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??核心觀點

??【業(yè)績降幅收窄，行業(yè)排名下降3位】2023年上半年，實現(xiàn)合同銷售金額632.67億元，同比減少7.1%；實現(xiàn)合同銷售面積589.2萬平方米，同比減少9.5%，降幅顯著收窄。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售金額排在第15位，較2022年同期滑落3個位次。期內，回款金額571億元，回款率達到90%。

??【未有新增拿地，總土儲達1.46億平方米】報告期內，未有新增拿地。截至報告期末，房地產土地儲備建筑面積達1.46億平方米，較2022年末減少7%，主要集中在二線城市和三四線城市，建筑面積占比分別為47.6%、47.4%。

??【凈利潤下降四成，轉讓子公司股權所得13億元】上半年，累計完成交付面積1123萬平方米，同比增長20%；實現(xiàn)營業(yè)收入1742億元，同比減少14.8%。凈利潤為37.8億元，歸母凈利潤為26.1億元，分別減少40.1%、37.9%，其中通過轉讓子公司股權產生的投資收益達13.33億元。利潤率繼續(xù)呈現(xiàn)下行走勢，綜合毛利率為10.5%，同比減少2.26個百分點，其中房地產業(yè)務毛利率13.65%，同比減少7.88個百分點。凈利率為2.2%，歸母凈利率為1.5%，分別下行0.9個百分點、0.6個百分點。

??【非受限現(xiàn)金短債比0.36，踩中“兩條紅線”】截至2023年6月末，貨幣資金余額470.1億元，經營性現(xiàn)金流量凈額3.1億元，保持為正。借款、債券等有息負債總計1972.5億元，其中短期債務占比46.8%。現(xiàn)金短債比為0.51，若剔除受限資金，非受限現(xiàn)金短債比僅為0.36。凈負債率為90.1%，扣除預收賬款后的資產負債率為81.0%，分別較2022年末下降3.98個百分點和2.46個百分點。踩中“兩條紅線”，流動性安全保障系數(shù)較低，降負債仍是一項重任。

??【產業(yè)與資本雙輪驅動，試點打造管理運營服務平臺】在產業(yè)經營與資本運作雙輪驅動下，綠地形成以房地產、基建為主業(yè)，金融、消費等綜合產業(yè)并舉發(fā)展格局。報告期內，基建產業(yè)新簽項目數(shù)量2133個，金額1641.1億元，并推動金融、消費等綜合產業(yè)恢復性增長。同時，積極推進代建業(yè)務及商管轉型，不僅洽談并承接了一批代建項目，還掛牌成立綠地外灘企業(yè)管理服務公司，依托綠地外灘中心項目，試點打造輕資產模式、全業(yè)務鏈條的管理運營服務平臺。

??01 銷售

??業(yè)績降幅收窄

??行業(yè)排名下降3位

??2023年上半年，綠地實現(xiàn)合同銷售金額632.67億元，同比減少7.1%；實現(xiàn)合同銷售面積589.2萬平方米，同比減少9.5%，降幅顯著收窄。合同銷售金額中，住宅占比47%，商辦占比53%，濟南新里城、吳江理想城、無錫健康家園、長沙麓云國際、武漢海格公館等項目實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)顯示，全口徑銷售金額排在第15位，較2022年同期滑落3個位次。期內，回款金額571億元，回款率達到90%。

??02 投資

??未有新增拿地

??總土儲達1.46億平方米

??報告期內，綠地未有新增拿地。截至報告期末，房地產土地儲備建筑面積達1.46億平方米，較2022年末減少7%，其中持有待開發(fā)計容建筑面積2567萬平方米，以及在建項目建筑面積（扣除已竣工部分）12055.4萬平方米。土儲主要集中在二線城市和三四線城市，建筑面積占比分別為47.6%、47.4%。目前市場尚處低位調整，三四線城市及部分二線城市修復預期不明朗，且城市內板塊分化也明顯，尤為考驗企業(yè)項目布局質量和推盤節(jié)奏的把控。

