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[克而瑞]朗詩綠色管理:輕資產模式轉型基本完成

朱一鳴、汪慧2022-09-09 14:50:00

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-09-09
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【朗詩出品簽約銷售額大降,代建模式有待進一步觀望】2022年上半年,朗詩出品簽約銷售額117.0億元、簽約面積為64.0萬平方米,分別較2021年同期下降50%、56.8%。其中,權益項目簽約銷售額約為60.6億元,在資產輕型化轉型下,國內的權益項目開發權重顯著收縮,業績占比僅為19%。整體來看,輕重模式并舉、中美雙市場布局仍難抵業績滑坡,未來依靠代建,能否打響“朗詩出品”仍有待進一步觀望。

??【國內新增均為開發代建服務項目,項目儲備總計618.8萬平方米】報告期內,共獲取40個開發銷售型物業項目,其中在國內成都、無錫、南京、鹽城、泰安等城市獲取的7個項目均為開發代建服務項目,新增開發代建合同額約2.47億元,與2021年上半年基本持平。截至2022年6月30日,儲備項目總可售面積為618.8萬平方米,開發代建服務項目可售面積約占半數。

??【營收逆勢增長62.6%,凈利潤持續虧損】上半年,朗詩收入57.5億元,同比上升62.6%,毛利同比增長46.5%,為11.7億元;毛利率為20.4%,較2021年同期減少2.2個百分點;凈利潤虧損3.9億元,歸母凈利潤虧損5.07億元。2021年以來,朗詩面臨了較大的盈利困境,凈利潤、歸母凈利潤持續虧損,金融資產、合營聯營的不穩定性對整體效益的實現產生較大的影響,后期如何合理有效處置、提升經營質量尤為重要。

??【“三條紅線”全踩中,債務風險急劇提升】截至2022年6月30日,現金短債比為0.59,凈負債率為133.0%,扣除預收款項后的資產負債率約為79.5%,“三條紅線”全踩中,進入“紅檔”行列。伴隨企業內部業務、經營調整,流動性及財務狀況惡化,面臨較高的債務風險,中短期或面臨挑戰。【向輕資產模式轉型基本完成,持續提升綠色產品差異化】目前,公司已完成更名,采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱,中文簡稱更改為“朗詩綠色管理”。此次更名意味著公司在中國市場,已由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成,未來將以代建業務為主,但仍然會保留投資開發能力。同時,持續提升綠色地產產品差異化能力,期內推出了新的科技住宅產品“健康堡壘”,并取得良好的市場表現。

      01銷售

??朗詩出品簽約銷售額大降

??代建模式有待進一步觀望

??2022年上半年,朗詩出品簽約銷售額117.0億元、簽約面積為64.0萬平方米,分別較2021年同期下降50%、56.8%。其中,權益項目簽約銷售額約為60.6億元、簽約銷售面積為33.6萬平方米,均價為18019元/平方米。從權益項目簽約銷售額分布來看,美國一、二線門戶城市貢獻81%,國內貢獻19%,國內業績主要來自杭州、武漢、成都、海寧等城市的在售項目。

??在下行周期,代建與權益項目開發并行、中美雙市場布局也難抵業績滑坡。同時可以發現在資產輕型化轉型下,國內的權益項目開發權重顯著收縮。未來依靠代建,能否打響“朗詩出品”仍有待進一步觀望。

??02投資

??國內新增均為開發代建服務項目

??項目儲備總計618.8萬平方米

??報告期內,朗詩秉持穩健審慎的投資策略,共獲取40個開發銷售型物業項目,其中權益項目33個,開發代建服務項目7個,分布于美國與國內,總計可售面積為149.05萬平方米,預計可售貨值約為193.2億元,應占權益部分新增可售面積為98.53萬平方米,預計可售貨值約為115.5億元。

