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??中房網(wǎng)訊 5月26日，“2020中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在上海舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第13年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。在本次發(fā)布會(huì)上，還同步揭曉了“2020中國物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果”，該項(xiàng)測(cè)評(píng)由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦。

??在本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，來自房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者，知名金融投資機(jī)構(gòu)的代表、優(yōu)秀上市房企的代表，分別對(duì)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，上市房企如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長，以及資本市場(chǎng)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口會(huì)等話題展開討論。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊

??馮俊：房地產(chǎn)上市公司要“領(lǐng)跑”，必須要做到三點(diǎn)

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊表示，在經(jīng)濟(jì)深化轉(zhuǎn)型、行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展，特別是作為其中優(yōu)秀代表的房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該如何“領(lǐng)跑”，有三點(diǎn)值得重視。

??首先是房地產(chǎn)上市公司要把深化供給制改革、改善供給放在首要位置。馮俊認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展能不能在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段保持能量、增加動(dòng)能，在有效地?cái)U(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮作用，取決于房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。因此，房企必須要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，要激發(fā)和創(chuàng)造有效需求，房地產(chǎn)上市公司更應(yīng)該要把改善產(chǎn)品、性能、功能放在重要位置，不斷提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平，不斷改善產(chǎn)品的功能，滿足人們不斷提高的美好居住生活新需求。

??其次，房地產(chǎn)上市公司要努力降杠桿，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這二十多年來，通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，是行業(yè)發(fā)展的常態(tài)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，一旦銷售受阻，回款大幅下降，就導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓，再疊加到期的債務(wù)，企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)驟增，在此次疫情影響下該問題更加凸顯。馮俊強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的發(fā)展，不能建立在流沙的基礎(chǔ)上，必須要夯實(shí)基礎(chǔ)。

??最后，房地產(chǎn)上市公司要成為穩(wěn)定市場(chǎng)的主力軍。只有保持行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定，給消費(fèi)者以信任，企業(yè)才能做到長期發(fā)展，成為百年老店，也才能給股東更好的回報(bào)。上市公司作為公眾公司，有優(yōu)勢(shì)也有條件能做得更好，成為行業(yè)標(biāo)桿。馮俊建議，上市公司的治理結(jié)構(gòu)和價(jià)值取向，應(yīng)該逐漸從側(cè)重于利潤導(dǎo)向，往側(cè)重于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、易居中國董事局主席周忻

??周忻：疫情讓地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)改變和進(jìn)化

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、易居中國董事局主席周忻表示，有信心未必會(huì)贏，沒有信心一定會(huì)輸。疫情發(fā)生后信心比黃金更重要。事實(shí)是，兩個(gè)月過去，地照搶，樓照賣，股票照漲。

??周忻表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)在這次愈后的經(jīng)濟(jì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)中依然扮演著舉足輕重的角色。無論是財(cái)政收入、稅收、就業(yè)，無論是股市、樓市、物業(yè)在后疫情時(shí)代都恢復(fù)得非常快，土地市場(chǎng)很火，房產(chǎn)銷售量也很好。但他同時(shí)提醒，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，此刻企業(yè)需要做得更扎實(shí)，不要盲目的樂觀，不要盲進(jìn)。

??世界正在快速改變。周忻認(rèn)為，無論是國際市場(chǎng)，中國經(jīng)濟(jì)各種舊有慣例，以及各種的對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和思維，在這次疫情后都會(huì)發(fā)生巨大變化。所以當(dāng)下應(yīng)該更多討論行業(yè)如何進(jìn)步，如何變革，如何升華。他指出，過去幾個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)都在悄然得發(fā)生很多變化。

??第一、買房線上化。后疫情時(shí)代，很多地產(chǎn)商都在研究如何在線上賣房，從線上的拓客，線上的直播，線上的認(rèn)籌，線上的買券，線上的落定，到現(xiàn)在正在研究的線上如何簽約，線上如何支付，這種變化將帶來房地產(chǎn)營銷的一種變革和升級(jí)。