??03 盈利

??凈利潤下降四成

??轉讓子公司股權所得13億元

??上半年，綠地累計完成交付面積1123萬平方米，同比增長20%；實現(xiàn)營業(yè)收入1742億元，同比減少14.8%；其中房地產業(yè)務營收721.8億元，同比減少4.4%；基建業(yè)務營收808.7億元，同比減25.8%。利潤增長承壓，但保持為正。稅前毛利潤182.9億元，同比減少29.9%；凈利潤為37.8億元，歸母凈利潤為26.1億元，分別減少40.1%、37.9%。值得注意的是，投資收益14.59億元，同比大福增加277.6%，在一定程度推高了利潤規(guī)模，其中通過轉讓子公司股權所得13.33億元，這部分收益是不具備持續(xù)性的。利潤率繼續(xù)呈現(xiàn)下行走勢，綜合毛利率為10.5%，同比減少2.26個百分點，其中房地產業(yè)務毛利率13.65%，同比減少7.88個百分點。凈利率為2.2%，歸母凈利率為1.5%，分別同比下行0.9個百分點、0.6個百分點。

??04 債務

??非受限現(xiàn)金短債比0.36

??踩中“兩條紅線”

??截至2023年6月末，綠地貨幣資金余額470.1億元，經營性現(xiàn)金流量凈額3.1億元，保持為正，但同比降幅達到97.6%。借款、債券等有息負債總計1972.5億元，較2022年末減少2%，其中短期債務占比46.8%，較2022年末減少近5個百分點，但仍處于較高。現(xiàn)金短債比為0.51，若剔除受限資金，非受限現(xiàn)金短債比僅為0.36，短期債務償還不確定性較大。凈負債率為90.1%，扣除預收賬款后的資產負債率為81.0%，分別較2022年末下降3.98個百分點和2.46個百分點。踩中“兩條紅線”，流動性安全保障系數(shù)較低，降負債仍是一項重任。

??05 多元化

??產業(yè)與資本雙輪驅動

??試點打造管理運營服務平臺

??在產業(yè)經營與資本運作雙輪驅動下，綠地已在全球范圍內形成以房地產、基建為主業(yè)，金融、消費等綜合產業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。

??大基建產業(yè)逐漸形成了房屋建設與基礎設施建設并重，涵蓋投資建設、建筑設計、工程施工、建筑裝飾、運營維護、綠色建材、設備制造、建筑材料貿易等業(yè)務領域的大基建全產業(yè)鏈。報告期內，累計新簽項目數(shù)量2133個，金額1641.1億元。截至2023年6月30日，大基建板塊在建項目總金額為8516億元，其中：房屋建設業(yè)務6111億元，占比72%；基建工程1905億元，占比22%。

??大金融是近年來重點布局的產業(yè)板塊之一，已形成了股權業(yè)務、債權業(yè)務、資產管理和資本運作、科技金融齊頭并進的業(yè)務格局，上半年累計完成利潤總額7.6億元。

??同時推動能源產業(yè)、汽車產業(yè)、商貿產業(yè)，酒店旅游等其他綜合產業(yè)恢復性增長。其中酒店旅游業(yè)，已具有相當?shù)囊?guī)模和實力，截止2023年6月底，擁有營運酒店40家，客房總數(shù)10794間，其中自營酒店28家，海外酒店1家，投資和管理的酒店項目已遍布國內及亞洲、澳洲、美洲、歐洲等全球多國約100座城市。

??值得注意的是，代建業(yè)務及商管轉型也在同步進行，一方面，通過發(fā)揮產業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，拓展輕資產代建業(yè)務，增加新的增長點，洽談并承接了一批代建項目；另一方面，積極推動商管向輕資產化、市場化、專業(yè)化轉型，2023年5月24日綠地外灘企業(yè)管理服務有限公司在綠地外灘中心正式揭牌，依托綠地外灘中心項目，試點打造輕資產模式、全業(yè)務鏈條的管理運營服務平臺。