??3月22日，2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會在北京隆重舉行，備受關(guān)注的“2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單最終揭曉。

??據(jù)悉，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主持的"中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)"測評工作已連續(xù)開展九年，其測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)布會吸引了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、服務(wù)商、供應(yīng)商以及媒體代表等近500人出席。活動官方網(wǎng)站中房網(wǎng)（www.modernhuayu.com，微信號：zhongfangwang）對此進(jìn)行了全程報道。

??大會發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測評報告指出，2016年，行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個位數(shù)，行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改表明行業(yè)高增長時代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

??排名：恒大首次“登頂”，百強(qiáng)榜單換血率近六成

??從本次入榜企業(yè)來看，2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)頭名位次首次易主，恒大集團(tuán)憑借全年銷售金額3731億元、三年復(fù)合增長率54.9%、充足的土地儲備、旅游和健康產(chǎn)業(yè)的布局等強(qiáng)勢表現(xiàn)將連續(xù)八年位居榜首的萬科擠至次席。此外，碧桂園以銷售金額突破三千億及領(lǐng)先的成本控制水平首次躋身三強(qiáng)位置。綠地、保利、中海、萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖和富力分列四到十位。其中，多年業(yè)績穩(wěn)定、管控規(guī)范的龍湖和布局均衡、利潤率領(lǐng)先的富力并列排名第十。

??本次測評產(chǎn)生的100強(qiáng)企業(yè)在近九年500強(qiáng)測評活動中，有25家企業(yè)連續(xù)9次進(jìn)入100強(qiáng)。與2009年首次開展500強(qiáng)測評活動榜單相比，經(jīng)過九年的發(fā)展，2009年100強(qiáng)企業(yè)中僅有41家仍保持在100強(qiáng)梯隊，九年榜單對比顯示榜單換血率近六成。其中，2009年100強(qiáng)梯隊中51-100位的企業(yè)僅不足三成企業(yè)仍處在此次的100強(qiáng)梯隊中。

??此外，從500強(qiáng)房企總部所在地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)來看，華東區(qū)域占比繼續(xù)領(lǐng)先，中部企業(yè)進(jìn)步明顯。測評報告顯示，華東、華南、華北、東北、西部和中部六大地區(qū)分別占500強(qiáng)的43.6%、15.6%、11.2%、3.6%、7.4%和18.0%的席位。

??市場：集中度不斷上升，市場延續(xù)分化態(tài)勢

??2016年，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強(qiáng)測評結(jié)果來看，2016年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強(qiáng)總銷售面積的38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的60%、70%和90%。行業(yè)周期化的變化背景下，行業(yè)資源加速向500強(qiáng)企業(yè)為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。

??報告顯示，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額達(dá)5.2億平方米，同比增長31.6%，銷售金額創(chuàng)下6.3萬億元的新高，同比增長40.1%。500強(qiáng)房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個百分點。從不同能級城市的銷售情況來看，不論是銷售面積還是銷售金額，以熱點二線城市表現(xiàn)最為強(qiáng)勢，部分三線城市回暖明顯。

??土地市場也能反應(yīng)市場這種分化態(tài)勢。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%；土地成交價款9129億元，增長19.8%。年內(nèi)土地購置面積下降但成交價款大幅上升，表明地價上漲明顯，開發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點地區(qū)拿地有關(guān)，市場分化趨勢仍在延續(xù)。一方面，熱點城市樓市銷售向好，開發(fā)企業(yè)集中拿地，“增加土地供應(yīng)”、“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”成為這些城市的重點調(diào)控方向；而部分三四線城市則繼續(xù)推進(jìn)去庫存，落實“暫停或減少土地供應(yīng)”等政策。

??行業(yè)：兼并加速，市場循環(huán)周期縮短

??報告顯示，2016年，房企特別是具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開發(fā)能力優(yōu)勢的標(biāo)桿企業(yè)通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備，并布局多元化投資。據(jù)統(tǒng)計，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價值為2815億元，同比增長11%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。國有企業(yè)的重組整合一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國企理清主營業(yè)務(wù)，更好地做強(qiáng)主業(yè)；另一方面能夠減少集團(tuán)內(nèi)多家房企的同業(yè)競爭。此外，標(biāo)桿房企收購中小房企項目擴(kuò)大業(yè)務(wù)體量也是年內(nèi)并購熱點。對于大型房企而言，通過兼并重組有利于企業(yè)獲取行業(yè)資源從而化解土地市場價格高啟的風(fēng)險，同時通過持有其他上市房企股權(quán)還有利于間接擴(kuò)大土地儲備和提升話語權(quán)。

