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行業進一步洗牌重整　資源持續向龍頭靠攏

　　中房網訊 5月25日，“2018中國房地產上市公司測評成果發布會暨房地產金融創新高峰論壇”在深圳舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第11年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

??根據2018中國房地產上市公司測評研究報告，中國恒大首次榮膺上市房企綜合實力榜桂冠，萬科、碧桂園分列二三名。中國海外發展、保利地產、綠地控股、華夏幸福、富力地產、融創中國和龍湖地產分列“2018中國房地產上市公司綜合實力榜”第四至十位。

??據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產上市公司。通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究，中國房地產上市公司測評對上市房企和供應商企業的綜合實力進行評估和深入研究，發掘行業中綜合實力強、具有發展潛力的優秀房地產企業群體，可以引領行業向縱深發展，提升整個房地產業的專業化水平，也有效地促進了房地產企業及整個行業的良性競爭和健康發展，對于房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。

??上市房企總體呈現八大特點

??測評研究報告顯示，從核心測評指標來看，2017年上市房企總資產均值為873.43億元，同比上升21.74%；房地產業務收入均值150.02億元，同比增長1.92%；凈利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%；資產負債率均值同比下降0.29個百分點至65.05%；凈負債率均值同比下降1.45個百分點至89.87%。總體來看，中國房地產上市公司呈現八大發展特點：

??從資本市場表現來看，2017年，A股市場呈現分化格局，房地產板塊表現明顯弱于大盤，但白馬龍頭股領漲大盤。而在業績大增和估值修復的雙重作用下，港股內房板塊估值得到持續修復，全年漲幅高達109.3%，市場表現顯著。這在股價上也能看出，2017年全年股價累計漲幅前十名，在港上市房企占據前九個席位，中國恒大、融創中國、天譽置業、碧桂園、雅居樂集團、龍光地產、眾安房產、佳兆業集團、中國奧園分列漲幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的漲幅居于第十名。

??運營規模方面，上市房企經營規模增速持續下滑，總資產集中度繼續攀升。從上市房企總資產規模來看，截至2017年末，總資產超過千億的企業有45家，約占上市房企總量的21%。超過3000億的企業有12家；超過萬億的企業有3家，依次是中國恒大、萬科和碧桂園。從總資產累計值占比來看，榜單前15名企業的總資產累計值占比已超過50%，排行榜前53名企業總資產累計值占比超過80%。這兩項指標2016年的數值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產行業進一步洗牌重整，資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。

??在償債能力上，上市房企債務指標均值保持平穩，行業整體財務風險可控。2017年，一方面受行業銷售再創新高影響，大型房企自有資金充沛，另一方面，融資環境顯著收緊，房企公司債發行規模嚴重“縮水”，客觀上也限定了整個行業杠桿率的天花板。據不完全統計，2017年公司債融資總規模為437億元，較2016年全年大幅下降90% 。疊加兩方面的影響因素，2017年上市房企的償債能力指標均值保持平穩運行，債務風險整體可控。

??從企業資產負債率的分布來看，2017年約43%的企業資產負債率低于65.05%的行業均值；約32%的企業資產負債率處于行業均值和80%之間；另外25%的企業資產負債率高于80%，這一區間的典型企業有綠地、碧桂園、恒大、萬科、華夏幸福和泰禾等持續擴張型企業。

??盈利能力方面，上市房企盈利效率處于上升通道，利潤水平保持增長態勢。2017年，上市房企凈資產收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個百分點；總資產凈利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個百分點；總資產報酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個百分點，標準差為4.25%。三大盈利效率指標均處于上升修復通道中，可見上市房企增收不增利的情況已得到持續改善。此外，從盈利能力的絕對值指標看，其上升勢頭得以延續。上市房企營業利潤均值為33.46億元，同比增長45.14%；凈利潤均值為21.29億元，同比增長13.57%。

??在成長能力上，上市房企增長率指標現回調趨勢，典型房企拿地策略各異。2017年，上市房企平均房地產業務收入、凈利潤和凈資產規模同比均實現增長，且盡管某些增長率指標出現回調，但大體維持了平穩發展態勢。同時，百強房企在土地市場上的競爭愈加激烈，從招拍掛市場到收并購再到城市舊改，競爭蔓延到各個拿地領域。大房企的規模優勢也在土地市場上有所顯現，其獲取能力高于一般的中小房企，“強者恒強”的規律也開始適用于土地市場。

??經營效率方面，在行業積極去庫存的背景下，上市房企平均存貨周轉率和流動資產周轉率小幅提升。2017年末，上市房企存貨周轉率均值微漲0.02至0.39，流動資產周轉率均值小幅上升0.01至0.31，而總資產周轉率均值略降0.02至0.21。同時，截至2017年底，上市房企存貨總計8.96萬億元。報告顯示，當土地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優勢和資源優勢不斷凸顯，因此出現了房企存貨出現向大型房企集中的趨勢。

??在社會責任上，大部分房地產企業實現銷售規模和利潤的大幅增長。上市房企在追求業績增長的同時，履行社會責任良好，企業主動承擔社會責任，且意識越來越強，實現企業與社會共同發展。

??創新能力方面，大型上市房企開始從模式突破、產業導入尋求賦能，并從存量運營、輕資產化尋找增長點。同時，長租公寓、特色小鎮、城市更新、物流地產、聯合辦公、產城融合仍是企業創新熱點領域。房企創新思路逐漸從單純的粗放式業務拓展向內容、運營、模式等多維度創新深化，從存量再造、輕資產運營進行切入創新。

??此外，2017年，受我國房地產市場趨緊、國家環保政策壓力的影響，產業鏈下游行業凈利潤增速有所下滑，但整體保持穩健增長。首先，綠色健康家居、智能化發展已成大勢，大部分上市供應商企業通過技術研發，積極尋求環保升級，推動智能升級，同時抓住精裝修發展機遇，提升精裝服務整合能力，拓展增長空間，并契合房地產市場新常態對中高端產品需求，推進產品的多元化高品質發展。

??融資結構發生顯著變化

??測評研究報告還指出，隨著樓市調控的深入，房地產行業的信貸環境也持續收緊。不僅房貸業務被嚴格監管，為嚴控房地產金融業務風險，監管部門陸續出臺各項政策，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等等。

??值得注意的是，這些政策變化以及國際經濟金融形勢的變化，讓2017年房企融資結構發生顯著變化，公司債占比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不斷涌現。據報告不完全統計，2017年108家房企融資總額為10864億元（不含開發貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點房企的公司債發行總規模為437億元，占總融資額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%；境外融資額為2771億元，較2016年大幅增加74%。此外，2017年股權融資規模大幅擴張至1509億元，占比為14%，較2016年大幅增長105%。2017年多家房企成功發行資產證券化產品，融資金額達492億元，同比大幅增長86%。??