??值得注意的是,在資產輕型化轉型之下,上半年在國內成都、無錫、南京、鹽城、泰安等城市獲取的7個項目均為開發代建服務項目,新增合同額約2.47億元,與2021年上半年基本持平。

??截至2022年6月30日,儲備項目總可售面積為618.8萬平方米,預計可售貨值約1082.9億元。按權益比例計算,應占項目儲備可售面積為235.5萬平方米。開發代建服務項目共61個,可售面積為357.4萬平方米。

??從儲備項目總可售面積分布來看,美國占比32.7%,中國境內占比67.3%。其中,境內分布主要以二線城市、熱點三線城市為主,核心城市南京、成都、蘇州等儲備較為豐富,其中成都項目儲備可售面積達到66.8萬平方米,占總可售面積10.8%,戰略地位最為突出。

??03盈利

??營收逆勢增長62.6%

??凈利潤持續虧損

??上半年,朗詩收入57.5億元,同比上升62.6%,其中開發代建服務收入2.83億元,占比4.9%;毛利同比增長46.5%,為11.7億元;毛利率為20.4%,較2021年同期減少2.2個百分點;但由于金融資產減值虧損撥備由2021年上半年0.21億元擴大至1.75億元、合營企業虧損3.01億元等因素影響,最終凈利潤虧損3.9億元,歸母凈利潤虧損5.07億元。

??截至報告期末,已售未入帳物業面積為230.3萬平方米,金額約為378.9億元。應占權益下的已售未入帳物業面積為111.1萬平方米,金額約為192.5億元,在一定程度可保證營收穩定。但同時可以發現,2021年以來,朗詩面臨了較大的盈利困境,凈利潤、歸母凈利潤持續虧損,金融資產、合營聯營的不穩定性對整體效益的實現產生較大的影響,后期如何合理有效處置、提升經營質量尤為重要。

??04債務

??“三條紅線”全踩中

??債務風險急劇提升

??截至2022年6月30日,朗詩持有現金15.1億元(包含受限制資金),較2021年末減少64.3%;總有息負債78.2億元,較2021年末減少7.9%,其中短期債務25.4億元,占比32.5%。加權平均財務成本約為6.3%,低于2021年上半年7.0%。

??從償債壓力指標來看,現金短債比為0.59,凈負債率為133.0%,扣除預收款項后的資產負債率約為79.5%,“三條紅線”全踩中,進入“紅檔”行列。伴隨企業內部業務、經營調整,朗詩的流動性及財務狀況惡化,面臨較高的債務風險,中短期或面臨挑戰。

??05戰略

??向輕資產模式轉型基本完成

??持續提升綠色產品差異化能力

??今年3月31日發布年度業績時,朗詩宣布公司更名計劃。8月9日正式發布公告顯示,自2022年7月5日起,公司名稱已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改為“Landsea Green Management Limited”,采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱,以取代“朗詩綠色地產有限公司”。此外,公司于聯交所買賣股份的英文簡稱將由“LANDSEAPPT”更改為“LANDSEAMGMT”,中文簡稱由“朗詩地產”更改為“朗詩綠色管理”,自2022年8月15日(星期一)上午九時起生效,而公司的股份代號“106”維持不變。此次更名意味著公司在中國市場,已由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成,未來將以代建業務為主,但仍然會保留投資開發能力。

??同時,綠色開發與建造能力是公司的核心能力之一,期內推出了新的科技住宅產品“健康堡壘”,并取得良好的市場表現。截至2022年6月底,朗詩在全國超過35個城市打造了超過150個綠色住宅項目,綠色住宅開發面積超過2500萬平方米。目前,在國內共獲得綠建認證102個,其中綠建三星認證過半數,達53個。并在上海、南京、杭州、蘇州等9個城市獲得首個綠建三星項目認證。此外,朗詩還擁有包括BREEAM、LEED在內的國際綠建認證21個。整體來看,綠色地產產品差異化能力在持續提升。

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