??【熱點回放】

??截至8月下旬，22個重點城市中，已有19城陸續完成了二批次集中供地土拍。從反映土地市場熱度的流拍率、溢價率等指標來看，即便在調控較大力度的放松下，土拍熱度依然表現平平。雖然多個城市流拍現象有所減少，但各城市溢價率持續走低，且多數地塊以底價成交為主。央企、國企和地方城投公司成為拿地主力軍，民企參與度低。

??那么，從當前各地土拍的情況來看,“兩集中”供地是否達到了政策出臺時的“穩地價”初衷？在利好政策的加碼下，土拍依舊沒有回暖對整體市場預示著什么？當下土地市場該如何破局困境？管理者是否應及時調整部分政策以應對形勢變化，維護土地市場的穩定發展？本期內參將對現階段集中拍地情況進行復盤，并對未來市場、企業和政策變化進行展望。

??【各方觀點】

??易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，目前，土地市場整體熱度不振，仍有部分城市通過平臺類公司托底來維持土地市場的低位、平穩運行。整體來看，地方城投平臺類公司的財務風險積聚已久，經營難度加大。且考慮到近年來城投債規模的不斷攀升、地方債務風險逐漸顯露，地方政府的隱性債務風險尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身資產價值的穩定，提高自身經營能力以更好地應對市場化經營的挑戰，是當下的關鍵。

??江西省工商聯房地產業商會副秘書長肖穎鈞認為，如今，有五大困難制約當前房企投資拿地和健康發展：一、借不到錢，民營房企失去公開市場融資能力，在當前政策環境下，銀行、信托機構涉房融資仍然收緊， 銀行、信托機構均采取風險回避政策；二、收不回錢，房貸放款慢、監控資金過高導致資金流動性差，受按揭放款速度、監控資金比例過高影響，房企正常的經營性回款也受到嚴重影響。三、賣不出錢，待業人口大增，市民收入不穩，客戶對市場預期看淡；四、賺不到錢，限價政策和成本推升導致項目虧損；五、還不起錢，上下游負面情緒高漲，引發一系列不良反應。

??國金證券首席經濟學家趙偉認為，地產下行期，土拍市場中民企參與意愿持續低迷，城投平臺成為拿地主力，以托底土地市場。過往城投拿地后，主要通過市場化地產開發、土地增資、抵押融資及土地儲備等方式處理土地資產，但本輪更多選擇土儲。整體來看，城投平臺加大拿地力度，有助于與房企開發合作、幫助房企向“輕資產”模式轉移、減輕資金壓力，但當前土地市場延續低迷、城投所拿地塊位置普遍偏遠，使得土儲時間被動拉長，對城投土地資產變現形成掣肘、影響現金回流，進一步約束城投拿地空間。同時，地產銷售、土地成交景氣度的區域分化，或進一步制約城投托底的整體效果。

??華泰研究發布研報認為，從拿地房企的結構來看，當前土拍的一大特征在于，地方平臺成為拿地絕對主力。而地方城投大舉拿地的原因主要有兩方面：房地產市場持續萎靡，預售款監管與“三道紅線”束縛下，全國化布局房企投資意愿及投資能力持續下降；大規模流拍對地方投資吸引力存在負面效應，經歷了第二輪流拍潮后，地方政府或存在一定托底思維。

??廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，地方要“一城一策”用好政策工具箱，是此前國常會提出的政策。當前，房地產市場下行幅度太大，并與預期悲觀相互負反饋，導致市場失靈，需要政策及時介入和對沖，以穩定住市場的預期和信心，糾偏市場失靈的局面。后續要落實地方的屬地責任、房企自救的主體責任，金融政策與“一城一策”同向而行。

??中指研究院分析師孟新增認為，市場下行和房企資金緊張成重點城市縮減供地規模的最主要原因。市場下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現大量流拍，大部分城市主動減少供地規模。

??58安居客房產研究院分院院長張波認為，政策制度對民企融資不太友好，導致民企在拿地資金層面顯得捉襟見肘，相比之下，國企、央企的融資優勢就相對明顯，也更容易在土地市場有所建樹。今年不少城市的土地市場亮相了許多國企“新面孔”，這些國企其實并沒有太多房地產開發的經驗，拿地本身也是為了土地市場能夠達到正常的出讓目標，這些地塊預計后期會通過合作等多種方式進入市場，也是民企參與開發的另一渠道。

??光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，土拍市場降溫，勢必對地方財政收入和支出均構成一定壓力。但近期有跡象顯示，國內房地產市場在逐步企穩復蘇中，土地市場也將隨之回暖，緩解部分地方財政壓力。同時，近年來，通過專項債發行，提升地方財政支出效率及財政體制改革等綜合措施，有效緩解了地方財政壓力。

??【中房分析】

??二批次集中供地土拍表現平平，樓市短時間內仍舊難以“抬頭”

