??本月報是由易居研究院原創出品。旨在以動態的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態，進而了解并研判行業發展的新政策、新動態和新方向。

??摘   要

??當前房地產市場形勢復雜且嚴峻，企業生存環境堪憂，特別是民營房企基本不拿地，具有國資背景的地鐵公司托底土地市場成為特點。9月，杭州、沈陽、寧波和武漢等四城地鐵公司共獲地13宗，共成交土地面積84萬平方米，成交總價124億元。其中杭州地鐵40.7億元獲得地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業2宗純住宅用地；沈陽地鐵42.9億元獲得8宗住宅地塊；寧波軌交18.8億元獲得鄞州區2宗純住宅地塊；武漢鐵投21.5億元獲得鐵四院周邊1幅純住宅用地。此外，廣州、鄭州和南京江北新區均在積極推進TOD綜合開發，廣州將新增13個場站綜合體面積超360萬平方米，鄭州在加快TOD頂層設計。政策方面，北京出臺盤活利用存量用地指導意見，鼓勵地鐵站周邊建筑改建保障性租賃住房，預計未來TOD+城市更新、TOD+保障性租賃住房將成為城市高質量發展的重要路徑。

??1

??軌交批復

??自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設規劃累計里程達到2654.64公里，今年自4月以來未新增軌交批復。

??2

??政策動態

??▍《上海大都市圈空間協同規劃》發布，重點推進軌道上的都市圈建設

??9月28日，上海市人民政府、江蘇省人民政府、浙江省人民政府聯合編制并印發了《上海大都市圈空間協同規劃》（以下簡稱《協同規劃》），這是滬蘇浙兩省一市深入落實長三角一體化發展國家戰略的綱領性文件，也是全國首個跨區域、協商性的國土空間規劃。上海大都市圈將建立涵蓋頂（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）級全球城市、綜合性全球城市、專業性全球城市、全球功能性節點、全球功能支撐性節點的多層次功能體系，形成“1-3-6-12-19”的功能結構。1個頂（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）級全球城市，即上海市區；3個綜合性全球城市，即蘇州市區、寧波市區、臨港新片區；6個專業性全球城市，即無錫市區、常州市區、南通市區、嘉興市區、湖州市區、舟山市區；12個全球功能性節點，包括上海的嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區，江蘇的江陰市、昆山市、常熟市、張家港市，浙江的余姚市、慈溪市、嘉善縣、桐鄉市；19個相對獨立的全球功能支撐性節點，服務本土，為全球城市及節點提供有力支撐。

??《協同規劃》提出構建大都市圈城際“一張網”：

??一是提升網絡覆蓋。構建扁平化的軌道網絡，到2050年，基本實現縣級單元和鄉鎮軌道全覆蓋。構建與全球城市功能體系相匹配的樞紐布局結構。

??二是促進高效互聯。至2035年，實現上海至近滬地區1小時可達，全球城市間90分鐘可達；至2050年，實現都市圈全球城市間1小時可達、縣級單元至上海市區90分鐘可達，都市圈內同城互聯。

??三是保障直連直通。以“新建城際線路站點必須進入城市中心地區”為原則，完善都市圈軌道網絡布局。充分利用既有普鐵線位優勢，強化站城融合。

??《協同規劃》重點推進軌道上的都市圈建設。可以預見軌道交通站點周邊土地的綜合開發是上海大都市圈內城市今后較長一段時間的發展重點，相關企業可積極關注。

??▍北京出臺盤活利用存量用地指導意見，鼓勵地鐵站周邊建筑改建保障性租賃住房

??9月27日，北京出臺《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）。《指導意見》明確適用范圍和實施路徑，提出八大支持政策，并輔以保障措施，旨在統籌推進存量國有建設用地盤活利用，進一步提高節約集約用地水平，為高質量發展提供有效用地保障。

??《指導意見》創新提出8項支持政策。其中針對建筑功能的轉換方面，《指導意見》提出對已建成投入使用且符合本市建設用地功能混合使用相關規定的存量建筑可進行功能轉換。重點功能區及現狀軌道站點周邊，在符合規劃、權屬不變、落實建筑規模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現狀建筑改建保障性租賃住房。這一創新不能能夠把城市現有非常好的公共資源，傾斜到民生保障的方向上；更能提高地鐵站點周邊土地利用效率，促進城市集約化發展。

