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??本月關(guān)注

??利好政策頻發(fā)，一線全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

??本月利好政策密集出臺(tái)，涉及降低首付比、下調(diào)房貸利率和調(diào)降存量房貸利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、支持“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地等。從落地層面來看，本次利好政策提出“因城施策”，后續(xù)需要關(guān)注各地跟進(jìn)執(zhí)行情況，而“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于釋放高能級(jí)城市居民置換以及異地購房需求，短期內(nèi)放量明顯，但對(duì)提振銷售的持續(xù)性待觀察。除穩(wěn)需求外，政策繼續(xù)紓困供給端，證監(jiān)會(huì)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制；據(jù)住建部披露，當(dāng)前累計(jì)完成住房交付超165萬套。保交樓依賴紓困資金落地和銷售回暖，資金有限、市場(chǎng)持續(xù)低迷或成為阻礙保交樓推進(jìn)的重要影響因素。

??招商平安戰(zhàn)略投資新華聯(lián)，華融攜手藍(lán)城接手百億大盤

??本月新華聯(lián)文旅與華軟盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)及外貿(mào)信托等6家公司簽署重整投資協(xié)議暨預(yù)重整，6家重整投資人以現(xiàn)金方式認(rèn)購轉(zhuǎn)增股票，計(jì)劃合計(jì)向其提供約19.28億的資金支持。具體紓困項(xiàng)目上，藍(lán)城宣布與華融以“AMC+代建”的方式盤活臺(tái)州仙居北岸綠洲項(xiàng)目，由于項(xiàng)目還有815畝地塊未開發(fā)、可售貨值超100億，重整價(jià)值和難度都大。AMC盤活出險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)A向于選擇“AMC+代建”模式，AMC介入主要發(fā)揮提供增量資金、協(xié)調(diào)各方資源的功能，項(xiàng)目由代建方操盤，該紓困模式傾向選擇有階段性流動(dòng)性問題的項(xiàng)目進(jìn)行紓困。

??碧桂園13億出售廣州亞運(yùn)城股權(quán)，大悅城資產(chǎn)處置加速

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及26筆并購交易，披露的交易對(duì)價(jià)約367.3億，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長(zhǎng)200.8%，披露的單筆平均交易規(guī)模16.7億，收并購熱度回升顯著。本月大悅城、陸家嘴存量資產(chǎn)處置加速，而碧桂園13億出售廣州亞運(yùn)城26.67%股權(quán)給中海。自其債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，當(dāng)前面臨大量債務(wù)擠兌，選擇此結(jié)點(diǎn)出售富余資產(chǎn)，也是向債權(quán)人表達(dá)“不躺平”的決心，緩解其債務(wù)集中擠兌造成的資金壓力。

??01 并購政策：利好政策頻發(fā)
一線全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

??本月中央利好政策密集出臺(tái)，央行、金監(jiān)局月底發(fā)布多項(xiàng)重要政策：1）降低首付比，首套房、二套房首付比下調(diào)到20%、30%，2）下調(diào)房貸利率，首套房不低于LPR-20BP, 二套房不低于LPR+20BP；3）調(diào)降存量房貸利率，新發(fā)放貸款LPR的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

??25日財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部出臺(tái)改善性住房換購稅費(fèi)減免政策，規(guī)定2025年底前對(duì)出售自有住房后1年內(nèi)換購的納稅人，對(duì)其出售住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??同日，央行、金監(jiān)局、住建部支持“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，廣州打響第一槍，至9月4日北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，而武漢、成都、長(zhǎng)沙和蘇州等部分二線城市也在積極跟進(jìn)。“認(rèn)房不認(rèn)貸”降低居民購房成本效果顯著，有利于釋放高能級(jí)城市居民置換以及異地購房需求，短期內(nèi)放量明顯，但對(duì)提振銷售的持續(xù)性待觀察。

??除穩(wěn)定需求端以外，當(dāng)前政策繼續(xù)紓困房地產(chǎn)供給端。27日證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化IPO、再融資新監(jiān)管安排，其中對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。當(dāng)前上市房企中破發(fā)、破凈和虧損現(xiàn)象比比皆是，本次再融資新規(guī)豁免對(duì)上市房企限制，監(jiān)管層積極呵護(hù)上市房企流動(dòng)性以助力其保交樓。“保交樓”推進(jìn)一周年，根據(jù)住建部披露，當(dāng)前保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。保交樓推進(jìn)依賴紓困資金落地情況和銷售回暖，當(dāng)前紓困資金有限、市場(chǎng)持續(xù)低迷影響房企銷售回款，或成為阻礙保交樓推進(jìn)的重要影響因素。

??02 并購金融：招商平安戰(zhàn)略投資新華聯(lián)
華融、藍(lán)城接手百億大盤

??集團(tuán)層面，本月新華聯(lián)文旅與華軟盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)及外貿(mào)信托等6家公司簽署重整投資協(xié)議暨預(yù)重整，6家重整投資人以現(xiàn)金方式認(rèn)購轉(zhuǎn)增股票，計(jì)劃合計(jì)向其提供約19.28億的資金支持。新華聯(lián)文旅破產(chǎn)重整推進(jìn)較早，2022年8月被債權(quán)人向法院申請(qǐng)重整以來，已完成指定臨時(shí)管理人、引入重整投資人和確定重整計(jì)劃等步驟；若重整成功，新華聯(lián)文旅或?qū)⒊山衲昴陜?nèi)上市房企重整破局第一股。

