幅減少。上半年碧桂園通過頻繁的跨界合作、分散股權等動作，拓寬了融資渠道，截至6月30日，碧 桂園的平均借貸成本為7.07%，相比2014年底下降了52個基點。根據近期的融資動作，集團預計該數值還會繼續下降，目標在5-6%：7月和8月，碧 桂園兩次發行公司債券，票面利率均為4.2%，成為碧桂園境內融資成本最低的發債。于境外，碧桂園在7月31日簽訂了一筆8億美元的4年期貸款，貸款的凈 利率僅為3.10%。

??布局：鞏固三四線城市，打響一二線城市進入戰

??三四線市場的持續不起色使碧桂園更加堅定了優化城市布局的決心。從集團上半年在土地市場上的表現來看，主要出現了以下兩個方面的變化：

??嘗試進入一二線重點市場。4月29日，碧桂園耗資6.08億元將上海嘉定的一塊宅地收入囊中。緊接著，7月11日碧桂園正式成立一線事業部；7月28日碧桂園通過股權收購首次進入深圳。由此可見，碧桂園進軍一線城市的步伐是非常堅定的。

??除一線外，碧桂園對于二線的態度也在發生轉變。之前集團的項目基本位于重點二線城市的邊緣，比如針對南京市場的碧桂園城市花園，其土地位置實際 屬于滁州市來安縣。但目前碧桂園正在向著這些城市的主城區靠攏：8月11日碧桂園和湖南東宸投資集團簽署了合作協議，首次進入長沙市區開發項目；13日碧 桂園又以7.12億元的高價拿下杭州拱墅區的一塊宅地，首次進入杭州主城。

??我們認為，碧桂園對于城市的態度有如此大的轉變，一方面是三四線的市場狀況迫使集團在城市進入的戰略上必須做出改變，另一方面也是由于平安入股 后，碧桂園在資金方面有了更加堅實的后盾，因此進入的速度才如此之快。在我們看來，碧桂園像是走了一條“農村包圍城市”的道路，此前在三四線多年的口碑、 資金積累已經達到了一定的程度，在受到了市場新常態的刺激下，集團開始了對一二線的密集進攻。

??但具體來看，嘉定地塊的土地面積為6.24萬平方米，深圳地塊的面積僅2.5萬平方米，杭州地塊更小，占地僅 1.87萬平方米。這些對于碧桂園來說都算是體量非常小的項目，因此我們覺得集團目前對于一線市場更多還是抱著一種試水的態度。

??以合作方式鞏固三四線市場。即使市場狀況已大不如從前，但三四線依舊是碧桂園的主戰場。從上半年的拿地情況 來看，位于三四線的土地面積高達693.36萬平方米，占比90.98%。但是和以往不同的是，今年碧桂園以合作形式拿地的案例特別多，據統計，上半年僅 有一半數量的新增地塊，其權益達到了100%。

??碧桂園本身已經在三四線有不少存貨，其中部分不乏是體量大、銷售周期長的項目，它們構成了大量的資金沉淀。而在當前的市場條件下，繼續增加三四 線的土地存量顯然是不明智的。因此對于三四線的項目，碧桂園越來越多的選擇與當地的中小企業合作拿地，甚至是直接入股項目。在房企們紛紛尋求輕資產化的今 天，碧桂園此舉不僅能夠減輕集團的負擔，也分散了三四線的項目風險。

??亮點：物業管理收入增長迅速，計劃分拆物業板塊上市

??從碧桂園發布的半年業績情況來看，收入增長最多的業務板塊來自物業管理，從去年上半年的4.86億元增加到了9.05億元，同比上升 86.1%。目前，碧桂園的物業管理業務覆蓋項目274個，服務全國約42萬戶業主。并且，碧桂園還開始致力拓展本集團開發物業之外的物業管理面積：截至 6月30日，集團的物業管理面積達7700.7萬平方米，其中61.1萬來自非本集團所開發的物業。

