??導讀

??龐大的外來人口群體基數，將為上海持續帶來穩定的置業需求增長。

??作為中國GDP總量最高的城市，上海2021年末城鎮化率已經高達89.3%，超過發達國家平均水平，進入了城鎮化發展的后期階段。可以預見，未來城鎮化率上升所能帶來的城鎮人口增加已經極少，再加之上海戶籍人口在低生育率下的長年自然負增長，目前上海城鎮人口能維持緩慢的正增長，主要還是依賴于流動人口的遷入。雖然近年來“逃離北上廣”現象愈加頻繁，但據七普統計數據顯示，2020年的上海仍迎來了超過100萬的流動人口到來。這些持續大量外來人口的遷入，使得上海常住人口、城鎮人口得以持續保持正增長，更帶來了大量住房的租售需求，構成了上海住房增量需求最為堅實的基本盤。

??為了更好地探尋上海外來人口住房需求的規模和結構性特征，本文以普查數據為基礎，對上海外來人口的規模、年齡結構、遷徙動因、居留意愿等指標進行細化的結構性分析，并考慮到市內各行政區之間的市場發展差異，對區域性差異也進行了進一步下沉研究。

??01

??2015年后常住人口增速趨緩

??但機械增長率卻再度攀高

??隨著上海城鎮化率的不斷提升，在城市邊界不斷擴張的同時，高房價、高租金板塊的范圍也在不斷擴大。對于流動人口中的中低收入群體而言，在上海長期安居的生活壓力也越來越高。反映在人口指標上，可見自2014年后上海常住人口增長速度即出現了快速下降，其中2015、2017年常住人口總量更是出現了負增長。但在戶籍人口方面，得益于流動人口凈遷入總量的不斷增加，2015年以來戶籍人口的機械增長率卻在不斷攀升，并同時為上海帶來持續穩定的置業需求增長。

??一、近五年上海常住人口僅增長22萬，明顯落后于杭州、西安等強二線城市（略）

??二、2015年以來上海凈遷入人口逐年攀升，2020年人口機械增長率高達千分之7.8

??就人口流動角度，受疫情、生活成本攀升等因素影響，近年來流動人口凈遷入上海的規模雖出現下降，但就戶籍人口角度來看，2015年以來上海的人口機械增長規模卻在逐年攀升。機械增長率的下降，一方面是由于戶口遷出規模的下降，從2015年的5萬人下降到了2020年的3.4萬人，戶口所附帶的高水平醫療醫療保障、各階段更充足的子女教育資源、購房名額等福利，使得上海戶籍人口遷出規模逐年下降；另一方面是遷入規模的上升，2018年以來上海逐步放開了世界一流大學本科應屆畢業生的戶口遷入門檻， 2022年更是進一步放開了五大新城對非上海生源應屆畢業生的落戶門檻，2018年后戶籍人口遷入規模均穩定在13萬人以上。在遷入上升、遷出下降共通作用之下，近年來上海人口機械增長率逐年攀升，據最新發布的上海統計年鑒數據顯示，2020年上海戶籍人口凈遷入11萬人，機械增長率高達7.8‰，而同年上海戶籍人口自然增長率為-3‰，人口的機械變動已經成為了上海市戶籍人口增長的源動力。就房地產需求角度而言，考慮到上海戶籍家庭比外來常住家庭可多購一套房，戶籍人口的增加也必然意味著購房資格的“硬上限”的進一步提升，考慮到大多數外來家庭戶口遷入的時間差，其潛在的購房資格和需求增量更是會高于目前的10萬人。

??三、龐大的外來人口群體基數，將為上海持續帶來穩定的置業需求增長（略）

??02

??常住非滬籍人口破千萬

??年輕高學歷人口持續流入

??2020年末，上海市外來常住人口規模達到1048萬，對比十年前的897.7萬人增長了逾150萬人，漲幅達16.7%。雖然對比其他城市來看，上海的外來人口規模漲幅并不突出，但由于基數較大，上海仍是全國各大城市中外來人口規模最高的城市。而這些外來人口帶來的住房需求也成為支撐上海樓市需求的主要力量之一。在本章中，我們將從年齡、性別、受教育程度、生育、區域分布等多個方面來深入剖析上海的外來人口結構。

