??導讀

??強勁經濟基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強，房地產市場前景依舊值得期許。

??我國人口年齡結構呈現兩大特征：老齡化、少兒人口占比先降后升。受此影響，全國勞動年齡人口連續8年下滑，但廣東省人口年輕化特征顯著，東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動年齡人口占比均達到70%以上。聚焦廣東省，人口年輕化的核心動因究竟是什么？對房地產市場又有什么影響？

??01

??勞動年齡人口趨勢下滑但局部集中

??廣深灣區顯著受益

??……略……

??一、人口老齡化提速、少兒占比先降后升，勞動年齡人口連續8年下滑

??……略……

??二、人口流動馬太效應顯著，廣東兩千萬增量領跑、黑吉遼等6省負增長

??老齡化、少子化加速沖擊下，省域人口增長尤其是青年人口增長將更加依賴機械遷移。橫向對比“六普”到“七普”間31個省市的常住人口規模變化，不難看出，廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份仍是引才育才高地，人口增量名列全國前三。僅這3省10年間累計人口增量達到3794萬，占全國的一半以上。

??其中，廣東常住人口增量領跑，且六成增量人口源自機械增長。截至2020年，廣東常住人口規模達到1.26億，較2010年增長2171萬，增長規模穩居全國（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）第一。究其原因，一方面是潮汕地區人口生育意愿偏高，人口自然增量也較為可觀，另一方面在于珠三角就業機會充裕，人口虹吸力強勁，吸引外省人口遷入，10年增量常住人口中，除去近900萬自然增長人口，其余約六成源自機械增長。

??反觀內蒙、山西、甘肅等常住人口負增長。典型如山西，由于省會城市太原首位度偏低，大同、朔州居民更傾向于進京務工，臨汾、運城對西安認同度更高，晉城等地市民又偏愛去往鄭州，導致山西人口四散外省，常住人口規模由2010年的3571萬下降至2020年3492萬，凈流失80萬人。2021年，山西常住人口同比再下降10萬人。

??東三省人口加速外流，黑龍江凈流失646萬排名墊底。一方面，單一的產業結構和有待優化的營商環境，致使大量青年人口流失，另一方面，生育率持續走低也是東北人口負增長的主要動因，七普數據顯示，黑龍江、吉林、遼寧育齡婦女總和生育率分別為0.76、0.88、0.92，排名全國倒數，且遠遠低于1.8的國際警戒線。

??三、人口涌入致需求擴容，大灣區樓市顯韌性2017年后成交提升

??……略……

??02

??承接粵桂外輸年輕勞動力

??強化大灣區人口紅利

??……略……

??一、18城勞動年齡人口占比超70%，廣深大灣區獨占6席年輕化特征顯著

??在所有年齡段人群中，勞動年齡人口基于新婚、子女上學、改善的需要，潛在購房需求相對充裕。2020年，全國15-59歲人口占比為63.4%，假定勞動年齡人口占比超過70%的城市為年輕化城市，全國共有18個地級市達標。

??18個人口年輕化城市大致可以分為兩類：第一類，位于東南沿海地區，就業機會多、人口吸納力強，比如深圳，青年人口流入量持續領跑，人才集聚效應顯現，15-59歲年齡人口占比接近80%，又比如佛山、東莞，主導勞動密集型產業，吸附大量外來務工人員。

??第二類，拉薩、林芝等西部欠發達地區城市，出生率高而老齡化程度低，凸顯青壯年勞動力資源充足，以林芝為例，高生育意愿支撐下0-14歲少兒人口占比高達20.7%，另一方面，醫療衛生資源相對薄弱，人口預期壽命、老齡化程度都相對偏低，60歲以上老年人口占比不到8%。

??值得一提的是，18個年輕化城市中，廣東獨占六席，占比達1/3。廣東6城有兩方面共性特征：其一，都是粵港澳大灣區城市，與鄰省和省內其他城市經濟發展存在明顯落差，因此人口虹吸效應尤為強勁；其二，年輕化程度排名靠前，皆入圍TOP10，東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80%左右，中山、廣州、佛山、珠海也在75%左右。