??在房企債務壓力猶存、銷售回款不暢和預期不足之下，上半年土地市場延續了2021年下半年以來的低景氣度，部分城市有企穩跡象，絕大多數城市土地市場仍供需兩弱，整體表現疲軟。從第二批次集中供地出讓結果來看，雖然多地松綁土拍規則、降低競拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企拿地積極性，但受行業流動性依舊偏緊與供地規模收縮影響，整體土拍市場表現平淡，各城市溢價率普遍回落，且地塊以底價成交為主。國企、央企和地方城投托底跡象明顯，民企參與度不足，房企整體投資趨于審慎。

??土拍市場的表現很大程度上反映了市場的預期，土拍的持續走弱是一個很重要的信號，對行業復蘇和房價走勢會產生負面影響。目前房地產市場結構性降溫預期已形成，因此行業短時間仍難以“抬頭”，在部分地區房地產市場遇冷之時，其房價呈現下調趨勢，而土地市場的持續萎縮會強化這一走勢。因而，接下來更為重要的工作是穩預期。

??央企、國企和地方城投平臺“托底”土地市場的行為，不可持續

??從兩輪集中供地的房企拿地情況來看，在各方勢力的不同表現之下，企業的投資競爭格局已發生了顛覆性變化，“國進民退”特征更趨明顯：在大部分規模民企選擇躺平，拿地意愿大幅減弱的同時，國企、央企成為拿地絕對主力。此外，為穩定當地政府的財政收入和防止土地大面積流拍，越來越多的城投平臺以底價拿地，其“托底”作用明顯。

??事實上，當前企業競爭格局的逆轉，主要是主力選手在資金壓力加大情況下，投資備受約束而不得不退出土拍市場。企業競爭格局的這種變化，也帶來更多隱憂。一方面，以保利、招商蛇口等為首的大型國企的資產負責率也處于高位，采取逆周期投資擴張策略的企業在后續開發銷售過程中，如果不能實現現金流平衡，也會產生相對應的信用風險；另一方面，大規模城投平臺被動拿地，從資源配置角度而言并非最優，同時托底拿地也帶來更多隱患：第一，鑒于城投出于“托底”拿下的地塊或更多集中在城市郊區、位置相對偏遠，其項目開發價值較低，土地資產變現能力差或進一步影響公司的現金回流和盈利實現；第二，從城投自身的開發能力和運營能力出發，由于大部分地方國資平臺地產開發資質較弱、經驗不足，其開工力度的減弱和開發效率的降低或會影響一段時間內的新房供應；第三，從城投平臺的財務風險角度出發，土地財政壓力增大，邏輯上來說會加大區域城投平臺的償債壓力，雖然地方政府會通過城投拿地對沖土地出讓金大幅下滑的壓力，但是總體資源緊張的局面無法完全改變。回顧過往經驗，土地市場顯著收縮的地區，往往對應后續不同程度的債務緊張，這也是市場擔憂所在。另外，倘若城投平臺已經有較多土地用于質押融資，那么風險則會更大。

??民企拿地能力的恢復，才是下階段土地市場熱度恢復的重要因素

??就眼下而言，有個別城市的土地市場出現回暖跡象,盡管部分房企拿地的積極性有所提升，但國企、央企依舊是拿地主力，且更多聚焦優質資源的獲取。而需要指出的是，一味地依靠城投托底并不是長久之計，大部分民企拿地能力的恢復，才是未來土地市場熱度恢復的重要因素。

??總而言之，房企面臨著拿地難、融資難的現實困難，究其原因主要是民營房企長期缺乏政策的支持。而沒有市場化民營房企的參與，地產市場終將失去活力。因此，要盡快走出房地產市場的低谷期和維持土地市場的長期穩定，從緊迫性和必要性上來看，是需要吸引更多市場化運作的房企進場拿地。在當前房企風險仍然突出、市場預期再次轉弱的情況下，當務之急恐怕還要給房企輸送適當的流動性，行業政策仍有發力空間從根本上解除房企的流動性危機，特別是要呵護優秀民營房企主體，打通民營房企的資金鏈“阻梗”，以鼓勵土地交易市場的活躍。具體措施方面，可以從恢復民營房企的再融資能力、繼續降低房企的拿地門檻、支持房企發債融資、松綁房企銀行涉房信貸投放、放松預售資金監管、適度放緩三道紅線和貸款集中度管理制度等方面入手。

??從實際過程來看，針對當前市場現狀，最高層的態度已經十分明確。近期國常會議兩次對房地產政策作出“一城一策”“靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”等指示，在賦予地方政府更大的調控自主權的同時，更強調了地方政府的調控責任，透露出高層希望各地寬松政策加快落地的迫切性。展望下一階段，隨著地方政府用好用足政策工具箱，一城一策效果將逐步顯現，房企到位資金狀況將得到改善，出于保證明年貨值考慮，房企整體的拿地積極性或有所提升，國企、央企一家獨大的局面可能會被打破，預計土地市場會迎來信心修復和需求反彈，從而帶動房地產市場逐步企穩。