??碧桂園在年初的時候就提出未來要重點拓展社區相關業務，社區在近兩年內也是被業界所看好的領域之一。集團首個試點的項目是位于佛山的順德碧桂 園，5月初首個致力于提供“全生命周期服務”的“幸福e家”長幼活動中心正式啟用，使用人群為小區內50歲以上的老人及12歲以下的兒童，其中兒童服務屬 于公益性質，而養老服務將收取一定的費用，具體的服務內容主要涵蓋了健康、娛樂、生活以及金融理財等。此外，碧桂園還同步推出了社區“e當家”APP，住 戶能夠通過電商應用對接碧桂園酒店的餐飲及周邊社區商戶。

??從該試點的情況來看，碧桂園未來想要打造的社區服務主要有三個亮點：

??第一，社區養老。碧桂園的項目通常位于邊郊，有很多業主都是出于養老而購房的，針對這些特質，未來在每一個社區提供養老服務無疑會使社區的設置更加完善，并且碧桂園有很多大體量的項目后期容易滯銷，也適合開發成養老地產再銷售。

??第二，社區金融。這部分主要是與平安合作，依托平安的優勢，碧桂園可以在社區內提供包括個人、企業等在內的 保險、信貸等全鏈條金融服務，這對于雙方來說互惠互利。平安入股之后，碧桂園就推出了多個設計金融理財的“生活產品”，未來這方面的業務還將繼續拓展：8 月11日，碧桂園與平安產險簽署了戰略合作協議，雙方將聯合開發3300多萬的財險客戶資源，這也是碧桂園參與開發平安8000萬客戶資源的里程碑。

??第三，社區O2O。碧桂園根據目標客群的不同推出了兩個版本的APP，一種是針對業主的專業管家版，另一種是面向大眾的普通版。目前已有諸多房企在進行類似的業務嘗試，但是通常僅是針對業主的。碧桂園通過客群區分打破了局限性，未來可以拓展的空間更廣。

??目前碧桂園在全國有一百多個樓盤，很多還是位置較遠的大體量項目，周邊服務配套都不夠齊全，這些項目的業主會對社區服務形成較大程度的依賴。因 此碧桂園如果能夠真正做好物業管理及社區相關服務，那么未來這一部分的收入將會是相當可觀的，將成為碧桂園新的利潤增長點。集團已表示，分拆在A股上市是 碧桂園物業管理公司的目標。

??突破：與平安聯手合作，轉型之路收獲重要資源依托

??日前碧桂園的業務范疇又有了新突破：8月9日，碧桂園與中國平安、華誼兄弟、海昌集團、藝術北京、砂之船奧特萊斯等多家企業在北京簽署合作協 議，啟動跨界資源整合平臺“平安文旅薈”。該項目以平安的綜合金融服務體系為支撐，將構建“平臺+業態+產品+網絡”的立體化商業模式，打造針對各類消費 人群的文化旅游項目，擁有“城市中心文旅綜合體”和“城市周邊文化旅游城”兩種主業態。

??文旅產業今年在地產圈內的熱度頗高，諸多房企發現了該領域的潛力且躍躍欲試，但是文旅項目令人望而卻步之處在于前期資金投入大，回報周期長，并 且其間還要不斷為項目輸血，比如北京的華僑城歡樂谷運營了8年還未能收回20億元的總投資，所以文旅項目對于現金流本身就不夠穩定的房地產企業來說是有較 高難度的。

??因此碧桂園和平安提出，希望通過眾籌的方式來運營項目：發起方將把項目包裝成權益眾籌的金融產品，投放到平安的網絡渠道進行銷售，這將成為文旅 項目在國內的首次金融化嘗試。碧桂園對此并不陌生，其上海嘉定的項目就是通過“眾籌”進行的。眾籌建房不但符合目前房企輕資產化的潮流，也能夠很好的幫助 房企同時解決資金和客源的問題：有投資者愿意提前出資購買項目的權益，開發商因此可以減少成本支出；同時這批投資者大多又是有購房傾向的，等于提前鎖定了 客源，未來項目的營銷壓力也得到了緩解。預計碧桂園未來會在越來越多的項目上采用該模式。

??不難發現，上半年碧桂園正在積極改變企業形象，由于主體業務位于三四線，資本市場對集團的評價一直比較保守。今年有了平安護航，碧桂園的動作也 更加引人注目。通過城市布局的優化以及一系列業務范圍的擴展，碧桂園希望能夠提升自己在資本界的地位。碧桂園正在洗心革面，我們也期待著不久就能夠看到一 個嶄新的碧桂園。