??二、35城少兒人口占比超25%，粵桂12城將成未來廣深年輕人口重要來源

??根據七普數據，截至2020年，全國0-14歲人口占比為18%，少兒人口占比較高，表明城市年齡結構也比較年輕化，為了和上一節的城市相區分，我們假設定義少兒人口占比超過25%的為“幼齡型城市”，全國共有35個城市入圍。

??這35個城市集中分布在中西部地區，且有著非常鮮明的共性特征，一是育齡家庭生育意愿普遍強烈，典型如湛江，2020年人口出生率達到13.7‰，高于全國平均水平5個千分點；二是多為人口輸出型城市，剔除阿里等戶籍人口數據缺失的邊疆城市，其余26個內地城市人口均為凈流出，即常住戶籍人口比小于1，其中，揭陽、菏澤等13城超百萬人口外出務工，南陽、駐馬店等戶籍、常住人口差值更是超過200萬。

??理論上，少兒人口終將成長為勞動年齡人口，“幼齡型城市”也應該向“年輕化城市”轉換過渡，但事實是，由于人口自由遷移，“幼齡型城市”恰恰正是“年輕化城市”的人口輸出地，不斷向后者輸送適齡勞動力，使得兩類城市人口年齡結構保持在相對恒定狀態。

??35個“幼齡型城市”中，廣東、廣西各占6席，占比超過1/3，不斷向廣州、深圳等大灣區年輕化城市輸出青年勞動人口。典型如揭陽，2020年超10萬人口遷出，是廣東人口遷出規模最大的地級市，受制于遷移半徑，九成遷出人口以上就近流向廣州、深圳等省內城市。

??03

??廣深大灣區人口年輕化動因

??及對樓市需求影響

??……略……

??一、現狀：廣東省勞動人口十年增千萬，少兒人口增量占全國19%

??……略……

??1、近10年大灣區7城勞動年齡人口凈增長，廣深約400萬佛莞超百萬

??……略……

??2、廣東省少兒人口領跑，人口吸附廣深、人口輸出湛江茂名等皆超百萬

??……略……

??二、動因：生育率全國領先疊加人口輸入，廣深大灣區人口年輕化更迭

??……略……

??1、人口吸附力：廣佛外來人口占比近半，深莞常住戶籍人口比超3

??……略……

??2、人口自然增長：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名凈增長逾百萬

??廣東歷來是生育大省，每年百萬出生人口，規模常年穩居全國（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）第一，出生率遠超全國平均水平。2021年，廣東省新增出生人口118.3萬，排名全國（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）第一位，也是全國唯一一個出生人口超百萬的省份，出生率達到9.35‰，超出全國平均水平約2個千分點，是東南沿海各經濟大省中出生率最高的省份。分城市來看，排除不公布出生率數據的汕尾，其他20個地級市中，除了陽江以外的其他19個地級市出生率都高于7.5‰全國平均，肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過10‰。

??作為廣東省勞動人口的重要輸出地，廣西出生率更高，排名全國第三。宗族文化和少數民族政策共同影響下，廣西的出生率一直很高，2021年，廣西共出生48.7萬人，出生率為9.68‰，排名全國第三，僅次于貴州和青海。具體到城市，14個地市出生率都超過了全國平均水平，賀州、貴港、梧州等5城出生率超過10‰。

??高出生率奠定了高人口自然增長率的基礎。2011-2021年，湛江、茂名、揭陽等廣東三四線城市人口自然增量多達百萬。事實上，珠三角以外地區的人口增長主要依賴于自然增長，以茂名為例，2011-2021年，出生人口數量超過了150萬，人口自然增長110萬，但戶籍人口數量僅增長80萬，常住人口增長40萬，這意味著約2/3的自然增長人口會最終外流到珠三角等其他發達地區，一部分外出務工人員可能就此定居外地，并將戶籍遷出。但仍有相當一部分人受情感歸屬驅動或受限于購買力，選擇返鄉置業，長遠來看，即便是人口輸出型城市，人口自然增長對潛在購房需求的拉動效應依然不容小覷。

??核心城市廣州、深圳人口自然增長同樣達到90萬。相較于北京和上海，同為一線城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強，尤其是深圳，2020年人口出生率高達17‰，領跑核心一二線城市。除了地域和傳統因素以外，生育率偏高主要是由于青年人口涌入、年齡結構更迭帶來的，且新晉人口的來源地，大多也都是生育大省、生育大市。