??3

??行業動態

??▍8月全國城市軌道交通客運量同比增長11.37%

??9月7日，交通運輸部發布8月城市軌道交通運營數據速報：2022年8月，31個省（自治區、直轄市）和新疆生產建設兵團共有51個城市開通運營城市軌道交通線路278條，運營里程9098公里，實際開行列車297萬列次，完成客運量19.6億人次，進站量11.7億人次。8月份，客運量環比增加0.1億人次、增長0.33%，同比增加2.0億人次、增長11.37%。本月新增運營里程31公里，新增運營線路1條，為福州地鐵6號線。

??受疫情封控影響，石家莊、烏魯木齊、大連市地鐵和三亞市有軌電車暫停運營，天津、沈陽、哈爾濱、上海、南京、無錫、溫州、鄭州、武漢、廣州、深圳、重慶、成都等城市有部分車站或車站出入口暫停運營。截至8月底，石家莊、烏魯木齊、大連市地鐵和三亞市有軌電車未恢復運營。

??▍鄭州市發改委召開TOD綜合開發工作推進會議，加快頂層設計

??9月9日上午，鄭州市發展改革委會同鄭州地鐵集團召開TOD綜合開發工作推進會議。會上，鄭州市發展改革委介紹了近期關于TOD開展謀劃的工作情況，同時就當前軌道交通TOD建設發展工作在實施過程中的重點及難點同地鐵集團進行了交流，對下一步實施方案的草擬進行了分析并提出了要求。

??會議要求：實施方案從總體要求、重點工作、保障措施等3個主要方面制定措施，其中總體要求包含指導思想、工作原則、實施范圍、工作目標以及建設計劃等方面；重點工作中包含TOD整體工作的策劃、規劃引領、土地等要素的保障、資金的平衡、項目的運營管理等；在保障措施中，確定領導機構、政策體系以及宣傳引導等內容。通過實施方案的擬定，加速實現統籌推進TOD綜合開發反哺軌道交通建設運營的目標，全面促進軌道交通健康可持續發展。

??▍《深圳地鐵集團綠色發展白皮書（2022）》發布，TOD模式助力綠色低碳發展

??近日，深圳地鐵集團以《中國城市軌道交通綠色城軌發展行動方案》“1-6-6-1-N”綠色城軌發展藍圖為指引，結合深圳地鐵實際，研究編制了深圳地鐵集團《綠色發展白皮書（2022）》（以下簡稱“白皮書”）。白皮書在總結深圳地鐵創立24年以來綠色發展成效的基礎上，分析了深圳地鐵面臨的綠色發展形勢，確立了近遠期綠色發展目標，構建了深圳地鐵客流出行碳減排核算方法學，提出了深圳地鐵綠色發展的具體實施路徑及工作方向，以此助推深圳地鐵集團綠色可持續發展。

??深圳地鐵重點圍繞綠色建筑、綠色建造、綠色運營等方面助力集團綠色低碳發展，并取得了積極成效。如在站城一體化方面，創新“軌道+物業”模式，踐行TOD發展理念，推進以樞紐為核心的“站城一體化”開發，充分利用地上和地下空間，將軌道和生活、購物、休閑、娛樂等設施相結合，構建立體化、高效能、集約式的城市生態空間。在地鐵上蓋物業方面，深鐵集團規范了地鐵上蓋建筑結構，分別將“運用庫”區域建筑可建高度從50米提高至120米，“架修庫”區域建筑可建高度從50米提高至80米，“咽喉區”建筑可建高度從50米提高至100米。在地下停車場方面，在滿足地鐵停放需求和消防安全條件達標的情況下，在停車場上設計修建城市公園，充分利用城市地下空間并完整地保留地面景觀，既不破壞城市綠化又節約城市土地。

??▍廣州將新增13個場站綜合體，計容建筑面積超360萬平方米

??9月20日，廣州市規劃和自然資源局網站公布《廣州東至花都天貴城際、芳村至白云機場城際場站綜合體概念方案》（簡稱《概念方案一》）、《廣佛環線佛山西站至廣州北站段（廣州段）場站綜合體概念方案》（簡稱《概念方案二》），兩個方案中共13個場站綜合體選址獲批。旨在依托軌道交通新線站點，打造站城一體、功能復合的城市綜合體項目，帶動站點周邊地區發展，促進線路沿線的功能平衡和產城融合發展。

