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??合約銷售金額同比下降14.7%，一二線城市銷售貢獻超七成，拿地銷售金額比0.14，土儲權益保持45%，營收同比上升31.%，“三道紅線”保持綠檔多元化業務營收占比超15%。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點

??【業績同比下降近15%，一二線城市銷售占比超七成】2023年上半年金地集團實現合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，降幅遠大于百強房企全口徑銷售金額收縮0.4%的平均水平。銷售面積471.1萬平方米，同比增加12.4%，銷售均價18217元/平方米，較去年同期下降24.1%。一二線城市銷售占比達72.8%，其中上海、北京、南京、天津、廣州等5座城市單城銷售額超20億元。一線城市銷售榜單排名下降，整體來說金地在一線城市的市場競爭力有待提升。

??【新增土儲權益比例提升至57%，投資聚焦一二線城市】2023年上半年金地集團新增土儲建面85萬方，總投資額119億元，拿地銷售比為0.14，拿地態度趨謹，與百強房企0.15的整體拿地水平基本持平。期內新增土儲的樓面地價為1.40元/平方米，較去年同期提高22%，主要由于新增土儲集中在土拍市場競爭激烈的熱點一二線城市，樓板價攀升。期內新增土儲權益比例56.5%，較去年同期相比提高約21個百分點，新增土儲權益顯著提升至近年來較高水平。期內投資聚焦一二線熱點城市，除東莞一副地塊外，其余新增土儲均位于一二線城市。

??【總土儲規模持續收縮，土儲權益保持45%】截止2023年中期，金地集團總土地儲備約4878萬平方米，較2022年末下降5.9%，權益土地儲備約2194萬平方米，土儲權益為45%，與2022年底持平。按照企業今年新增土儲的權益比例56.5%來看，總土儲的權益比例下降趨勢有所緩和。根據企業近3年的合約銷售速度估算，土儲足以支撐企業未來四年左右發展需要，整體來看土儲充足。

??【營收同比增長超三成，凈利率僅為6.2%】2023年上半年金地集團實現營業收入368.6億元，同比增加31.1%，主要由于期內房地產項目結算規模增加，期內整體毛利率約為16.6%，相比去年同期下降5.6個百分點，其中，房地產業務結算毛利率為14.9%，較去年同期下降6.3個百分點，凈利率為6.2%，較去年同期下降5.9個百分點，主要受到投資收益的大幅下降影響。

??【融資成本持續下降，“三道紅線”保持綠檔】截止2023年6月底，金地集團擁有現金460.8億元（包含受限資金），相比去年年底下降15.5%，412.6億元，較去年年底下降2.7%，現金短債比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制現金后的現金短債比為1.10，與去年年底持平，短期流動性充裕。同時長短期債務比1.67，較期初小幅下降0.07，加權平均融資成本僅為4.39%，較期初下降0.03個百分點。凈負債率為53.9%，相比去年年底上升0.8個百分點。同時，剔除預收款的資產負債率達62.9%，低于監管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??【多元化業務營收占比超15%，代建業務布局超50城】截止2023年6月底，多元業務營收到達55.7億元，同比增長18.2%，多元營收占比達15.2%，較去年同期占比小幅下降1.68個百分點。金地集團經營模式以自主開發銷售為主，業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

??01 銷售

??業績同比下降近15%
一二線城市銷售占比超七成

??銷售同比下滑近15%，降幅大于百強房企平均水平。2023年上半年金地集團實現合約銷售金額858.2億元，同比下降14.7%，降幅遠大于百強房企全口徑銷售金額收縮0.4%的平均水平。銷售面積471.1萬平方米，同比增加12.4%，銷售均價18217元/平方米，較去年同期下降24.1%。從行業排名上看，根據《2023年1-6月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，金地全口徑銷售金額排名從2022年底的第7位小幅回落至10強之外。

??一二線城市銷售貢獻超七成，一線城市銷售榜單排名下降。金地集團聚焦一二線重點城市，根據2023年中報披露情況看，一二線城市銷售占比達72.8%，其中上海、北京、南京、天津、廣州等5座城市單城銷售額超20億元。根據CRIC城市排行榜，一線城市中，北上深排名均有下滑，而唯一位次上升的廣州也未能入圍當地銷售TOP10，整體來說金地在一線城市的市場競爭力有待提升。從具體項目看，上海西站綜合體項目、上海青浦區趙巷鎮佳迪路項目期內簽約金額均超30億元，北京林秀嘉園、上海嘉定馬陸社區50-08項目、南京江北G12項目等8個項目[1]期內簽約金額超10億元。

??02 投資

??新增土儲權益比例提升至57%
投資聚焦一二線城市

??拿地銷售金額比0.14，新增土儲權益達到近年來較高水平。2023年上半年金地集團新增土儲建面85萬方，總投資額119億元，拿地銷售比為0.14，拿地態度趨謹，與百強房企0.15的整體拿地水平基本持平。期內新增土儲的樓面地價為1.40萬元/平方米，較去年同期提高22%，主要由于新增土儲集中在土拍市場競爭激烈的熱點一二線城市，樓板價攀升。根據企業2023年中報披露的《主要開發投資及銷售項目表》，篩選出10幅新增地塊，通過其建面明細計算期內新增土儲權益比例56.5%，較去年同期相比提高約21個百分點，新增土儲權益顯著提升至近年來較高水平。