??一、對年輕群體吸引力依舊突出，但隨遷老年人口也明顯增多（略）

??二、外來人口受教育程度較十年前明顯提升，年輕一代表現最為明顯

??在學歷水平方面，上海2020年超千萬的外來人口中仍主要為初中及以下學歷的人口，合計占比超過了五成。但對比十年前水平來看，在義務教育在年輕一代的普及以及上海對外轉移中低端制造業等多重因素的影響下，外來人口中低學歷人口數量的占比明顯下降。以初中學歷人口的占比來看，2010年末上海外來人口中初中學歷人口的占比高達50.5%，至2020年該比例僅有35.5%，降幅高達15個百分點。

??在一系列“騰籠換鳥”的政策下，尤其是金融、先進制造業等快速發展，上海對高技能、高素質人才的需求也明顯增加，外來人口的教育水平也大幅提升。根據七普數據來看，2020年上海外來人口中，大學及以上學歷人口數量較十年前翻了一倍，總規模接近320萬，比重由十年前的13.5%大幅提升至30.5%，其中碩士及以上學歷的外來人口比例達到了3.3%，較十年前增長了2.5個百分點。

??流入人口教育水平的提升在年輕一代外來人口上的特征更為明顯。以20-34歲年齡段的外來人口受教育水平來看，在2010年，處于該年齡段的外來人口中過半以上人口的學歷均在初中及以下，其中初中學歷的人口占比高達53%，大學學歷以上人口的占比則剛剛超過兩成，碩士及以上的高學歷人口占比僅有1.4%。

??而在2020年，流入上海的年輕人中專科及以上學歷的人口已經成為主力，占比高達52%，而初中以下學歷的年輕人占比已經不到三成。尤其是25-29歲年齡段，高學歷人口的占比最高，除了由于教育水平提升外，也與該年齡段恰值碩士應屆畢業、可在上海直接落戶有關，因此在該年齡段，研究生學歷的外來人口占比高達8%，是各年齡段中比例最高的。由此可見，在更多的就業機會、更優越的資源加持下，年輕高學歷外來人口正在加速流入上海，而中低學歷的年輕群體則多將上海放在了選擇之外。

??這種現象的產生，除了由于年輕一代教育水平明顯提升外，也與中低學歷群體在上海安居就業門檻明顯變高有關，尤其是在上海外遷大量的工廠后，中低學歷人口在上海的就業崗位明顯變少，導致中低學歷的外來年輕人口數量也較十年前明顯減少。

??事實上，不僅僅是年輕一代，大齡勞動人口中的中低學歷人口比例也在下降。以50-64歲年齡段為例，2020年該年齡段的外來人口中初中及以下學歷的外來人口規模占比降至80%以下，數量達135.5萬人；倒推十年前，即2010年處于40-54歲年齡段的外來人口中初中及以下學歷的外來人口規模占比則高達84.5%，規模為155.2萬人；也就是說，2010年流入上海的中低學歷人口中有接近20萬人在十年后離開了上海。

??三、育齡婦女人數、生育率雙降，但10歲以下兒童仍較“六普”增長一成（略）

??四、外來人口過半分布在近郊區，舊改推進下外地新貴成為中心城區流入主力（略）

??03

??“十年滬漂”半蘇皖

??近年人口流入看河南

??作為長三角當之無愧的“一超”城市，上海吸引著大量江蘇、安徽、浙江流動人口的到來，對于鄰近的江蘇而言，上海更是最大的跨省務工目標地。自改革開放以來，蘇浙皖為上海帶來了大量的流動人口增長，并沉淀為上海人口結構中密不可分的一部分。按遷徙時長劃分，上海有300萬流動人口中遷徙時間超過10年，其中47%來自于安徽和江蘇，這些流動人口的長期居留，也給上海各行業發展帶來了更多需求支撐。但從近年的流動人口遷入情況來看，因長三角的進一步均衡發展，蘇浙皖之間的省際流動有所增加，再加之交通基建的快速發展進一步拉近了人口流動的時間距離，上海新增流動人口中來自長三角的比例有所降低，河南的人口流入則“異軍突起”，在2020年的上海新增流動人口中更是排在全國各省市的首位。