??3、人口機械增長：近10年省外凈遷入300萬，省內人口加速向灣區遷移

??機械遷入對廣東人口增長的貢獻度相當可觀，一方面，經濟發展較快吸納了大量跨省流動人口，據七普數據，廣東全省常住人口中，外省流入人口達2962.21萬人，比2010年增加812.34萬人，年均增長3.26%，外省流入人口占常住人口比重，也從2010年的20.61%升至23.51%。

??從戶籍人口遷移角度來看，2011-2020年，廣東全省人口機械增長300萬。尤其在2017年以后，搶人大戰打響，引人優惠政策迭出、落戶政策持續放寬，機械人口增量迎來爆發式增長，2017年廣東省凈遷入44萬人，是2016年的3倍有余，2018年，凈遷入人口更是升至66萬人，相當于2013-2016年四年人口機械增量總和。

??另一方面，省內人口加速向大灣區城市遷移。2011-2020年，深圳人口機械增長245萬居首，大量高薪就業機會、較低的落戶門檻強化了深圳人口吸納能力，尤其是2017年以后，年機械增長人口由此前的每年20萬左右，增長至30萬以上，2018年更是吸引超過41萬人凈遷入。

??廣州近百萬人口凈遷入，2015年以前，廣州每年人口凈遷入量不足5萬，僅相當于深圳的1/3，近幾年，廣州對省內外人口的引力明顯增強，2020年，廣州人口機械增長22.6萬，相當于深圳的70%，2011-2020年間，廣州人口凈遷入量達到98.4萬之多。

??佛山、東莞人口機械增量超60萬，例如東莞，2018年大幅放松了技術工人等群體的入戶限制，對新引進本科及以上人才，給予1.5-5萬的生活補貼，當年人口機械遷入量激增至16.6萬，同比增長155%，2019年后東莞人才遷入量保持高位，受此帶動，近十年間，東莞人口機械遷移總量達到60.1萬，排名廣東省第四位。

??惠州、珠海人口凈遷入量超過20萬大關，值得一提的是惠州，和上述其他城市人口遷入、遷出逐漸增長不同，惠州2014年后遷出人口規模明顯縮減，例如2014年降至3.9萬人，同比下降51%，表明惠州既能引人，又能留人，人口吸附能力明顯增強。

??由于機械增長人口大多是適齡勞動年齡人口，既有婚育安家的購房剛性需求，又有強勁的購買力和加杠桿意愿，因此，人口機械遷入對住房消費的拉動促進作用往往更為直觀明顯。事實證明，人口流入為廣深佛莞等大灣區城市注入了不菲的增量購房需求，而反觀揭陽、湛江、茂名等人口機械負增長城市，潛在購房需求低迷，市場規模上限盡顯。

??三、總結：短期需求看人口機械增長，長期看自然增長三四線轉化率偏低

??聚焦大灣區核心城市人口年輕化的實際動因，進而預判未來廣東省各城市人口增減變化，及對房地產市場影響，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，短期市場需求看人口機械增長。一般而言，遷入人口大都準備長期在遷入城市定居生活，購房需求相較剛性，一旦購買力達到一定水平，將逐步轉化為實際的購房需求。2011年至2020年，廣東省人口不斷向大灣區核心城市聚集，深圳人口機械累計增長245萬人居首，廣州接近100萬人，佛山、東莞均超60萬人，短期給房地產市場提供堅實的需求支撐。反觀揭陽、湛江、茂名等灣區外三四線城市人口機械累計負增長均在30萬人附近，短期市場需求明顯流失。

??其二，長期市場需求看人口自然增長。在不考慮人口遷移的前提下，理論上現在的出生人口將在未來二三十年轉化為潛在置業群體，意即現階段人口自然增長迅猛的城市長期市場需求更為充裕。2011年至2021年，湛江、茂名人口自然累計增長均超100萬人，揭陽、廣州和深圳都在90萬人附近，理論上長期市場需求相較堅挺。