??期內投資聚焦一二線熱點城市。根據2023年上半年金地集團中報公布項目明細顯示，期內金地集團共新增地塊10幅，除東莞一副地塊外，其余新增土儲均位于一二線城市，主要包括上海、深圳、南京、杭州等熱點城市。結合合約銷售分布情況看，期內在上海、深圳等城市新增拿地，對未來一線城市排名回升有所助益。

??03 盈利

??總土儲規模持續收縮
土儲權益保持45%

??土儲規模總體充裕，總土儲權益占比維持45%水平。截止2023年中期，金地集團總土地儲備約4878萬平方米，較2022年末下降5.9%，權益土地儲備約2194萬平方米，土儲權益為45%，與2022年底持平。按照企業今年新增土儲的權益比例56.5%來看，總土儲的權益比例下降趨勢有所緩和。根據企業近3年的合約銷售速度估算，土儲足以支撐企業未來四年左右發展需要，整體來看土儲充足。

??04 營利

??營收同比增長超三成
凈利率僅為6.2%

??營收同比上升31.%，期內結算收入同比提升超三成。2023年上半年金地集團實現營業收入368.6億元，同比增加31.1%，主要由于期內房地產項目結算規模增加，截止2023年6月，金地結算面積181.6萬平方米，同比上升56.8%，結算收入311.4億元，同比上升33.9%。

??盈利水平持續下降，期內凈利率同比下降近6個百分點。2023年上半年金地實現毛利潤61.1億元，同比下降2.1%，整體毛利率約為16.6%，相比去年同期下降5.6個百分點，其中，房地產業務結算毛利率為14.9%，較去年同期下降6.3個百分點。2023年上半期內凈利率為6.2%，較去年同期下降5.9個百分點，主要受到投資收益的大幅下降影響。從公布的中報數據看，投資收益從2022年中期的22.6億降至2023年中期的7.1億元。同時，期內歸母凈利率為4.2%，較去年同期相比減少2.8個百分點，結合總土儲權益占比止跌情況看，未來歸母凈利率水平將不會持續下降。

??05 負債

??融資成本持續下降
“三道紅線”保持綠檔

??融資成本小幅下降，短期流動性充足。截止2023年6月底，金地集團擁有現金460.8億元（包含受限資金），相比去年年底下降15.5%，而短期債務412.6億元，較去年年底下降2.7%，現金短債比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制現金后的現金短債比為1.10，與去年年底持平，短期流動性充裕。同時,長期債務為688.8億元，較去年年底下降6.7%，長短期債務比1.67，較期初小幅下降0.07。此外，金地加權平均融資成本僅為4.39%，較期初下降0.03個百分點。“三道紅線”保持綠檔。截止2023年6月底，金地集團的凈負債率為53.9%，相比去年年底上升0.8個百分點。同時，剔除預收款的資產負債率達62.9%，低于監管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??06 多元化

??多元化業務營收占比超15%
代建業務布局超50城

??集團業務以房地產開發為主，多元營收占比小幅下降。截止2023年6月底，多元業務營收到達55.7億元，同比增長18.2%，多元營收占比達15.2%，較去年同期占比小幅下降1.68個百分點。金地集團經營模式以自主開發銷售為主，業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

??商業地產、產業地產、租賃住宅業務主要由金地商置進行運營。在商業地產方面，旗下商辦物業出租率保持穩定，商場客流同比增長22%，銷售同比增長19%，會員消費占比提升6%。產業地產方面，金地威新完成園區運營模式優化，運營期項目平均出租率高于95%，并積極拓展租金外收入，光伏試點取得圓滿成功，相關增值服務收入首次突破千萬元。在長租公寓方面，期內與上海閔房集團簽訂戰略合作協議，簽約莘松路輕資產委托管理項目，成熟項目平均出租率穩定在95%以上。

??代建業務主要有金地管理運營。期內，金地管理成功進入鄭州、長沙、包頭、保定、中山和昆明等新城市市場。同時，金地管理積極拓展產業園、存量改造、高端養老和市政工程等新業態項目，為公司業績提供新增長極。此外，期內金地管理與長城資產、武漢金控、平安集團等機構展開合作，創新資方資管等服務模式。截至 2023 年6月底，金地集團代建業務已布局全國超 50 座城市，管理服務項目超 160 個，累計簽約管理面積超 2,200 萬平方米，其中住宅簽約面積超 1,400 萬平方米，住宅項目累計可售貨值超 1,500 億元；非住宅類簽約面積超 800 萬平方米。

??物業管理服務、資產和客戶資源運營主要由金地智慧服務負責。截至 2023 年上半年末，合約管理面積約 3.68 億平方米，其中在管面積約 2.17 億平方米。報告期內，公司先后中標揭陽浩澤醫院、尋甸縣第一人民醫院、東莞深證數據中心等9個項目，實現 FM（設施服務）項目的持續獲取，其中，產業園區項目實現集中突破，半年度中標園區項目 28 個。此外，公司在城市服務和團餐業務兩大新賽道發展強勁，上半年中標深圳坪山街道城市物業化改革管理服務項目、深圳桃源街道城市服務項目、中原科技學院許昌校區人文學部餐廳經營承包項目和中芯集成電路（寧波）N2 食堂供餐服務項目，市場拓展能力在行業中保持領先水平。