??一、超500萬外來人口遷徙超5年，外來長期居住需求較“六普”增七成（節選）

??在2020年的“七普”統計時點，上海常住非戶籍人口達到了1046.7萬人，較“六普”時增加了近150萬人，增幅高達72%。但是從遷徙時間的劃分來看，在“七普”時，上海遷徙時間較短的人口數量有所下滑，“七普”時遷徙時間少于三年的外來人口為354萬，較“六普”減少了71萬之多，這也在一定程度上驗證了近年來關于上海外來人口遷入趨緩的趨勢，但超過300萬的總量和接近0增長常住人口年增量，依舊代表著上海強大的人口吸納能力和“高淘汰率”。另一方面，上海長期遷徙的外來人口總量出現了大幅上升，“七普”時有多達517萬外來人口遷徙時間超過5年（以下統稱為長期居留外來人口，5年內的稱為短期居留外來人口），較“六普”時增加了217萬人，在流動人口統計中已經處于“長期居留”范圍，成為近十年來上海外來人口增長的最主要因素。

??就長期居留外來人口的留存率來看，“七普”時遷徙時間超過10年外來人口為299萬，而在“六普”時期的外來人口總量為898萬，考慮到2011-2020年間上海遷入的127萬戶籍人口，近十年以來上海外來人口的留存率至多也只有47%，其余400多萬人又再次離開了上海去向別處生活。大量外來人口的遷入與遷出之下，能在上海長期居留的非戶籍人口勢必已經經歷了一輪輪的工作、家庭、醫療、教育、養老、撫育等多方面的生活挑戰，在收入水平、抗壓能力等方面明顯強于一般流動人口群體。對任何民生相關的行業而言，在上海居留超過十年的近300萬非戶籍人口，都已是城市行業需求增長的堅實支柱，對于房地產行業而言更是如此。就這些人口的來源地分布來看，其中47.4%來自于安徽和江蘇，河南以9%位居第三，而浙江在排在的第四的位置。

??進一步綜合比較人口遷徙時間的結構性變動，可見絕大多數行政區長期居住外來人口總量均顯著增加，差異主要體現在短期居留外來人口的增減方面，具體來看可分為三類，第一類最為常見，長期居留外來人口保持增長，短期居留外來人口總量出現明顯下滑。以閔行為例，長期居留外來人口在“七普”時點達到了67.5萬人，較“六普”增長36.4萬人排在第二，期間增幅高達117%。并且與浦東新區相比，閔行短期居留外來人口總量出現了大幅度下滑，從“六普”時的89萬人下降至“七普”的57萬人，減少了32萬人，與上海大部分行政區相似，隨著成熟經濟的快速發展，其房價水平和就業競爭壓力也隨之提升，新到來的流動人口勢必會面臨更多方面的挑戰，但最終能夠留下來的也會是更加“優中選優”的人才。奉賢、普陀、嘉定、楊浦等大多數行政區結構變動表現均較為類似。

??第二類在長期居留外來人口較快增長的同時，短期居留外來人口變動也好于全市平均。其中以浦東最為典型，十年間浦東遷徙五年以上外來人口增長了41.7萬人，達到了111.8萬人，長期居留外來人口的規模和十年增量均高居各行政區首位，形成了巨大的置業需求“蓄水池”。從需求的短期增量角度來看，浦東短期居住外來人口變動好于全市平均，僅較十年前減少了2萬人，降幅不到2%，遠低于11%的全市平均降幅。與城建發展相匹配的就業崗位增加，使得浦東新區對外來人口的吸引力得以持續保持，而處于城市外郊環的地理區位，也使其擁有更多的發展空間供外來人口居留。對比近十年人口結構變化來看，青浦、金山、長寧等行政區指標表現也較為類似。

??第三類是短期居留外來人口保持正增長,但常住人口總量出現滯漲、甚至下滑的老城區。以虹口為例，虹口區遷徙五年以上外來人口規模與10年前持平，仍為5.5萬人，但這主要是全區人口總量下降導致的，近十年來虹口區舊改的大幅推進，導致區內常住人口總量下降了9.5萬人，比對人口結構數據可見，近十年虹口區凈遷出的常住人口主要為上海戶籍居民，反倒是外來長期居住的人口規模保持了穩定，且短期居住外來人口增加了8%，這一方面說明了上海這座城市的包容性，另一方面也反映了在巨大的城市舊改進程中，這些外來人口、尤其是短期流動人口強大的適應能力。與虹口區類似，徐匯、黃浦、長寧短期居住外來人口規模均在十年內保持了3%以上的正增長，但常住人口總量卻出現滯漲。