??其三，未來年輕勞動力人口將由灣區外三四線不斷向大灣區核心城市聚集。而在考慮人口實際遷移的情況，未來就近城鎮化仍是市場主流，基于就業機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將由灣區外三四線城市不斷向大灣區核心城市聚集，深圳、廣州、佛山和東莞或將顯著受益，長期市場需求有支撐。反觀湛江、茂名、揭陽等灣區外三四線城市人口或將持續流失，長期市場需求或將增長乏力。

??04

??三類典型城市人口增減變化

??與樓市容量相關性影響

??……略……

??一、廣州：人口機械增長提速帶動需求擴容，番禺天河等樓市韌性增強

??……略……

??1、人口自然增長由14萬逐年下滑至6.3萬，機械增長連續兩年超20萬

??……略……

??2、2021年白云區常住人口居首，僅番禺區大增15萬荔灣區驟降11萬

??人口主要流向主城區，近10年天河區、白云區、番禺區和黃埔區人口機械增長皆超10萬人。2011年至2020年，廣州人口機械增長共計98.4萬人。其中，天河區人口機械增長18萬人，高居全市首位。其次分別為白云區、番禺區和黃埔區，人口機械增長均超10萬人。反觀花都區、增城區、南沙區等外圍區域人口機械增長均不足7萬人，從化區更是1.8萬人墊底。

??番禺區和天河區人口規模優勢強化，南沙區、從化區人口規模偏低，荔灣區產業衰退致人口負增長。2021年，白云區常住人口高達369萬人，排名全市首位。其次分別為番禺區、天河區，常住人口皆超200萬人。反觀南沙區、從化區常住人口均不足100萬人，暫居末位。

??2021年，廣州常住人口同比增長放緩至7萬人，天河、白云、黃埔等區域均出現常住人口負增長。尤其是荔灣區，近年來產業陷入衰退，常住人口同比凈減少11.2萬人。反觀番禺區隨著產業漸次崛起，常住人口同比增長14.6萬人，高居全市首位。

??3、人口涌入拉動成交新高，2022年市場遇冷南沙、增城等跌幅居前

??2020年至2021年，廣州人口機械增長連續兩年突破20萬人，期間帶動不菲的增量購房需求。房地產市場明顯受益，成交迭創2017年以來新高。2020年，廣州市場有所轉暖，成交升至1197萬平方米，同比增長17%。2021年，廣州市場持續升溫，成交進一步提升至1276萬平方米，同比再增7%。

??2022年1-8月，廣州房地產市場明顯遇冷，累計成交589萬平方米，同比下降31%。各區域市場分化加劇，主城區市場更具韌性，天河區、白云區成交同比跌幅都在10%附近。受惠于常住人口提速增長，番禺區成交101萬平方米，同比微降6%。遠郊區域市場下行壓力加劇，增城區、花都區成交同比跌幅都在40%附近，南沙區成交低至57萬平方米，同比下降59%。

??二、東莞：超9成外來勞動力流向中低薪資制造業，需求轉化困難是硬傷

??……略……

??1、人口自然增長低至2萬，機械增長回調至10萬省外遷入占比超6成

??……略……

??2、工業吸納超600萬外來勞動力，但較全行業薪資剪刀差不斷走擴

??近10年東莞工業領域外來勞動力大增319萬人。東莞被譽為“移民城市”，并以加工制造業著稱，主要吸納省內外廉價勞動力。2010年至2020年，東莞外來勞動力由391萬人大幅提升至662萬人，凈增長271萬人。其中，工業領域外來勞動力由319萬人躍升至638萬人，凈增長319萬人。

??工業成為后疫情時代就業“蓄水池”，東莞工業領域外來勞動力占比高達96%。2020年，受疫情影響，東莞商業、服務業頗受沖擊，外來勞動力同比分別減少35萬人和41萬人。得益于出口高增長，2020年東莞工業領域外來勞動力同比凈增加112萬人，占比躍升至96%，較2019年提升12個百分點。

??東莞工業與全行業平均工資剪刀差不斷走擴，反映工業領域外來勞動力實際購買力明顯不濟。2013年至2020年，東莞工業與全行業城鎮在崗職工平均工資剪刀差由-2979元持續擴大至-10082元，說明工業領域在崗職工薪資收入相對偏低，且薪資增速大幅落后于全行業平均水平。

