??導 讀 

??近期房企主動降檔成效頻現，得益于這些房企面對政策及時的反應、積極的態度、以及較強的運營管控實力。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??近日，綠地稱截至今年2月底，順利實現現金短債比超過1.0，“一條紅線”提前“轉綠”達標，比原計劃提前一個多季度。此外，融創、金科、陽光城等多家房企均于年初發布業績快報稱成功實現降檔，房企主動降檔成效顯著。

??三道紅線的達標難易程度分別如何，房企主動降檔是著眼于短期利益還是長期主義；此外在近期“集中供地”新政下，房企的主動快速降檔又有幾分勝算？

??01
??近期多家房企實現降檔
??降檔紅線呈順序一致性

??截至當前，自“三道紅線”政策出臺歷時五個月左右時間，不少房企積極響應，主動降檔，成效初步顯現。其中，截至2020年三季度末，已有招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；截至2020年年底，融創、金科、陽光城、藍光等房企躋身降檔隊列，另有綠地于2021年2月末宣稱一條紅線轉綠。

??值得注意的是，房企降檔的紅線呈一定順序規律。其中，現金短債比轉綠的房企數量最多，在監測到的9家降檔房企中，該指標除原本就處于安全區的，均實現轉綠；其次為凈負債率，融創、金科、陽光城、藍光、華僑城、大悅城等房企的該指標成功轉綠；最后為剔除預收款后的資產負債率，僅金科、華僑城兩家房企實現該指標的達標，同時實現三條紅線均不踩線，位列綠檔房企。

??02
??現金短債比改善最易
??扣預杠桿達標最難

??整體來看，房企為實現降檔，圍繞“開源節流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構等。例如，頭部房企紛紛借機去年雙十一加大折扣營銷力度，橙、紅檔房企去年9-12月投資力度顯著下降，恒大積極清償大額債務、多家房企掀起境外債回購潮，華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權轉讓顯著升溫，分拆物管、代建、文旅、金融等資產上市再掀熱潮等。

??值得關注的是，房企降檔紅線之所以呈現一定順序走向，與指標改善的難易程度掛鉤。其中，現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在三條紅線中相對較低。短期內，房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。但需要注意的是，正因為該指標短期改善較易，短期內快速優化該指標的房企，并不能代表其與企業真實經營狀況相匹配，若不解決本質問題，存在再度惡化的風險。

??其次為凈負債率，該指標涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權益。除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低有總息負債規模、擴大盈利增加權益等方式改善，相對現金短債比而言調整所需的時間略長。

??而最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，該指標則涉及預收賬款、總資產和總負債。除了降負債、增資產，預收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預收賬款指房企在“預售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬于無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應。在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的占比，得以降低剔除預收款后的資產負債率。但基于預收賬款的提升考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，該指標的改善還需從長計議。

??03
??“集中供地”新政下
??一、二線戰略房企降檔意愿更強

??隨著近期“集中供地“新政出臺，土地市場運轉規律被重塑，房企的投資戰略將面臨同步調整，繼而牽動經營端節奏、現金管理體制等多方面的匹配調整。

??“集中供地”推行一年供地次數不超過三次，供地時點數聚斂收縮，對房企短期內的資金充裕性、調配能力提出了較高要求。基于“集中供地”在以一、二線為主的重點22城實施，以一、二線城市布局為戰略核心的房企，催生了強烈的降檔訴求，在監測到近期降檔的9家房企中，融創、招商蛇口、首開股份、華僑城和大悅城5家房企均屬此列。

??一方面，不管降哪條紅線，降檔都得以使房企的有息負債規模增速以5%的倍數調高，增量空間放大，提升資產流動性，在土拍市場上的容錯空間增大，為應對“集中供地”增加籌碼。

??另一方面，部分原本就處于綠、黃檔的相對“安全”房企，即使一、二線城市并非其核心戰略，得以借機向一、二線城市突圍，在高能級城市發展紅利中分一杯羹，此種局面使得被困“踩線危機”的一、二線戰略房企面臨外來房企的威脅擠壓，降檔需求更顯迫切。

??此外，快速降檔也是房企綜合運營實力的體現，更容易在市場中吸引到合作伙伴聯合競地，提升勝率。

??需要關注的是，“三道紅線”監管政策的本意是讓房企避免“規模陷阱”，健康持續發展，而房企的快速降檔或存在以短期利益為目的的“應付”動機。真正的降檔應是一項長期舉措，需持續關注企業有息負債增速，不斷平衡自身戰略與資產、負債、現金流的匹配程度，推動可持續發展。

??總體而言，近期房企主動降檔成效頻現，得益于這些房企面對政策及時的反應、積極的態度、以及較強的運營管控實力。其中，一、二線戰略房企在“集中供地”新政下降檔意愿更為強烈。值得關注的是，現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率這三條紅線的改善難易程度依次走強，房企在降檔過程中更應關注是否與企業整體發展步調相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠發展空間。