??二、河南籍常住人口較“六普”增加72%，江蘇超四成流動人口住在上海（略）

??三、近年蘇浙皖流入人口份額下降，河南籍成為短期流動人口增長主力（略）

??04

??就業遷徙規模維持高位

??教育公平促多代人長居

??上海外來人口中，因就業遷入人口達到785萬人，占比高達75%，分遷徙時長來看，其中在一年內遷入的接近100萬人，對流動人口而言，上海的就業市場仍保持著極強的吸引力。就遷徙原因劃分來看，絕大多數外來人口遷入上海的原因都可屬于“積極創造社會價值”的范疇，即便是與老年人相關的詞條中，也是照顧孫子女的占到了大多數。具體而言，因工作就業遷入的比例最高達到75%；與家庭團聚相關的原因占比其次，隨同離開、拆遷、婚姻等原因合計約為13%，在隨遷人口中，義務教育和嬰幼兒階段的子女占比超過半數；與撫養贍養相關的為4%，其中又以照顧孫子女為主，占全部外來人口的比例為3.6%；此外因學習培訓遷入的人口占比亦有5%。

??一、25歲以下學生達十年前2.8倍，近四成老年人因隔代撫養遷入（略）

??二、學歷越高主動遷入意愿更強，近九成外來碩士因工作遷入

??前文提到，隨著上海“騰籠換鳥”政策的全面落地，高學歷人才的人口占比明顯增加。考慮到不同人群行為模式的不同，學歷差異視角下的遷入原因差異同樣值得關注。為保證分析結果的實際性意義，本節未考慮因學習培訓遷入的比例。其主要原因是義務教育階段主要與隨遷人口規模和外來人口年齡相關，大學及以上在校生數量主要與學校對外省市招生規模有關，典型如在滬博士研究生中，高達51%的遷入原因是學習培訓，很大一部分人群仍在學校或研究所進修，尚未完全脫離教育體系的“象牙塔”。由此可見，就結論性的角度而言，分析因學習原因遷入占比變化的實際性意義不強。在去除因學習培訓遷入的外來人口后，大學學歷以上外來人口為285萬人，大學學歷以下為690萬人，前者約為后者的四成左右。

??對比遷入原因占比差異，隨著學歷水平的提高，可見主動遷入原因占比呈遞增趨勢。以占比最高的工作就業為例，在大學學歷以下人群中，因工作遷入的比例占79%，而對于專科、本科、碩士、博士等四類學歷人群而言，因工作就業遷入的比例均在84%以上，其中碩士學歷外來人口中，因工作就業遷入的比例最高，達到了88.2%。 

??在與高凈值人群相關度較高的“拆遷/搬家”原因分類中，也是隨著學歷水平的提升，其遷入原因占比也與學歷水平提升正相關，在外來博士群體中，高達4.9%的遷入原因是搬家，而在大學以下學歷人群中，這一比例只有2.3%。就絕對量對比來看，在因搬家遷入上海的26.6萬外來人口中，其中11萬為大學以上學歷，15.6萬為大學以下學歷。因人群基數差異仍是大學學歷以下人口數量更多，但顯而易見的高學歷人口占比顯著提升。 

??在婚姻嫁娶原因分類中，同樣是高學歷人群中占比更高。在大學以下學歷外來人口中，只有1.3%因此遷入，但在大學學歷以上外來人口中，這一比例則高達3.8%。不過值得一提的是，在專科、本科、碩士、博士等各類學歷方面，這一占比均相差不大。絕對數量方面，在因婚姻遷入上海的20萬外來人口中，9.05萬為學歷為高中及以下，10.95萬為大學以上，高學歷人群實現了絕對數量的反超。考慮到普查方案中的選項設定，這一選項人群的嫁娶對象應當多為上海本地戶籍或在上海有較為穩定的工作，這部分遷入人群的性別比也印證了這一點，以女性為主，各學歷水平男女比例均小于100:100，最高的博士研究生也僅為57:100。相較大多數外來人口而言，與這部分人群相關的住房需求也更容易轉化為房屋交易，并在后續成家生子的過程中帶來更多的交易增量。此外為子女求學遷入的人群數量也較為類似，在2萬此類遷徙人群中，其中學歷為大學以上的外來人口達到了近1萬人。 