??3、購買力制約外來勞動力需求轉化困難，東莞樓市更易受深圳影響

??值得擔憂的是，東莞房價收入比長期偏高，且有持續上升的趨勢，外來勞動力陷入購買力瓶頸。2014年至2020年，東莞商品房成交均價由9736元/平方米穩步上漲至22928元/平方米，累計漲幅多達135%；房價收入比則由9.2持續提升至15.8，顯著高于6-7的合理區間范圍。對于638萬人的工業領域外來勞動力而言，實際購買力疲軟，購房貴且難問題愈加突出。

??口機械增長與樓市成交整體弱相關。相較于外來勞動力居無定所，戶籍遷入人口大都準備在東莞長期定居生活，購房需求更為剛性，并具備一定的購買力優勢。2018、2019年，東莞人口機械增長連續兩年突破16萬人，雙創近年來新高，同期東莞房地產市場卻陷入沉寂，成交連續兩年不足600萬平方米，雙創2015年以來新低。2020年，東莞人口機械增長高位回落至9.8萬人，但房地產市場有所轉暖，成交升至758萬平方米，同比增長29%。

??受制于購買力不濟，疊加房價上漲過快，東莞外來勞動力較難轉化為實際購房需求，對房地產市場提振效果極其有限。即便是有一定經濟基礎的戶籍遷入人口，潛在購房需求實際轉化效率依舊偏低，大都需要積累較長的時間周期。

??值得一提的是，東莞作為深圳的衛星城市，深圳外溢購房需求長期在東莞占據極高的成交比重，東莞市場周期更易受深圳影響。例如2020年，深圳市場明顯轉暖，很大程度帶動東莞市場同步轉暖。

??三、汕頭：人口自然增長省內居前，家庭規模大型化提振改善性需求

??……略……

??1、出生率長期在省內排名前三，人口自然增長由11萬放緩至5萬

??……略……

??2、人口機械負增長連續三年超2.5萬，遷往大灣區占比超8成

??……略……

??3、高出生率致家庭規模大型化，提振改善性需求住房趨向舒適化

??……略……

??四、總結：樓市預期取決于人口機械增長，人口自然增長改變需求結構

??對比分析典型城市廣州、東莞和汕頭人口增減變化與房地產市場周期變化的相關性，我們認為作用于房地產市場人口層面存在兩大關鍵因素：人口自然增長和人口機械增長，但影響程度則有較大差別：

??其一，市場預期取決于人口機械增長，一旦人口機械增長提速，便能帶動購房需求擴容，進而提升市場韌性。例如廣州，2020、2021年，人口機械增長皆超20萬人，期間帶動不菲的增量購房需求，房地產市場明顯受益，成交迭創2017年以來新高。即便2022年廣州市場陷入調整期，主城區因人口機械增長大幅領先市場仍具韌性，前8月天河、白云、番禺等區域累計成交同比跌幅均控制在10%附近。反觀外圍區域人口機械增長相對有限，市場下行壓力不斷加劇，前8月增城、花都等累計成交同比跌幅都在40%左右，南沙區更是同比下降59%。

??其二，人口自然增長與市場周期變化整體弱相關，但能改變需求結構，一旦人口自然增長持續放量，便能提振改善性購房消費。例如汕頭，2015年至2021年，人口自然增長由10.6萬人持續回落至4.6萬人，房地產市場呈周期性波動，2017年成交創歷史新高，隨后連續三年成交低位徘徊，直至2021年成交再度放量，兩者之間的相關性較弱。但由于汕頭城鎮居民家庭規模趨于大型化，提振改善性需求，住房面積趨于舒適化，主力戶型100-140平方米成交占比持續提升。

??其三，受購買力制約，外來勞動力實際購房需求轉化困難仍是硬傷。例如東莞，2020年外來勞動力高達662萬人，較2010年凈增長271萬人。其中，工業領域吸納638萬人外來勞動力，占比高達96%。但由于工業與全行業薪資收入剪刀差不斷走擴，疊加東莞房價上漲過快，市場購買力明顯不濟，龐大的外來勞動力較難轉化為實際購房需求，對房地產市場提振效果極其有限。反而是深圳外溢需求長期在東莞占據極高的成交比重，致使東莞市場更易受深圳影響，例如2020年深圳市場明顯轉暖，帶動東莞市場同步轉暖。

