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??2021年“去杠桿”貫穿全年，在“房住不炒”主基調(diào)下，前三季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管被不斷強(qiáng)化，重點(diǎn)22城土地集中出讓政策也從第二輪起迎來新規(guī)。多個部門協(xié)同整治市場秩序、落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，地方政府也在不斷落實(shí)城市主體責(zé)任。

??下半年隨著市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個人按揭貸款邊際出現(xiàn)了一定的改善。央行第三季度例會定調(diào)“兩維護(hù)”，政治局會議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

??展望2022年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，“四限”調(diào)控較難退出。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿節(jié)奏將適度控制，個人按揭貸款有望繼續(xù)松綁，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。因城施策將繼續(xù)落實(shí)“三穩(wěn)”，預(yù)計三類壓力城市或?qū)⒏M(jìn)救市，市場維穩(wěn)、企業(yè)紓困將是必要手段。

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??全面去杠桿貫穿全年

??房貸管理“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降

??2021年上半年，調(diào)控政策頻繁，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)急于“收傘”，地方政策收緊。調(diào)控層層疊加下，下半年隨著市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

??3月5日，兩會政府工作報告定調(diào)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??4月30日，中央政治局會議召開，會議強(qiáng)調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

??7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??9月24日，央行第三季度例會定調(diào)“兩維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??10月14日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金融保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。恒大集團(tuán)的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

??10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞在國新辦發(fā)布會表示，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購房者。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

??11月9日，銀行間市場交易商協(xié)會表示，招商蛇口(14.080, 0.00, 0.00%)、保利發(fā)展(16.470, 0.00, 0.00%)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

??12月6日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??12月8-10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??12月11日，發(fā)改委副主任兼統(tǒng)計局局長寧吉喆解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會議，要加強(qiáng)居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。

??12月15日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，釋放長期資金約1.2萬億元。

??12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下調(diào)5個基點(diǎn)，5年期以上LPR仍保持4.65%不變，此前LPR已連續(xù)19個月保持不變。

??據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

圖：全國房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款余額占比

??在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的政策大環(huán)境下，2021年以來，基于個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為。與此同時，國際評級機(jī)構(gòu)批量下調(diào)中國房企信用評級，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個百分點(diǎn)和0.4個百分點(diǎn)。

??國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

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??集中供地從火爆到降溫

??從控“名義價”到“實(shí)際價”

??2021年2月18日，住建部發(fā)文對22個重點(diǎn)城市實(shí)施土地供應(yīng)兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年住宅用地公告不超過3次。22個重點(diǎn)城市包括4個一線城市北京、上海、廣州和深圳，以及18個熱點(diǎn)二、三線城市杭州、寧波、南京、蘇州、無錫、合肥、武漢、成都、重慶、長沙、鄭州、天津、青島、濟(jì)南、廈門、福州、沈陽和長春。

??據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，西安、南通、徐州、常州、揚(yáng)州、淮安、嘉興、湖州和金華9城自主加入集中供地。其中，西安、南通和徐州嚴(yán)格執(zhí)行集中供地，其余城市執(zhí)行層面相對隨意，下半年湖州等已恢復(fù)零散供地。

??從結(jié)果來看，首輪集中土拍異常火爆，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地大都進(jìn)入競自持階段，重慶平均溢價率更是高達(dá)43%。

??之后各地陸續(xù)調(diào)整規(guī)則，二輪集中土拍顯著遇冷，底價成交常態(tài)化，國企、央企頻頻托底拿地，熱點(diǎn)城市北京、廣州、杭州、長沙等平均流拍率皆超50%。三輪集中土拍熱度持續(xù)下滑，受限于資金周轉(zhuǎn)壓力，民營房企緩拿地甚至不拿地，國企、央企托底現(xiàn)象愈加突出。

??這從土拍規(guī)則的變化同樣可以看出端倪，二輪土拍規(guī)則明顯收緊，三輪土拍規(guī)則明顯放松。

??8月11日，自然資源部對集中供地提出四點(diǎn)明確要求，至此開始了從控“名義地價”到控“實(shí)際地價”的轉(zhuǎn)變。

表：22個重點(diǎn)城市二輪、三輪土拍規(guī)則變化

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??73省市249次加碼

??19城落地“限跌令”、39城財稅托

??從地方政府層面來看，地方調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化。截至12月20日，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實(shí)屬罕見。其中，深圳、廣州政策加碼多達(dá)20次，深圳重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控，天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域依據(jù)市場實(shí)際情況，針對性地調(diào)整政策措施；上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達(dá)到13次。

??聚焦政策內(nèi)容，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、落地二手房參考價、新房積分搖號和強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管這8個方面。

??值得一提的是，深圳、寧波、成都等15城落地二手房參考價。例如深圳，二手房成交參考價格覆蓋全市3595個住宅小區(qū)。又如上海，以市場真實(shí)價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。再如成都，分三批次共計公布745個住宅小區(qū)二手房成交參考價，其中首批201個住宅小區(qū)，第二批286個住宅小區(qū)，第三批258個住宅小區(qū)。

表：2021年15城落地二手房成交參考價

??值得注意的是，2021年下半年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，市場形勢愈加嚴(yán)峻。房企打折降價常態(tài)化，即便是原先的熱點(diǎn)城市廣州，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達(dá)30%。

??受此影響，長春、昆明、岳陽等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的熱點(diǎn)城市，市場預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。

??如長春發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期，嚴(yán)令房企不得低于9折銷售。又如天津住建委約談各大開發(fā)商，要求房價降幅達(dá)5%的樓盤上報區(qū)住建委，房價降幅達(dá)10%上報市住建委，房價降幅達(dá)15%禁止銷售并關(guān)閉網(wǎng)簽。

表：2021年19城落地“限跌令”

??長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市，主要涉及購房補(bǔ)貼、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如長春給予人才、農(nóng)民購房補(bǔ)貼，首次購買90平方米以下新建商品住宅的各類人才、進(jìn)城農(nóng)民，分別給予50元/平方米和80元/平方米的購房補(bǔ)貼。

??綜合來看，2021年政策有收有放，上半年大多數(shù)都是調(diào)控收緊的政策，下半年出臺了相關(guān)的放松政策。

??展望2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

??短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。