??房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的收窄也是近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的最大特點之一。自1998年房改以來，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入市場化發(fā)展期，由于其對經(jīng)濟(jì)巨大的拉動作用，房地產(chǎn)市場周期與我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及GDP走勢高度相關(guān)。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的位置，因此受到更多的政策關(guān)注和調(diào)控，因而房地產(chǎn)市場除在市場供求端影響下的自然市場周期外疊加政策影響后表現(xiàn)更為復(fù)雜。1998年以來，我國房地產(chǎn)市場一共經(jīng)歷了五輪周期，具體可分為2000年-2002年中、2002年底-2005年中、2005年底-2008年底、2009-2011年底、2012-2014年底，而本輪周期始于2014年底。整體而言，我國房地產(chǎn)市場周期幾乎都與調(diào)控政策寬松、緊縮、加碼、松動保持一致，時間跨度上基本保持3-4年，但前三個周期時間均為4年左右，而2009年以來市場周期縮短至3年。

??趨勢：存量資源謀求發(fā)展，積極開拓多元轉(zhuǎn)型

??報告稱，隨著地產(chǎn)行業(yè)已步入白銀時代，新房開發(fā)整體增量空間受限，房企布局由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收斂，核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業(yè)盈利空間。與此同時，隨著我國房屋自有率的不斷上升，存量市場特別是一二線城市的存量市場規(guī)模快速提升，存量市場的重要程度不斷提升。為此，如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展成為不少企業(yè)思考的重點。

??目前，開發(fā)企業(yè)對存量資源價值的探索主要體現(xiàn)在幾大方面。其一，存量改造及開發(fā)，包括長租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)，越來越多房企已相繼進(jìn)入該領(lǐng)域。其二，平臺撮合，包括分時度假等分享經(jīng)濟(jì)。其三，物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開發(fā)。物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是目前業(yè)內(nèi)少有的高成長業(yè)態(tài)。物流地產(chǎn)需求得益于電商的快速發(fā)展帶來的對于現(xiàn)代物流倉儲園區(qū)的直接需求。而創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新之“勢”促進(jìn)了園區(qū)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。萬眾創(chuàng)新使得園區(qū)地產(chǎn)在政策上受到了更多支持。

??除在存量資源改造與開發(fā)之外，開發(fā)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型也在逐步深入。多元化轉(zhuǎn)型方向既包括與地產(chǎn)開發(fā)形成聯(lián)動的在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)及海外地產(chǎn)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多元化，又包括完善地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)上下游的多元化轉(zhuǎn)型，如向處于行業(yè)下游的金融服務(wù)、租售代理、運營管理、家裝建材、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域的多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展，也包括發(fā)展獨立于地產(chǎn)主業(yè)的主要集中在金融控股、文化體育、醫(yī)療健康、能源等領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型等。

??附一

??測評榜單

　　附二

??測評指標(biāo)體系說明

??基于過往500強(qiáng)測評過程中積累的經(jīng)驗，2017年的500強(qiáng)測評從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動等19個二級指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負(fù)債比等52個三級指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實力。其中，由于不少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)逐步從開發(fā)-銷售模式轉(zhuǎn)向開發(fā)-持有-運營（或逐次轉(zhuǎn)售）模式過渡，為反映這類企業(yè)的基本情況，測評指標(biāo)體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項指標(biāo)的考量。

??測評模型簡介

??在測評方法的選取上，選取了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法三種權(quán)威的測評統(tǒng)計方法分別對企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，然后采用組合評價法對三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。關(guān)于指標(biāo)的賦權(quán)，我們邀請了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和上海易居房地產(chǎn)研究院權(quán)威專家經(jīng)過了數(shù)輪的反復(fù)確認(rèn)，最終確定二級指標(biāo)層和三級指標(biāo)層各指標(biāo)的權(quán)重，并采取了層次分析法和德爾菲法對三個層次的指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)。

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