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??核心觀點

      【行業(yè)排名提升至第7位，申深寧京四城銷售額超百億】2022年金地集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售金額2218.1億元，同比下降22.6%，銷售面積1019.8萬平方米，同比下降25.9%，銷售規(guī)模降幅小于百強房企收縮42%的平均水平，2022年CRIC全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第7位。上海、深圳、南京、北京等四座城市單城銷售金額超百億。

??【新增土儲權(quán)益比例連續(xù)3年下降，一二線投資占比95%】2022年金地集團(tuán)新增土儲建面248萬方，總投資額368億元，其中對一二線城市的投資占比達(dá)95%，拿地銷售比為0.17，略小于百強房企0.18的平均水平。2022年新增土儲的樓面地價為14839元/平方米，較去年同期提高85.5%，主要由于新增土儲集中在土拍市場競爭激烈的熱點一二線城市，樓板價攀升。根據(jù)企業(yè)披露的新增15幅非工業(yè)用地地塊明細(xì)數(shù)據(jù)，年內(nèi)新增土儲權(quán)益比例為36.1%，與2021年同期相比下降約3.6個百分點，新增土儲權(quán)益已持續(xù)3年下降。

??【總土儲同比下降近兩成，土儲權(quán)益降至45%】截止2022年底，金地集團(tuán)總土地儲備約5,182萬平方米，較2021年末同比下降19%，權(quán)益土地儲備約2345萬平方米，土儲權(quán)益為45%，較2021年底小幅下降1個百分點。按照企業(yè)今年新增土儲的權(quán)益比例36%來看，總土儲的權(quán)益比例仍將繼續(xù)下降且保持較低水平。根據(jù)企業(yè)近3年的合約銷售速度估算，土儲足以支撐企業(yè)未來四到五年左右發(fā)展需要，土儲充足。

??【營收同比增長超兩成，非經(jīng)常性損益壓縮凈利水平】2022年金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入1202.1億元，同比增加21.1%，主要由于年內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)算規(guī)模增加，2022年金地整體毛利率約為20.8%，相比2021年同期下降0.6個百分點，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為20.0%，較去年同期提高了0.3個百分點，凈利率為7.6%，較2021年同期下降5.5個百分點，主要受到投資收益和資產(chǎn)減值損失等非經(jīng)常性損益影響。

??【“三道紅線”保持綠檔，融資成本持續(xù)下降】截止2022年底，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金545.1億元（包含受限資金），相比去年同期下降15.9%，而短期債務(wù)424.2億元，較去年同期增長3.1%，現(xiàn)金短債比1.29，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比1.10，長短期債務(wù)比1.74。此外，金地加權(quán)平均融資成本僅為4.53%，較期初下降0.03個百分點。截止2022年底，金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為53.1%，相比去年同期下降3.2個百分點，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.3%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??【多元化業(yè)務(wù)營收占比穩(wěn)定，代建業(yè)務(wù)布局超40城】截止2022年底，多元業(yè)務(wù)營收到達(dá)103.2億元，同比增長18%，多元營收占比達(dá)8.6%，較去年同期占比小幅下降0.2個百分點。金地集團(tuán)經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主，業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。

??01 銷售

??行業(yè)排名提升至第7位

??申深寧京四城銷售額超百億

??銷售同比下滑超兩成，業(yè)績降幅小于百強房企平均水平。2022年金地集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售金額2218.1億元，同比下降22.6%，銷售面積1019.8萬平方米，同比下降25.9%，銷售均價較2021年進(jìn)一步提升至21750元/平方米。銷售規(guī)模降幅小于百強房企收縮42%的平均水平，2022年CRIC全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第7位，行業(yè)排名提升明顯。

??深耕一二線城市，上海單城銷售超400億。金地集團(tuán)聚焦一二線重點城市，憑借較高的銷售均價，上海、深圳、南京、北京等四座城市單城銷售金額超百億，除此以外，西安、廣州、金華、沈陽、東莞等5座城市單城銷售金額超40億元，其中金地入圍金華、東莞、沈陽等3個城市的《2022年城市銷售金額排行榜TOP10》[1]。從具體項目看，深圳前海潤峯府全年單盤簽約金額接超100億元，同時上海松江中山街道項目、深圳天元、上海西站綜合體項目、西安西洋公元、上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路項目等5個項目年內(nèi)簽約金額超50億元，其中作為2022年新增的上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路項目簽約金額已接近53億元。

??02 投資

??新增土儲權(quán)益比例連續(xù)3年下降

??一二線投資占比95%

??拿地銷售金額比0.17，新增土儲權(quán)益持續(xù)下滑。2022年金地集團(tuán)新增土儲建面248萬方，總投資額368億元，其中對一二線城市的投資占比達(dá)95%，拿地銷售比為0.17，拿地態(tài)度趨謹(jǐn)，基本與百強房企0.18的平均水平持平。2022年新增土儲的樓面地價為14839元/平方米，較去年同期提高85.5%，主要由于新增土儲集中在土拍市場競爭激烈的熱點一二線城市，樓板價攀升。

??根據(jù)企業(yè)2022年報披露的《主要開發(fā)投資及銷售項目表》，篩選出15塊新增非工業(yè)用地的經(jīng)營性地塊，通過其建面明細(xì)計算年內(nèi)新增土儲權(quán)益比例36.1%，與2021年同期相比下降約3.6個百分點，新增土儲權(quán)益已持續(xù)3年下降。

??根據(jù)2022年金地集團(tuán)年報公布項目明細(xì)顯示，年內(nèi)金地集團(tuán)共新增地塊17幅，包含兩塊工業(yè)用地，其余15塊均為經(jīng)營性地外，其中除兩幅地塊分別位于紹興、鄂州外，其余新增土儲均位于一二線城市，其中投資城市主要集中在上海、深圳、武漢等熱點一二線城市。