??《概念方案一》公布10個場站綜合體選址及概念方案，分別為：京溪路站、白云東平站、馬鞍山公園站、空港車輛段、方石站、人和站、白云城市中心站、夏茅站、白云站、廣州火車站。總用地面積合計105.54公頃，用地性質為道路與交通設施用地兼容商業、商務設施、二類居住及中小學用地等，計容建筑面積合計271.93萬平方米(商業、商務設施124.53萬平方米，產業配套設施17.71萬平方米，住宅116.85萬平方米，居住配套設施12.84萬平方米)，交通銜接設施規模34.21萬平方米，軌道交通設施、交通銜接設施等不納入綜合體計容建筑面積。

??《概念方案二》公布3個場站綜合體選址及概念方案，分別為神山北站、花都港站和炭步站。用地面積合計24.21公頃，用地性質為道路與交通設施用地兼容商業、商務設施、二類居住及中小學用地等，計容建筑面積合計88.87萬平方米（其中，商業、商務設施56.31萬平方米，產業配套設施6.19萬平方米，住宅23.76萬平方米，居住配套設施2.61萬平方米），交通銜接設施規模20.66萬平方米。

??▍南京江北新區多措并舉加快推進地鐵上蓋物業開發

??9月26日，南京江北新區樞紐辦舉辦南京地鐵運營公司基本情況介紹會，多措并舉推進地鐵上蓋物業開發相關工作。

??一是開展江北新區軌道交通站點相關研究工作。結合地鐵建設、土地控規、區域發展定位等內容，聯合多家單位積極開展地鐵運營和地鐵資源開發的前期研究和模式探討，加快熟悉地鐵行業中運營和資源開發相關情況，為后續地鐵資源開發、運營管理以及統計工作奠定基礎。

??二是積極尋找優質開發企業，洽談開發合作方案。錨定產業發展目標，聚焦產業招商合力，多途徑挖掘有效項目信息。針對已成熟的柳州東路上蓋物業項目，積極與開發企業對接交流合作模式，進一步明確相關建設實施方案，為后續地塊開發工作奠定基礎。

??三是組織軌道交通站點上蓋物業資源對外招商推介活動。近期，樞紐辦擬舉辦專場招商推介活動，積極對外宣傳推介南京北站樞紐經濟區及軌道交通站點上蓋物業資源，精準招引更多行業龍頭企業集聚新區，為樞紐片區建設和樞紐經濟發展出謀劃策。

??4

??企業動態

??▍9月杭甬沈漢等4城地鐵公司共拿地13幅，土地面積84萬㎡

??9月，在杭州、沈陽、寧波和武漢等四城集中供地中，13宗地鐵站點及周邊土地由當地地鐵公司獲得，共成交土地面積83.79萬㎡，環比上月增加287%；成交總價為123.92億元，環比上漲10%。

表：9月出讓TOD地塊信息匯總

??▍杭州地鐵底價獲得地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業2宗純住宅用地

??9月15日，杭州成交2宗純住宅地塊位于臨平區星橋，均為地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目，距離3號線華鶴街站僅900米，位于臨丁路與華鶴街交界的東南面。2宗地塊分別為杭政儲出[2022]64號和杭政儲出[2022]72號，總出讓面積283541平方米。

??64號地塊出讓面積129772平方米，容積率1.03，可建面積133665平方米，起價171092萬元，樓面起價12800元/平方米。根據出讓條件，需配建31818平方米公租房和一所12班幼兒園。精裝限價28200元/平方米。

??72號地塊出讓面積153769平方米，容積率1.2，建筑面積184523平方米。起價236190萬元，樓面起價12800元/平方米。根據出讓條件，需配建1500平方米文體中心和一所18年九年一貫制學校。精裝限價28200元/平方米。

??▍沈陽地鐵底價獲得8宗純住宅/商住地塊，占地面積共44.66萬㎡

??9月28日，沈陽完成2022年第二批次集中供地，沈陽地鐵成為此次土拍的拿地大戶。8家全資子公司均底價獲得一宗土地，8宗地總占地面積約44.66平方米，成交總建筑面積79.7萬平方米，占沈陽此次集中供地成交規劃建筑面積比例超7成；成交總價約42.9億元，占沈陽此次總成交額比例接近9成。可見此輪集中供地，由國企沈陽地鐵公司托底跡象明顯，預計未來沈陽地鐵會與品牌房企合作運營開發。

