??朱中一：各位嘉賓、各位同仁、女士們、先生們下午好。剛才苗樂如會長對于測評情況進行了簡要的介紹，我這次發布的測評報告主要是由房地產研究會、房地產協會共同完成的。我發布的報告內容有四個部分。第一部分是測評對象與測評目的意義。第二部分是測評的指標體系、方法與榜單。第三部分是測評結果的分析。第四部分是2011年中國房地產上市公司發展態勢。

??第一部分和第二部分剛才苗會長簡單說明了一下，我做一點補充性的發言。本次測評選取了155家，選取的標準是根據三條，包括在上海、深圳、香港、新加坡上市企業，主要業務圍繞中國大陸地區的。根據標準，我們從343家里面選取了155家，又根據我們的測評體系和方法對他們進行測評。測評體系和方法剛才苗會長說了，主要是根據運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長的潛力、營運效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八個方面。在前一段時期發表的500強主要是根據前7個指標評的，因為考慮上市公司的特點，這次專門加了一個資本市場表現。根據這八個方面的測評，我們采取了組合評價法等，最后進行了綜合性的評比，從155家當中綜合排出了100家。根據表現，從八個測評內容當中又選了6個方面的前十強，包括運營規模十強，抗風險能力十強，盈利能力十強，業績成長十強，社會責任十強和創新能力十強。

??下面著重講一下測評的結果分析。第一個方面是運營規模分析。我們的上市企業在2010年業績都有較大幅度提高，上市公司的總資產為246.08億元，另外上市公司的業務收入平均值為50億元，同比增長39.20％。這說明企業的平均總資產和業務收入有大幅度增長。

??第二上市公司的發展不平衡，有兩個方面的表現。比如將深圳和上海上市的房地產公司業務收入均值為32.12億，同比增長33.82％，而在香港上市的房地產企業的業務收入平均是87.03億元。另外一個差異，我們的領頭企業萬科，萬科總資產是全部上市公司平均資產的8.76倍，這說明差異還是比較大的。

??第二個分析就是抗風險能力分析。我們講的企業抗風險能力指宏觀經濟政策下面，企業能否保持良好的資產結構的能力。2010年，國家出臺了多項收縮性的融資政策，所以現在上市企業和我們其他企業一樣，都面臨著資金壓力不斷增強的情況，對企業的抗風險能力提出了更高的要求。同樣，上市公司的抗風險能力方面差異也是比較明顯，其中抗風險能力較強的那些企業，擁有較快的資金周轉能力。我們這里分了幾個類型，報告里面有詳細論述，這里不展開了。

??第三是盈利能力的分析。我們講的企業盈利能力指企業在既定的資源情況下維持企業在市場競爭當中長遠生存，并持續取得利潤的能力。從2010年的情況分析來看，在香港上市的企業盈利能力是遙遙（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）領先的。2010年上市房地產企業的盈利能力，在香港要優于滬深兩地上市的企業。萬科去年年銷售量實現了897.7萬平方米，銷售額實現了1081.1億元，這個數字應該是比較大的。

??第四個是業績增長分析。業績增長主要是衡量企業在給定的時間內，企業的資產規模、盈利能力、市場占有力的變化情況，通過營業收入、營業利潤和凈資產的變動反應企業的成長情況。我們的報告講到了三層意思。總的來說，2010年上市房地產企業的業績仍然保持了快速的增長，營業收入的平均值為74億元，同比增長61.84％。第二個特點是近三年，2010年的營業收入漲幅趨緩。在港澳上市的營業企業收入增速，2010年提升了71.22％，環比上升了8個百分點。

??第五個是營業效率的分析。反應了房地產上市公司的資產等能力。我們從兩個方面談一下。總的來說，2010年房地產上市企業受到調控政策影響，現金的回流速度，企業的資金受到了較大壓力。另外，流動資產的周轉率等出現了不同程度的下降，企業的效率較09年有所下降。同時，一些好的典型企業在流動資產周轉率和總資產周轉率表現仍然突出。有一些企業采取了高利潤低周轉經營模式，企業的經營效率相對明顯降低。我們感覺這個分析是需要引起大家注意的，企業的經營能力的強弱及其效果，首先要求我們的企業能夠順應宏觀調控的政策形式，第二就是調整經營理念，做好對于市場的定位和產品的定位。第三要做好資金的周轉，成果的消化和保持合理利潤。處理好這些關系，營業效率就會提高。

??第六個分析是經濟實力的分析。經濟實力的分析，我們從房地產業務收入各種指標來看，房地產企業的業績增長、生存能力和成長潛力方面表現優于往年。但是也需要注意，不少的上市企業，包括一線的上市企業資產增長率仍然偏高，這需要引起大家注意。第二個問題是大家普遍認同的現實，競爭力比較強的上市公司拓寬了開發領域，普遍進入了二三四線城市，現在相對落后的西部地區成為房地產企業關注的重點。

??第七個是資本市場分析。目前房地產市場也好、股市也好仍然存在著不確定性，房地產板塊仍然存在著風險。

??第八個是社會責任分析。我們從正面舉了兩個方面，一個是納稅水平再上新高，這是體現企業使命感和責任感的重要內容，我們覺得企業的社會責任是依法經營，依法納稅，這是最起碼的門檻。第二、我們不少的企業開始關注保障性住房，我們覺得這是一個很重要的方面。社會責任的問題是社會各個方面對于房地產企業關注的一個熱點問題，我們的房地產企業怎么樣堅持誠信品牌和社會責任的理念，加強社會責任的建設，提高社會的認可度是一個重大的課題。前幾天，包括國家發改委、地方發改委都通報了一些沒有實行“一房一價”公示的企業，為什么這個問題必須要提出來，這個問題社會上非常關注，我們的一些企業，特別是百強企業、骨干企業一定要帶頭遵守國家的政策法規。這一條也是一個很起碼的要求，希望大家一定要做到。

??測評的結果提示，我歸納了四個方面。第一、調控政策持續發力，企業調整戰略促進發展。第二、政策逐步收緊，企業積極開拓融資渠道。第三、市場競爭日益激烈，企業多方優化競爭策略。第四、企業要把誠信品牌、社會責任建設作為加強企業管理永恒的主題。

??最后講一下2011年房地產上市公司的發展趨勢。我歸納了四點。第一、調控繼續深化，企業適應形勢變化持續增長。第二、政策環境明朗，企業開拓融資渠道降低風險。第三、面對競爭壓力，企業優化發展戰略以全面提升。第四、順應政策調整，加強管理求平穩發展。

??謝謝大家！