??具體項(xiàng)目層面，本月藍(lán)城宣布與華融以“AMC+代建”的方式盤活臺(tái)州仙居北岸綠洲項(xiàng)目。該項(xiàng)目最早的開發(fā)商是浙江大衛(wèi)，浙江大衛(wèi)陷入債務(wù)危機(jī)后，2017年法院對(duì)其進(jìn)行破產(chǎn)清算，2018年恒大出價(jià)16.1億成為重整投資人；接手后恒大同樣遭遇債務(wù)危機(jī)，2023年初項(xiàng)目整體采取財(cái)產(chǎn)權(quán)信托隔離資產(chǎn)的處置方式，脫離與恒大主體的關(guān)聯(lián)性。目前華融聯(lián)手藍(lán)城盤活該項(xiàng)目，由于項(xiàng)目有815畝地塊未開發(fā)、可售貨值超100億，重整價(jià)值和難度大。

??AMC盤活出險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)A向于選擇“AMC+代建”模式，即AMC等金融機(jī)構(gòu)接管項(xiàng)目，再委托品牌房企進(jìn)行代建。AMC介入，發(fā)揮提供增量資金、協(xié)調(diào)各方資源的功能，項(xiàng)目由代建方操盤。

??隨著銷售市場(chǎng)的持續(xù)筑底，AMC業(yè)績(jī)承壓，紓困動(dòng)力略不足。2023年上半年中國信達(dá)存貨銷售收入降幅最大，同比下降69.7%至21.33億，收購重組類不良債權(quán)資產(chǎn)中房地產(chǎn)金額較年初減少42億至495億，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)在收縮。由于AMC業(yè)績(jī)承壓、資金實(shí)力有限、傾向選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、有階段性流動(dòng)性問題的項(xiàng)目進(jìn)行紓困，而市面上滿足這類條件的項(xiàng)目較少，因此整體紓困推進(jìn)相對(duì)緩慢。

??03 行業(yè)并購：中海13億收購亞運(yùn)城股權(quán)
大悅城資產(chǎn)處置加速

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年8月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及26筆并購交易，披露交易金額的有22筆，總交易對(duì)價(jià)約367.3億人民幣，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長(zhǎng)200.8%，交易規(guī)模升至半年以來的小高峰。單月披露的單筆平均交易規(guī)模16.7億，約為7月的2倍，收并購熱度回升顯著，房企處置資產(chǎn)加快，資金回籠提速。

??交易進(jìn)展來看，本月2筆交易傳言交涉中，即萬達(dá)正尋求向德意志銀行出售旗下體育營(yíng)銷部門盈方，交易正處于早期階段，另外太古97.1億或接盤陸家嘴位于上海前灘21號(hào)地塊與洋涇地塊。6筆交易處于掛牌狀態(tài)，披露的交易對(duì)價(jià)約119.1億，其中大悅城43億掛牌出售北京中糧置地廣場(chǎng)、陸家嘴66億掛牌轉(zhuǎn)讓上海東袤置業(yè)40%股權(quán)。存量資產(chǎn)處置加速，由于標(biāo)的資產(chǎn)均位于核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域，即使資產(chǎn)流動(dòng)性偏弱，也可能會(huì)有外資商業(yè)地產(chǎn)商出手收購。本月還有9筆交易已完成，其中綠城20.7億收購與合景泰富合作的蘇州與杭州3個(gè)尾盤項(xiàng)目、弘陽3億出售與珠實(shí)地產(chǎn)合作項(xiàng)目等。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、進(jìn)行中的交易筆數(shù)分別為8筆和1筆，交易對(duì)價(jià)分別52.2億、2.3億。

??本月市場(chǎng)關(guān)注度高的是，碧桂園出售廣州亞運(yùn)城26.67%股權(quán)給中海，對(duì)價(jià)約12.92億，收購事項(xiàng)完成后，中海將成為其100%控股股東。碧桂園債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，當(dāng)前面臨大量債務(wù)擠兌，與之相關(guān)的債權(quán)人、供應(yīng)商紛紛加入集中討債、財(cái)產(chǎn)執(zhí)行的隊(duì)伍。當(dāng)前碧桂園資金壓力很大，今年底計(jì)劃要保交付40萬套、明年至少還要保交付40萬套，市場(chǎng)認(rèn)為按照該交付目標(biāo)執(zhí)行，碧桂園賬面現(xiàn)金只夠保交付，不能夠解決債務(wù)問題。碧桂園選擇此結(jié)點(diǎn)出售富余資產(chǎn)，也是向債權(quán)人表達(dá)“不躺平”的決心，緩解其債務(wù)集中擠兌造成的資金壓力。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月多元化并購額占比較上月明顯回升，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額241.5億，占到全部規(guī)模的65.7%，環(huán)比提升17.6pct。主要由于商辦資產(chǎn)出售熱度最高，本月共涉及5筆商辦資產(chǎn)交易，交易對(duì)價(jià)約216.1億，占到全部規(guī)模的58.8%。近期銷售下行疊加融資收緊，而商辦資產(chǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)，開發(fā)商選擇加快處置以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。在商辦大宗交易中，當(dāng)前交易方持觀望態(tài)度，而出售方急于拋售，本月3筆涉及約205.6億的商辦交易處于初步交涉和掛牌狀態(tài)。