??第二、數(shù)據(jù)的資產(chǎn)化。房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)都在討論如何把數(shù)據(jù)資產(chǎn)化，這是一個(gè)不可逆的趨勢(shì)。每一家企業(yè)都有數(shù)據(jù)，開發(fā)企業(yè)有開發(fā)的數(shù)據(jù)、銷售的數(shù)據(jù)、用戶的數(shù)據(jù)、裝修的數(shù)據(jù)。物業(yè)管理行業(yè)有住戶的數(shù)據(jù)、設(shè)備的數(shù)據(jù)、出行的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)是資產(chǎn)。克而瑞從前年開始把過去積累了很多年的數(shù)據(jù)，從克而瑞地產(chǎn)到克而瑞物管、資管、證券、租售、科創(chuàng)六個(gè)板塊，建立了43個(gè)數(shù)據(jù)庫，用AI、用區(qū)塊鏈把數(shù)據(jù)整理成為資產(chǎn)，讓行業(yè)共享。

??第三、AI與物聯(lián)網(wǎng)在各領(lǐng)域的作用。物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨著管理上的技術(shù)升級(jí)，物聯(lián)網(wǎng)的能力升級(jí)和增值服務(wù)的升級(jí)。如果今天資本市場(chǎng)給物企的估值是考慮物企管理面積和利潤增長，那么未來一定會(huì)考慮的是物企科技能力，科技在未來將影響資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的估值。

??不論房地產(chǎn)還是物業(yè)服務(wù)行業(yè)，后疫情時(shí)代行業(yè)需要進(jìn)步，需要升級(jí)，需要有所改變。

中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱

??丁祖昱：對(duì)今年的房地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎樂觀

??中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在經(jīng)濟(jì)碰到一定問題的情況下，如果能夠穩(wěn)住房地產(chǎn)，相信對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有巨大的作用。

??近幾年，丁祖昱在多個(gè)場(chǎng)合均提到了房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，這一觀點(diǎn)在幾天前發(fā)布的政府工作報(bào)告中得到再度印證，也給了房地產(chǎn)企業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)一顆“定心丸”。——穩(wěn)，就是最好的答案。

??對(duì)于展望行業(yè)未來的話題，丁祖昱也表明了他的態(tài)度：謹(jǐn)慎樂觀，要有底線思維。

??“整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)天花板，今年要突破16萬億元、17億平方米的規(guī)模的話，目前來看非常困難，尤其還受到疫情影響”。丁祖昱表示，按照樂觀判斷，今年規(guī)模會(huì)略微下降，幅度在5%左右。另外，“房住不炒”已成基本國策，金融部門并未對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)開一面。應(yīng)該說，行業(yè)的總體壓力依然存在。

??在丁祖昱看來，即便今天看到市場(chǎng)有所恢復(fù)，我們也應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備，有底線思維，向最好的方向努力。“總體而言，我還是對(duì)今年的整體房地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎的樂觀，希望通過穩(wěn)住房地產(chǎn)，令整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)最終得到平穩(wěn)健康的發(fā)展”。丁祖昱如是表示。

奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)

??蔡金強(qiáng)：全球經(jīng)濟(jì)滯脹已不可避免

??“全球經(jīng)濟(jì)滯脹已不可避免，即將進(jìn)入一年半左右的滯脹期”，奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)表示。這位前花旗銀行亞太地產(chǎn)研究部主管、業(yè)內(nèi)最有影響力的分析師之一，對(duì)目前的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行了深入分析。

