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??結轉利潤率承壓、盈利水平有修復空間，負債指標仍需進一步優化。

??◎  作者 / 沈曉玲、貢顯揚

??核心觀點

??【上半年銷售金額349億元，完成全年目標的39.7%】2023年上半年，首開股份實現全口徑銷售金額349億元，同比降低19.8%，完成全年880億元銷售目標的39.7%。全口徑銷售面積131萬平方米，同比降低9%；銷售均價26641元/平方米，較去年末降低2.6%。下半年，首開股份仍需積極提高貨量供應、加強營銷力度以提振成交去化。

??【新增投資審慎，聚焦核心城市、總土儲保持充裕】2023年上半年，首開股份的投資態度延續謹慎，新增投資規模保持在低位。上半年，首開股份以底價獲取北京市昌平區南邵鎮一宗純商品住宅地塊，地上建筑規模10.82萬平方米。從未來可售資源來看，截至上半年末，首開股份總土儲未售建面近1500萬平方米，總土儲規模保持相對充裕。

??【結轉利潤率承壓、凈利潤虧損，盈利水平有修復空間】2023年上半年，首開股份實現營業收入194億元，同比增長173.1%；毛利潤22.2億元，同比增長67%。凈利潤虧損15.3億元、歸母凈利潤虧損19.1億元。從盈利指標來看，2023年上半年首開股份的毛利率較去年末降低5.2個百分點至11.4%，凈利率和歸母凈利率分別為-7.9%和-9.8%。

??【部分負債指標仍需進一步優化以達到監管要求】截至2023年上半年末，首開股份持有現金229.1億元，較2022末增加23.7億元。非受限現金短債比1.21倍、長短期債務比5.64倍，保持在安全范圍。凈負債率156.7%、永續債作負債的凈負債率169.8%、剔除預收賬款后的資產負債率72.2%，較2022年末有所提升，仍需進一步優化以達到監管要求。

??【物業經營有序推進，城市更新領域積極探索】截至2023年上半年末，首開股份酒店經營收入快速增長，酒店物業經營等結算收入4.42億元，福州首開君瀾溫泉酒店“茉莉泉”、昌平回龍觀首開Long街、蘇州胥江天街成功開業。同時，首開股份近年來在城市更新領域積極探索，推進老舊小區改造和歷史文化街區更新，相繼啟動實施多個項目。

??01 銷售

??上半年銷售金額349億元
完成全年目標的39.7%

??2023年上半年，首開股份實現全口徑銷售金額349億元，同比降低19.8%，完成全年880億元銷售目標的39.7%。全口徑銷售面積131萬平方米，同比降低9%；銷售均價26641元/平方米，較去年末降低2.6%。在房地產市場整體下行調整的行業背景下，2023年首開股份雖然已經調低了年度銷售目標，但截至6月末的目標完成情況仍略低于往年水平。下半年，首開股份仍需積極提高貨量供應、加強營銷力度以提振成交去化。

??02 投資

??新增投資審慎
聚焦核心城市、總土儲保持充裕

??2023年上半年，行業流動性壓力持續，規模房企整體投資意愿延續低迷、投資態度謹慎。首開股份的投資力度也收縮明顯，新增投資規模保持在低位。上半年，首開股份以底價獲取北京市昌平區南邵鎮一宗純商品住宅地塊，地上建筑規模10.82萬平方米。從未來可售資源來看，截至上半年末，首開股份總土儲未售建面近1500萬平方米，總土儲規模保持相對充裕。

??從總土地儲備的結構來看，截至2023年上半年末首開股份的土地儲備主要集中在一線和二線城市，按建面分別占到41%和35%。區域來看，環渤海區域占比最高達58%，其中北京占到近7成；長三角區域占比18%，中西部和珠三角則分別占到12%。總體來說，首開股份的總土儲整體城市能級較高、且大本營相對集中，在目前的行業形勢下整體風險相對可控。

??03 盈利

??結轉利潤率承壓、凈利潤虧損
盈利水平有修復空間

??2023年上半年，首開股份實現營業收入194億元，同比增長173.1%；毛利潤22.2億元，同比增長67%。凈利潤虧損15.3億元、歸母凈利潤虧損19.1億元，虧損規模較去年進一步放大。從盈利指標來看，2023年上半年首開股份的毛利率較去年末降低5.2個百分點至11.4%，凈利率和歸母凈利率分別為-7.9%和-9.8%。綜合來看，一方面，近年來行業整體利潤空間收窄、利潤率走低，首開股份歷史高價地塊、低利潤項目的結轉出清拉低了利潤率水平。另一方面，2023年上半年（其他非流動金融資產）公允價值變動損失5億元、（其他應收款壞賬）信用減值損失2.57億元，都對首開股份的利潤實現有較大的負面影響。

??04 負債

??部分負債指標仍需進一步優化以達到監管要求

??截至2023年上半年末，首開股份持有現金229.1億元，較2022末增加23.7億元，其中受限及預售監管資金58億元、非受限現金171.1億元。非受限現金短債比1.21倍、長短期債務比5.64倍，保持在安全范圍。凈負債率156.7%、永續債作負債的凈負債率169.8%、剔除預收賬款后的資產負債率72.2%，較2022年末有所提升，仍需進一步優化以達到監管要求。

??05 多元化

??物業經營有序推進
城市更新領域積極探索

??除了地產開發主業外，首開股份也有序推進物業經營板塊的發展和優化。截至2023年上半年末，首開股份酒店經營收入快速增長，酒店物業經營等結算收入4.42億元，福州首開君瀾溫泉酒店“茉莉泉”、昌平回龍觀首開Long街、蘇州胥江天街成功開業。同時，首開股份近年來在城市更新領域積極探索，推進老舊小區改造和歷史文化街區更新，相繼啟動實施多個項目。上半年，繼續深度參與北京“回天計劃”、方莊地區提升改造，推進長租公寓產品標準化體系建設，養老項目持續增加，文投文創項目穩步運營，棚改項目高質量推進。