??核心觀點

??【合約銷售同比下滑40%，下半年對銷售目標不做規劃】2022上半年，龍湖集團實現合同銷售額為858.1億元，同比下降40%，與TOP10平均降幅相比，表現中規中矩。由于3月份疫情，龍湖上半年主動減少了全年800萬方的開工面積，全年可售貨值降為4000億，未來會盡量去化，杜絕無效開工。業績會上，龍湖表示未來還會聚焦高能級城市的核心地段。

??【土地市場投資謹慎，杭州新增建面達66萬方】2022上半年龍湖新增土地17塊，新增土儲總建筑面積為226萬平方米，新增土儲總價為242.07億元，分別同比下降83%及63%。基于上半年市場的不確定性，龍湖在土地市場上表現相當謹慎，投資支出減少的同時，收并購比例也顯著下降。此外新獲取的地塊中，50%的土塊平均溢價率為0%，整體溢價率為5%。具體城市來看，在杭州、合肥、重慶三地拿地均超20萬，其中杭州拿地建面達66.41萬平米，于各城市中名列第一。杭州由于近年來市場熱度較高，加大投資杭州能快速回款，具有一定的安全性。

??【短期毛利率保持20%以上，未來物業銷售占比降至70-80%】2022上半年龍湖實現營業收入948.05億元，同比增長56.4%；其中，物業銷售收入837.67億元，同比增長61.6%，收入貢獻率相比年初92%進一步下降至88%。龍湖表示，未來會將物業銷售占比降到70%-80%。從利潤率來看，2022上半年龍湖毛利率為21.25%，相比年初下降約4個百分點，主要是過去兩年政府的限價、加上去化先前庫存的影響。龍湖管理層表示，企業短期毛利率會保持在20%以上，隨著多元業務占比提升，未來有機會回到25-30%。

??【民營示范房企融資優勢凸顯，但無息負債壓力也需關注】5月龍湖集團被監管機構選定為示范房企，率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資；此后8月25日，龍湖集團2022年度第一期中期票據完成簿記，是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。企業融資優勢凸顯，期末平均借貸成本僅為3.99%。2022上半年末龍湖剔除預售監管資金及受限資金后的現金短債比為3.09，凈負債率為55.3%，剔除預收賬款后的資產負債率為68.1%，持續屬于綠檔企業。但值得注意的是，對比已出業績的其他TOP10房企，雖然龍湖的扣受限后現金短債比最高，但調整后的速動比率，龍湖最低且小于1，應付款等其他流動性負債償債壓力也需關注。

??01

??銷售

??合約銷售同比下滑40%

??下半年對目標不做規劃

??2022上半年，龍湖集團實現合同銷售額為858.1億元，同比下降40%；銷售總建筑面積518.5萬平方米，同比下降37%。其中實現歸屬股東權益的合同銷售金額565.1億元，權益占比66%；歸屬股東權益的合同銷售面積340.9萬平方米。相比于上半年TOP10房企的合約銷售金額同比下滑45%，龍湖銷售表現中規中矩，同樣布局一二線的中海僅下滑33.2%。中期業績發布會上，龍湖表示未來將不只是聚焦高能級城市，還會聚焦高能級城市的核心地段。

??2022年龍湖目標銷售3000億元，上半年僅完成29%。這主要是由于3月份疫情，龍湖主動減少了全年800萬方的開工面積，原來年初計劃可售貨值4600億，現可售貨值降為4000億。但龍湖表示對銷售目標不做特定數字假設，未來會盡量去化4000億，杜絕無效開工。

??從銷售金額的區域分布來看，龍湖的銷售貢獻主要來自長三角、中西部及環渤海三個區域，分別占比35%、28%及23%，其中長三角占比同比增長7個百分點，中西部占比同比增長5個百分點。從城市能級來看，一二線城市銷售占比達83%，同比變化不大。

??從城市貢獻來看，2022上半年貢獻銷售超50億的城市有4座，分別是合肥、杭州、重慶及成都。此外上半年龍湖在重慶、沈陽、濟南、合肥、貴陽、咸陽6地銷售位列榜首，15個城市進入市場前5、33個城市進入市場前10。

??但同期比較，不少城市由于疫情或其他因素影響，銷售規模同比下滑較大，如重倉城市重慶及上海，其中重慶銷售金額同比下滑53%，從109.21億元下滑至51.68億元；而上海同比下滑97%，從54.58億元下滑至1.78億元；但也有少數城市實現銷售同比增長，如合肥同比增長34%至71.68億元。

??02

??投資

??地市場拿地謹慎

??杭州新增建面達66萬方

??2022上半年龍湖新增土地17塊，新增土儲總建筑面積為226萬平方米，新增土儲總價為242.07億元，分別同比下降83%及63%；平均收購成本為10711元/平方米。新增土儲建面中19%為收并購，相比2021年全年65%的并購占比有大幅下滑。可見，基于上半年市場的不確定性，龍湖在土地市場上表現相當謹慎，投資支出明顯減少。此外在所獲取的地塊中，50%的土塊平均溢價率為0%，整體溢價率為5%。

