??中房網訊 3月16日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2021中國房地產TOP500測評成果發布會暨房地產高峰論壇”在上海舉行。備受關注的"2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500"、"TOP500首選供應商服務商品牌"等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展13年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

上海易居房地產研究院副院長、易居企業集團CEO  丁祖昱

??會上，上海易居房地產研究院副院長、易居企業集團CEO丁祖昱發布了2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究成果。丁祖昱表示，經過多年的高速發展，房地產行業的格局也開始趨于穩定。相較于去年3月份，今年2021年TOP十的變動率為10%，TOP50變動也只有10%，相對來說強者比較穩定。10多年前第一次測評的時候和今天已經發生了很大的變化，在今年前10名中，萬科排名綜合實力是第一位，這是調整了測評標準之后最近幾年來萬科又一次回到榜首的位置。入榜企業的區域分布，華東華南繼續保持優勢，和近兩年的市場相符合，長三角和大灣區的市場表現也是比較明顯，這兩塊區域的企業也繼續保持優勢。

??以下為文字實錄：

??各位嘉賓下午好，2020年出了一些新的政策，特別是三道紅線，由于出了這些政策之后，我們測評的標準做了一些調整，把我們這次TOP500的測評標準，和大家做一下交流，這一次我們從新建立了一套測評標準，是在房地產行業協會這樣一個整體的指導之下，在過去13年整體做測評工作的一個這么多經驗之下，在相關主管部門要求之下，并得到了很多房企支持下做的一個新的調整。

??做了一個測評標準之后，一方面對于整體的測評方法有了進一步的完善，另外進一步規范整個流程，而且我們把這套測評標準也對外公開，希望成為一個公共產品，讓行業當中各個機構，各家企業都能夠來使用這樣的一套測評標準。

??測評標準編制過程前前后后，從去年3月份，從去年的TOP500發布之后，我們開始醞釀編制整個測評標準，在7月份我們把這個立項完成，在11月份通過專家評審會，主管部門給我們做了相應的要求和文件，最終在今年3月份今天出了測評成果，整個測評標準制定過程，周期很長，環節比較多，但是也非常嚴謹。

??在整個新的測評標準當中，指標體系分三類，一級指標8個，二級25個，三級73個，看一下三級指標體系相關的情況。最上面從一級指標，包括企業規模，包括風險管理，包括盈利能力，成長潛力運營績效創新能力產品品質社會責任，八個部分，這是一級指標，前兩部分規模和風險，特別是風險在這次測評標準當中成為和規模權重并重的，同等重要的兩大指標，在過去十多年中房地產行業以規模致勝，原來做世界TOP500也是以規模致勝，但是有了兩道紅線之后，把他們作為同樣的地位上。

??下面是二級指標和三級指標，不一一展開，在相關報道當中都有，再網上其實也公開了整個測評標準，我們測評模型通過因子分析法組合評價法等等，進行所有的企業的排序，接下來和大家講一下這次測評的一個具體的分析，我們首先看一下入榜企業的變動率，經過多年的高速發展之后，其實行業的格局也開始趨于穩定，相較于去年3月份，今年2021年TOP十的變動率為10%，一家變動，TOP50變動也只有10%，相對來說強者比較穩定，大家可以想一下10多年前第一次測評的時候和今天已經發生了很大的變化。前10我們可以看一下萬科在今年排名當中綜合實力是第一位，這是調整了測評標準之后首次最近幾年來萬科又一次回到榜首的位置，入榜企業的區域分布，華東華南繼續保持優勢，和近兩年的市場相符合，長三角和大灣區的市場表現也是比較明顯，這兩塊區域的企業也繼續保持優勢。中部企業占比也開始提升了，所以應該講因為我們是TOP500的整體排名，我們希望全國整體房地產發展可以更加精準一點。但是由于城市之間的分化情況比較嚴重，在不同區域之間還是存在著數量上的差異。