??▍寧波地鐵及聯合體底價獲得鄞州區2宗純住宅地塊

??9月29日，寧波軌交及其聯合體以18.76億元底價獲得鄞州區2幅純住宅地塊。

??地塊一位于鄞州區嵩江東路地鐵站周邊200米內，由寧波軌道和美城市發展有限公司獲得。土地占地約7000平方米，總建筑面積16858平方米，成交總價4868萬元，成交樓板價2888元/平方米，土地用途為保障性租賃住房及配套用地。

??地塊二屬于鄞州區仇畢區塊，由寧波軌道交通物產置業有限公司聯合華潤置地及鄞州區寧南建設開發有限公司獲得。土地占地65190平方米，成交建筑面積138855平方米，成交樓板價13158元/平方米。根據出讓文件，本地塊商品住宅毛坯銷售均價不高于33000元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高于37950元/平方米，車位最高銷售價格23萬元/個。同時還需配建12班幼兒園一所，建筑面積不少于4042平方米。

??▍武漢鐵投21.473億元底價獲得鐵四院周邊1幅純住宅用地

??9月27日，武漢城鐵城市開發經營有限責任公司（武漢城市鐵路建設投資開發有限責任公司全資子公司）以21.473億元底價獲得鐵四院以西的一宗純處在地塊。該地塊占地3.56萬平方米，總建筑面積15.51萬平方米。根據出讓文件，項目地上空間需配建一所12班幼兒園，建筑面積不小于3600平方米，同時項目中約7.9萬平方米的住宅將由無償經濟開發區管委會按照22000元/平方米的均價回購，用于徐東鐵四院片區項目房屋征收原地還建安置。

??5

??項目動態

??▍東莞新源路站TOD開工建設

??近日，東莞市東城街道新源路站TOD綜合開發項目正式動工建設。東城新源路站TOD地處黃旗山南麓，臨近地鐵1號線新源路站，占地面積59443.33平方米，容積率2.4，建筑限高120m，其中住宅計容占比77%，商業、文化、體育、幼兒園、其它等公共服務設施占比23%。項目由中天實業開發，預計總投資37億元，建設周期約兩年半，首批預計明年三季度上市。

圖：東莞新源路站TOD效果圖

??▍武漢花山河TOD即將動工

??近日，武漢花山河城市綜合體項目計劃將正式動工。該項目位于東湖高新區北部，東至慶硅路，西至花山大道西側，南至花山河南岸、北至花城大道，是武漢光谷首個TOD項目。項目將以“光谷萬象文化綜合體”為定位，成為集商業、商務、文旅、科創，服務為一體的城市綜合體。花山河TOD總占地面積25.68萬平方米，總建筑面積64萬平方米，由4塊住宅用地和6塊商業用地組成，其中住宅計容面積47.1萬平方米，商業計容面積16.9萬平方米。地塊南面與花山河河岸相連，西側緊鄰花山河公園和地鐵19號線（預計2023年12月通車）節點。

圖：武漢花山河TOD效果圖

??▍上海天空萬科廣場正式開業

??9月30日，位于青浦虹橋商務區板塊的上海天空萬科廣場正式開業。作為上海萬科聯合申通資產開發的首個TOD模式多元業態綜合體項目，位于17號線徐盈路站上蓋，總面積達到約80萬㎡，集約10萬㎡商業、約10萬㎡辦公、約35萬㎡住宅和青年公寓、大量公共綠地和教育為一體。上海天空萬科廣場依托地鐵優勢，以“新城市TOD商業、元氣生長力中心”為定位，圍繞“親子、運動、社交”，設置八大娛樂分區，成為項目東西兩側5km、南北方向10km以內的唯一超大商業綜合體，填補該區域內一站式商業的空白。開業當天，上海天空萬科廣場開業率近100%，其中區域首店率高達75%，天空定制店約占80%。

圖：上海天空萬科廣場實景圖

??軌道交通TOD研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：姚臘、夏文。