??熱點聚焦

??據(jù)choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月21日，已有79家A股上市房企（申萬行業(yè)）發(fā)布2022年中期業(yè)績預告。其中，43家房企預計虧損，36家預計盈利。在預虧房企中，22家房企為首虧，12家房企增虧；9家房企虧損上限在10億元以上，其中包括陽光城、中天金融、榮盛發(fā)展、中南建設、金科股份、首開股份等2022年中期業(yè)績預告出現(xiàn)首虧的房企，虧損最多的為藍光發(fā)展，達46億元。

??熱點評析

??行業(yè)銷售整體大幅下挫，房企去化壓力放大

??整體來看，2022年上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年以來的下行壓力，銷售額、開發(fā)投資、融資等多個指標均出現(xiàn)同比大幅下降。一方面，受疫情反復等因素的影響，竣工交付項目規(guī)模同比減少，導致整體結轉(zhuǎn)規(guī)模和利潤下降；另一方面，盡管各地放松調(diào)控政策，但市場信心未能得到重塑，行業(yè)銷售整體大幅下挫，房企業(yè)績難以達成，部分企業(yè)不得不采用以價換量實現(xiàn)去化，加劇了毛利率的下降。另外，在銷售規(guī)模受到影響的同時，拿地、融資、人力等成本費用的提升進一步壓縮了利潤空間，房企多數(shù)出現(xiàn)業(yè)績虧損或預減也在預期之中。

??從市場的角度來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。從房企銷售表現(xiàn)來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年TOP100房企銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%；上半年百強房企累計銷售操盤金額30564.7億元，同比降幅達到50.3%。從單月數(shù)據(jù)來看，TOP100房企6月實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，雖然環(huán)比有61.2%的顯著增長，但同比仍下跌43%，跌幅位于較高水平。

??目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。而近期多城業(yè)主集中停貸，爛尾樓風波再度成為行業(yè)關注的焦點，若后續(xù)項目停工事件并未得到有效解決，負面影響將繼續(xù)沖擊7月銷售數(shù)據(jù)，7月維持環(huán)比上升趨勢具備壓力。另一方面，上市房企的財務數(shù)據(jù)與銷售結算之間往往存在時間差，2022年上半年的房企財務數(shù)據(jù)往往是2021年四季度到2022年一季度的銷售結算表現(xiàn)。房企的銷售業(yè)績表現(xiàn)下行已持續(xù)一段時間，按照目前的狀況，上市房企今年下半年乃至全年的財務數(shù)據(jù)仍難言樂觀。

??央企、國企表現(xiàn)出較強的韌性

??相比民企普跌的狀況，央企、國企表現(xiàn)出較強的韌性，具體體現(xiàn)在利潤表現(xiàn)上。其中，業(yè)績表現(xiàn)最好的為保利發(fā)展，其上半年歸屬上市公司的凈利潤為107.21億元，同比增長4.1%；招商蛇口同比去年的42.5億元盡管下降50.6%-64.71%，但仍有預計15億-21億元的歸母凈利潤。

??目前來看，一方面，國企央企受益于行業(yè)出清，具有獲得土地和資金的優(yōu)勢，另一方面，品牌國企央企、頭部民營房企等因為公司綜合實力、品牌等因素影響，企業(yè)管理和社會正面形象較好，出現(xiàn)資金斷鏈、暴雷等問題的情況較少，更容易被購房者認可。另外，一些地方國企也表現(xiàn)出較強的逆周期發(fā)展能力，地方國企主要服務本地，具有區(qū)域深耕經(jīng)營豐富、信用良好、融資便利等特點，在行業(yè)下行階段積極參與地方投資，取得逆勢增長。相較之下，從風險角度考慮，購房者在面對普通民企、出險企業(yè)的產(chǎn)品時表現(xiàn)更為謹慎。預計后續(xù)，伴隨各地銷售和土拍政策陸續(xù)放松，前期杠桿較低的國央企或?qū)⒙氏仁芤?，行業(yè)格局面臨重塑。