??從拿地的城市能級分布來看，2022上半年龍湖在一二線城市新增土儲建面占比89%，相比于2021全年一二線占比大幅增加了17個百分點。從區域分布來看，長三角區域的新增土儲占比達56%，中西部的新增土儲占比達38%。具體城市來看，杭州、合肥、重慶三地拿地均超20萬，其中杭州拿地建面達66.41萬平米，于各城市中名列第一。杭州由于近年來市場熱度較高，加大投資杭州能快速回款，具有一定的安全性。

??截至2022上半年，龍湖的總土地儲備為6767萬平方米，權益面積為4690萬平方米。土地儲備的平均成本為5206元/平方米，為當期簽約單價的31.4%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10.0%。根據龍湖銷售面積來看，約可保障龍湖未來3年的發展，土地儲備相對充足。

??03

??盈利

??短期毛利率保持20%以上

??未來物業銷售占比降至70-80%

??2022上半年龍湖實現營業收入948.05億元，同比增長56.4%；其中，物業銷售收入837.67億元，同比增長61.6%，收入貢獻率相比年初92%進一步下降至88%，多元化業務貢獻逐步增強。龍湖表示，未來會將物業銷售占比降到70%-80%。2022上半年龍湖全年毛利潤201.47億元，同比增長20.1%，核心歸母凈利潤同比增長6.1%至65.5億元。已售出但未結算的合同銷售額為2950億元，面積約為1759萬平方米，為企業下半年的營收增長奠定基礎。

從利潤率水平來看，2022上半年龍湖的毛利率為21.25%，相比年初下降約4個百分點。凈利率為11.48%，相比年初下降2.75個百分點。毛利率下滑，主要原因是過去兩年政府的限價，加上去化先前的庫存，降低了整體毛利率水平。龍湖管理層表示，短期來看龍湖的毛利率會保持在20%以上，主航道中，C1的毛利率在15%到20%之間，C2在70%以上，C4在大概25%，C3會在30%以上；隨著多元業務占比提升，未來集團會有機會回到25-30%。

??04

??償債

??民營示范房企融資優勢凸顯

??但無息負債壓力也需關注

??在償債能力方面，龍湖持續表現優異。2022上半年末龍湖剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為3.09倍，持有現金充足，足以支付短期負債。長短債比8.87，債務結構健康。此外，2022上半年末龍湖凈負債率為55.3%，較年初提升8.6個百分點，但仍維持行業較低水平；剔除預收后的資產負債率為68.1%，離監管的70%有一定距離，持續屬于綠檔企業。

??但值得注意的是，對比目前已經出中期業績的TOP10房企，雖然龍湖的扣受限后現金短債比較高，但從調整后的速動比率來看，只有龍湖上半年的比值小于1。速動比率也是衡量企業變現能力和短期償債能力的指標，由于在流動資產中，存貨的變現速度較慢，將其扣除后剩余部分成為速動資產；此外由于房地產行業的特殊性，流動負債中的合同負債并不需要現金償還，為了更好的衡量其償債能力，也將其從流動負債中扣除，從而得出調整后的速動比率。龍湖調整后的速動比率相對更低，說明雖然僅看有息負債部分龍湖的短期償債能力最高，但綜合各項應收應付款來看，龍湖在供應鏈資金占用上面比例更高，要注意這些無息負債的兌付壓力。

??在當前的市場環境下，龍湖作為表現相對較好的民營企業之一，融資優勢進一步凸顯。2022年上半年，龍湖集團在境內成功發行33億元公司債券，票息在3.49%至4.00%之間，期限六年至八年。值得注意的是，2022年5月，龍湖集團就被監管機構選定為示范房企，率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資，首單分別成功發行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS。2022年8月25日，龍湖集團2022年度第一期中期票據完成簿記，發行規模15億元，期限3年，票面利率3.30%。這也是中債信用增進投資公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

       截止2022上半年，龍湖集團的平均借貸成本為3.99%，平均貸款年限為6.28年；其中非抵押債務占總債務比例為73.1%。優秀的債務結構甚至低于部分同規模的央企或國企，讓龍湖擁有了更多發展機遇。

??05

??多元化

??商業投資保持每年約10座開業

??經營性收入保持30%-40%年化增長

2022年前6月，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為58.6億元；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.5%、20.1%和1.4%。截至上半年，龍湖集團已開業商場建筑面積為618萬平方米（含車位總建筑面積為773萬平方米），整體出租率為95.6%；冠寓已開業11.1萬間，整體出租率為93.3%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.4%。此外物業管理及相關服務及其他方面，實現營業收入51.7億元，同比增長30%。

??在商業投資方面，龍湖現已開業運營65座，在手近130座項目，未來每年都會保持10座左右的開業速度。已經開業的商場，也會保持同店同比的增長，整個商業板塊力爭保持每年30%的復合增長。在長租公寓方面，目前龍湖擁有16萬間，已經開業超11萬間，未來會力爭實現20%的收入和利潤增長。此外龍湖智創生活板塊包括物管和商管，物管這塊現在已經接管的面積是2.8億方，合同面積已經達到4.8億方。在行業下行的大背景下，龍湖表示這三塊業務會力爭保持每年經營性收入30%—40%的年化增長，從而對龍湖穿越周期起到穩壓器的作用。