??至于養老、隔代撫育、隨遷等家庭團聚相關的遷徙原因方面， 高學歷人群中占比則明顯下降。這固然一方面是因為大學擴招年份不長，大多數大學學歷人群仍未到退休的年紀。但這也在很大程度上說明，目前在上海的外來高學歷人口中，仍在“積極奮斗”的占比更高。

??就兩次人口普查間的結構性變化而言，考慮到兩次普查條目設置的差異，最值得關注的還是各學歷水平外來人口中，因就業遷入的占比變化。與十年前相比，以大學學歷為分界線，高學歷外來人口因就業遷入的比例均有所上升，而高中及以下學歷因就業遷入的比例均有所下降。其中最為典型的是未上學外來人群，在“六普”時有68%因就業遷入，但在“七普”時因就業遷入的比例只有19%，隨遷轉而成為了這部分人群進入上海的主要原因，未上學外來人群中57%因此遷入。

??“七普”時，大學學歷外來人口為285萬人，較十年前增長了155%，其中因就業遷入外來人口為243萬人，占大學學歷以上外來人口總數的85%，占比較10年前增長了5個百分點，其中研究生學歷增長幅度最高，較十年前增加6個百分點至88%。高學歷人才遷入總量和其中因就業遷入占比的雙雙上升，為上海就業和創業帶來了大量新增的人才要素，成為推動上海經濟持續發展，住房需求保持旺盛的重要發展動力。

??三、2020年新增就業遷徙仍近百萬，跨代撫養每年遷入4萬人（略）

??05

??高收入留人疊加外地學子造血

??需求端中長期依舊穩健

??2015年后上海常住人口規模增速雖然出現放緩，但是在龐大的外來人口基數之下，城市的購房“剛需”規模依舊龐大，其中那些經歷了多年“滬漂”、沉淀為長期居住的外來人口，更是在中長期為上海帶來持續穩定的置業需求。而近年來上海對于人才引進和應屆畢業生落戶政策的放開，更是加快了外來人口獲得購房資格的時間。就外來人口就業角度來看，外來人口長期留存率較高、收入水平處于領先的行業值得重點關注，科研、信息軟件、金融、醫療教育等行業均屬于此類；而龐大的大學生群體、尤其是研究生以上學歷的應屆外地畢業生，也在為上海就業和住房市場不斷注入新鮮血液。聯系2022年整體低迷的行業大背景來看，在大量優質的外來人口帶來的增量居住和置業需求支撐下，上海樓市也確實走出了不同于行業的趨勢，三季度商品住宅成交規模同比基本與上一年持平，其中9月份住宅成交更是出現了大幅增長。

??一、四成外來人口居留時間可超過十年，高收入及穩定行業留存率領先（略）

??二、外來人口高質量置業需求年增5.5萬套，已成新房需求增長重要支柱（節選）

??進一步轉向置業需求的實際規模，鑒于外地戶籍人口購房需要5年社保，以及流動人口在3-5年間再度流動的概率較高，首先關注就業人口方面的核心人群。據遷徙時間在5-10年的156.5萬就業外來人口規模推算，上海外來人口中每年可新增31萬人擁有購房資格。不過考慮到就業人口的收入和崗位穩定性等差異，不同行業間外來人口的十年留存率存在較大區別，其中留存率較高的行業大多收入水平較高或工作相對穩定，如科研、信息軟件等行業外來就業人口的十年留存率可達到四分之三以上，金融、房地產、醫療教育等行業十年留存率亦可達到一半以上，此外上海的建筑業、交通運輸等也高于平均水平。相對而言，更為值得關注的還是這部分既滿足購房資格限制，又有能力和長期居留意愿的外來就業人口。

??就業人口：每年可新增9.4萬人的高質量置業需求（略）

??外地學生：外地中學生較六普大幅增長，落戶放開促應屆大學生居留意愿上升（略）

??贍養撫養：上海教育、養老資源優勢突出，吸引高質量遷徙人口近7萬人（略）