??03 土地

??總土儲同比下降近兩成

??土儲權(quán)益降至45%

??土儲規(guī)模總體充裕，總土儲權(quán)益占比持續(xù)下降。截止2022年底，金地集團(tuán)總土地儲備約5,182萬平方米，較2021年末同比下降19%，權(quán)益土地儲備約2345萬平方米，土儲權(quán)益為45%，較2021年底小幅下降1個百分點。按照企業(yè)今年新增土儲的權(quán)益比例36%來看，總土儲的權(quán)益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)近3年的合約銷售速度估算，土儲足以支撐企業(yè)未來四到五年左右發(fā)展需要，土儲充足。

??04 盈利

??營收同比增長超兩成

??非經(jīng)常性損益壓縮凈利水平

??營收同比上升21.%，年內(nèi)結(jié)算收入同比提升超兩成。2022年金地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入1202.1億元，同比增加21.1%，主要由于年內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)算規(guī)模增加，截止2022年底，金地結(jié)算面積616.67萬平方米，同比上升9.4%，結(jié)算收入1091.81億元，同比上升23.6%。

??投資損失和資產(chǎn)減值壓低凈利水平，歸母凈利潤水平持續(xù)下降。2022年金地實現(xiàn)毛利潤249.7億元，同比增長17.5%，整體毛利率約為20.8%，相比2021年同期下降0.6個百分點，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為20.0%，較去年同期提高了0.3個百分點。2022年內(nèi)凈利率為7.6%，較2021年同期下降5.5個百分點，從公布的年報數(shù)據(jù)看，一方面投資收益從2021年的71.8億下降至2022年的39.7億元，另一方面資產(chǎn)減值損失從2021年的12.1億增加到2022年的36.9億元，壓縮凈利潤空間。同時，期內(nèi)歸母凈利率為5.1%，較去年同期相比減少4.4個百分點，結(jié)合持續(xù)下降的總土儲權(quán)益比重看，未來歸母凈利率水平仍將持續(xù)較低水平。

??05 負(fù)債

??“三道紅線”保持綠檔

??融資成本持續(xù)下降

??融資成本小幅下降，短期流動性充足。截止2022年底，金地集團(tuán)擁有現(xiàn)金545.1億元（包含受限資金），相比去年同期下降15.9%，而短期債務(wù)424.2億元，較去年同期增長3.1%，現(xiàn)金短債比由1.58下降至1.29。剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比從2021年的1.35下降至1.10，短期流動性充裕。同時,長期債務(wù)為738.5億元，較期初下降13.9%，長短期債務(wù)比1.74，較期初小幅下降0.3個百分點。此外，金地加權(quán)平均融資成本僅為4.53%，較期初下降0.03個百分點。

??“三道紅線”保持綠檔。截止2022年底，金地集團(tuán)的凈負(fù)債率為53.1%，相比去年同期下降3.2個百分點。同時，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.3%，低于監(jiān)管70%的閾值，“三道紅線”維持綠檔。

??06 多元化

??多元化業(yè)務(wù)營收占比穩(wěn)定

??代建業(yè)務(wù)布局超40城

??集團(tuán)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多元營收占比保持穩(wěn)定。截止2022年底，多元業(yè)務(wù)營收到達(dá)103.2億元，同比增長18%，多元營收占比達(dá)8.6%，較去年同期占比小幅下降0.2個百分點。金地集團(tuán)經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主，業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。

??商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住宅業(yè)務(wù)主要由金地商置進(jìn)行運營。在商業(yè)地產(chǎn)方面，年內(nèi)深圳金地威新中心項目成功入市，蘇州金地廣場、南昌金地廣場等項目的開業(yè)籌備工作穩(wěn)步推進(jìn)，同時新增外部合作項目4個，持續(xù)輸出輕資產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，已完成標(biāo)準(zhǔn)化體系搭建，并制定了行業(yè)第一個生命科學(xué)主題園產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成果，“威新”品牌影響力進(jìn)一步提升，年內(nèi)新獲取成都溫江、上海寶山項目，布局方面實現(xiàn)10個核心產(chǎn)業(yè)高地城市全覆蓋，同時在營項目中有8個滿租項目，平均出租率97%。在長租公寓方面，全年新獲取房源3287間，年內(nèi)上海寶山南大R4項目，在重資產(chǎn)項目方面實現(xiàn)突破，在營成熟項目平均出租率穩(wěn)定在94%以上。

??代建業(yè)務(wù)主要有金地管理運營，深耕賽道17年，目前已實現(xiàn)了未來社區(qū)項目、頭部互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體、國家級重大科研實驗室及資方紓困項目等業(yè)務(wù)類型的突破。截至2022年末，金地代建業(yè)務(wù)已布局全國超40座城市，管理服務(wù)項目超115個，累計簽約管理面積超1,832萬平方米，較去年同期增長22.1%，其中住宅簽約面積1,196萬平方米，商辦簽約面積195萬平方米，政府代建面積439萬平方米，住宅項目累計可售貨值超1,280億元。

??物業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)和客戶資源運營主要由金地智慧服務(wù)負(fù)責(zé)。截止2022年底，金地智慧服務(wù)已服務(wù)近100家政府機構(gòu)、開發(fā)商、知名大型企業(yè)總部、物業(yè)企業(yè)，管理項目包括住宅、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、商寫、政府機關(guān)等多種業(yè)態(tài)。年內(nèi)金地智慧服務(wù)實現(xiàn)院校及銀行類項目集中突破，年度中標(biāo)項目27個，市場拓展新增外拓合約面積達(dá)5,000余萬平方米。截至2022年末，合同管理面積達(dá)3.85億平方米，較去年同期擴張16.7%。