??05

 ??展望：年輕勞動力繼續向灣區聚集

??更看好深廣佛莞

??……略……

??一、因就業及收入優勢年輕勞動力將不斷向大灣區聚集，廣深更具吸附力

??大灣區9城與灣區外12城就業機會相差懸殊，城鎮在崗職工人數存在數量級差異。2020年，深圳城鎮在崗職工人數高達489萬人，高居全省首位。其次分別為廣州、東莞和佛山，城鎮在崗職工人數均突破100萬人。反觀汕頭、茂名、湛江等灣區外12城等城鎮在崗職工人數皆低于50萬人，潮州更是低至15萬人，較榜首城市深圳相差31倍。

??大灣區9城城鎮居民收入全省領跑，灣區外12城城鎮居民收入均在全省平均線以下。2021年，大灣區9城城鎮居民人均可支配收入在全省領跑，其中珠海、東莞、佛山和中山均超6萬元，廣州、深圳更是超7萬元。灣區外12城城鎮居民人均可支配收入皆低于全省平均水平54854元，其中韶關最高37624元，潮州最低28403元，較廣州相差1.6倍。

??基于就業機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區聚集，尤其是深圳、廣州，外來年輕勞動力人口將繼續保持較快增長態勢。

??二、大灣區市場整體趨穩長期看好深廣佛莞，惠州、珠海調整周期較長

??大灣區市場逐漸修復，成交跌幅收窄至10%以內。2021年下半年，大灣區房地產市場明顯降溫，成交轉入下降通道。2022年，受限于國內疫情反彈，大灣區市場持續轉冷，成交同比跌幅一度擴至40%以上。5月以來，大灣區市場逐漸修復，成交筑底企穩，同比跌幅收窄至10%以內。8月，大灣區9城成交445萬平方米，同、環比分別下降5%和9%。

??可以期許的是，隨著廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區遷移，有望給大灣區房地產市場提供需求支撐，成交規模或將整體趨于穩定。

??長期看好深圳、廣州、佛山和東莞，惠州、珠海因需求過度透支市場調整周期較長。2021年，佛山、東莞GDP均突破萬億，深圳、廣州更是在3萬億附近。而在強勁經濟基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強，房地產市場前景依舊值得期許，短期成交下滑不改長期向好預期。

??長期以來，惠州、珠海投資性需求往往占據較高的成交比重。2022年，惠州、珠海市場皆陷入調整期，投資性需求退場，前8月累計成交同比皆腰斬。受限于需求過度透支，預計惠州、珠海本輪市場調整周期或將較長，成交筑底企穩還需較長時間。

??江門、中山和肇慶經濟基本面相較平平，2020年人口機械增長有限，肇慶更是負增長0.8萬人。受此影響，江門、中山和肇慶房地產市場相較“封閉”，以本地自住性需求為主，成交彈性不足，表現于在市場下降周期，成交跌幅相對可控；在市場上升周期，成交同樣缺乏爆發性增長潛力。預計江門、中山和肇慶市場或將不溫不火，成交還將在一定區間范圍窄幅波動。

??三、灣區外三四線市場不容樂觀，結構性機會在于返鄉置業及改善需求

??我們認為茂名、湛江、梅州等灣區外三四線城市年輕勞動力人口仍將不斷外流，潛在購房需求增長長期受限，房地產市場前景依舊不容樂觀，但也存在以下兩方面的結構性機會：

??其一，節假日的返鄉置業需求。湛江、梅州、揭陽等長期外出務工人員突破百萬，茂名更是超200萬人，返鄉置業需求相較旺盛，并有較強購買力支撐。而在國慶、春節等假期，茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會開展返鄉置業專場營銷活動，往往能取得良好的業績表現。

??其二，相較堅挺的改善性需求。汕頭、揭陽、湛江等本地居民生育意愿較高，出生率長期在全省排名居前，致使家庭規模趨于大型化。2020年，汕頭、潮州、汕尾等家庭戶均人口皆超3人，揭陽暫以3.81人居首。隨著家庭規模趨于大型化，揭陽、汕頭、潮州等改善性需求相較堅挺，舒適性產品成交占比有望持續提升。