??從企業的資產規模情況來說，TOP500企業資產規模繼續保持增長的態勢，這項指標已經連續很多年保持增長了，2020年TOP500的資產均值是同比增長了了，去年TOP500增速高于行業，是超過8%，全國行業銷售額是8%這樣的增速，TOP500房企增速比全國行業整體增速還要再高一些，有43家房企全口徑的銷售額過了千億。

??從風險管理指標來說，這是去年下半年開始非常重要的指標，長期指標有所改善，整體達標率比去年前年相關達標率有所上升，今年等到年報出完之后，我們相信還會有一批企業，三道紅線會達標。

??從房企資金來源來說，到位資金增速回升，按揭也回勝，看來今年個債按揭這塊提升的難度壓力都存在，所以五道紅線之后房企在現金流和融資方面難度比較高。

??從融資情況來看，實際回應了前面說的觀點，龍頭房企也開始下降，總的來講，雖然整體市場的水還是比較充裕，但是流入房地產相對控制比較嚴。

??絕對盈利能力，凈利潤的增速首次為負，都說房地產行業很好，但是從這個指標來說，也應該看到房企的壓力，利潤增速為負，總的利潤比上一年還要減少，其中影響比較大的一個成本就是財務費用，財務費用吃掉不少利潤。TOP500房企三倍均值差不多有12億，同比增長0.15%，財務費用增幅較大，是18%。

??相對盈利能力，資產收益率有所下降，這兩個指標我們看到都是在下降的，所以房企今天賺錢沒有那么容易，規模增加情況下反而在下降。當然龍頭房企的盈利能力還是比較強，但是互相之間還是出現了差異，有的企業收益率高一些，有的企業比前幾年要下降。凈資產收益率均值30強最高，近9%，TOP十最低。

??從運營績效上來說，運營績效指標有下調的情況，另外存貨周轉水平比較低，經過多年高增長之后，現在房企繼續在運營上面再往上走，他們說要從管理再要效益其實難度比過去大。從社會責任指標上來說，最終還是繼續保持穩定增長，這是房企不僅對行業，也是對社會最大的責任。

??另外資本也關注ES6的報告。最后我講一下測評結論，有這樣幾個。第一政策是中央政策從穩到穩，穩經濟，穩價格，穩預期，今年穩價格的整體思路不會發生大的變化，從今年開年的政策情況，我們也看到，今年繼續延續收的態勢，總的來講房地產的現實政策還是在大多數的城市還是存在。

??從市場層面看，全國的銷售還是繼續保持高位盤整，開發投資的增速有所回落，這和去年一季度的疫情有密切的關系。另外也和去年下半年三道紅線，8月23日發布的三道紅線之后，房地產在融資開始收緊。

??從行業角度來說，行業的發展其實也發生了變化，從高速增長到今天行業可能會慢慢步入緩慢增長，如果不能在融資給予房地產支持，五道紅線出來之后，資金鏈會長期保持相對緊張的態勢，房地產行業和房地產企業的增長都會受到比較大的限制。

??從企業層面來說去年開始一方面受到疫情的影響，另外一方面也是受到企業自身的發展階段的一個要求，開始了數字化的改革的建設，從信息化，從再信息化到今天的數字化，房企還是在這上面開始了比較大的投入。

??另外營銷角度來說逐步線上線下開始全面結合，線上營銷也成為了房企全新的一個戰場，相信在這些方面今年仍然會繼續保持。

??另外企業還積極地探索多元化，我們看到既有跨行業的多元化，也有在房地產上下游的多元化，房企今年參與到各個領域，包括我們在PPT當中列出來的物業管理，物業管理已經結出豐厚的果實，在2020年很多的物企的市值超過了1000億，最高達到2000億的市值。另外城市更新方面有相應的政策，從棚改舊改等等，房企積極進入，在租賃方面房企成為了先行者。跨界投資方面部分房企也邁出了一步。

??應該講整個房企在2020年發生了很大的一些變化，包括剛剛講到的產品，我們相信未來這些變化一定會更多，也會對整個行業對我們的企業帶來更積極更好的變化，也希望我們的TOP500可以越來越好。謝謝大家。