??蔡金強(qiáng)表示，新冠疫情堪比沒有硝煙的戰(zhàn)爭，并已經(jīng)演化為全球沖擊，各國進(jìn)入封鎖狀態(tài)，這對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成了極大壓力。從4月平均值看，封鎖導(dǎo)致全球GDP當(dāng)月?lián)p失18%左右。為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行和流動(dòng)性壓力，各國推出天量財(cái)政刺激和貨幣政策，過去“赤字率不超過3%，負(fù)債率不超過60%”，也即所謂的的“國際安全線”標(biāo)準(zhǔn)蕩然無存，到年底主要國家的赤字率年底預(yù)計(jì)升至17-20%，負(fù)債率將達(dá)120%。目前，全球負(fù)利率債券的規(guī)模為11.7萬億美元，占全球整體債券規(guī)模的20.1%。從歷史的角度來看，當(dāng)前各國財(cái)政赤字預(yù)計(jì)飆升、央行印鈔的行為，已經(jīng)逐漸接近戰(zhàn)爭時(shí)期。

??因此，在全球大放水疊加經(jīng)濟(jì)逆全球化背景下，蔡金強(qiáng)相信通脹即將卷土重來。特別是沒有新興市場(chǎng)國家通過全球化分工吸收流動(dòng)性，將顯著提高成本，進(jìn)一步推升通脹。他預(yù)計(jì)，全球通脹壓力將在3季度顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟(jì)衰退，即將進(jìn)入大概18個(gè)月的滯脹，之后進(jìn)入痛苦的通縮。其中，中國的情況會(huì)好一點(diǎn)，但在經(jīng)濟(jì)增長壓力和全球放水背景下，中國恐怕最終也難以獨(dú)善其身。

??“滯脹之后將面臨更大的危機(jī)”，蔡金強(qiáng)稱，過去四十年主導(dǎo)支撐全球經(jīng)濟(jì)繁榮的“自由主義，經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)福利主義”將結(jié)束，新的格局正在形成，宏觀經(jīng)濟(jì)平衡和社會(huì)利益分配格局將發(fā)生重大調(diào)整。此外，疫情加速了逆全球化和中美脫鉤的進(jìn)程，未來社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)都面臨極大不確定性。而應(yīng)對(duì)的方法，就資產(chǎn)配置而言，就是“擁抱核心資產(chǎn)，不要輕易交出籌碼”，蔡金強(qiáng)如是強(qiáng)調(diào)。

??而就房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主業(yè)而言，蔡金強(qiáng)認(rèn)為在未來全球經(jīng)濟(jì)一年半左右的滯脹期下，應(yīng)該保持部署做好防護(hù)，聚焦核心區(qū)域，保持周轉(zhuǎn)節(jié)奏，維持負(fù)債率在合適的水平，不去賭市場(chǎng)。同時(shí)，要抓緊融資改善和優(yōu)質(zhì)土地的供給窗口，做好貨值的補(bǔ)充，關(guān)注并購機(jī)會(huì)。而面對(duì)不確定性加大，多元化發(fā)展則需要有邊界，比較值得推進(jìn)的“兩翼’，蔡金強(qiáng)認(rèn)為是物業(yè)管理和商業(yè)。

旭輝控股董事局主席林中

??林中：2020下半年買房地產(chǎn)股比投資房子好

??旭輝控股董事局主席林中表示，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)應(yīng)該還是平穩(wěn)。但是會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的情況，個(gè)別城市、個(gè)別板塊分化會(huì)很厲害，局部有些非常好賣，但也有些賣不動(dòng)賣不出去，成交量能夠恢復(fù)去年同期水平甚至略有增長。

??資本市場(chǎng)有潮流，資本市場(chǎng)也有口味，不同時(shí)期口味不一樣，目前來看資本市場(chǎng)喜歡穩(wěn)健、財(cái)務(wù)負(fù)債率低、現(xiàn)金流好、有多元化收入可以支撐的企業(yè)。房企既要服務(wù)好業(yè)主又服務(wù)好投資人，但最重要的，還是做好自己的事。

??林中認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)最好就是做好自己的戰(zhàn)略，做好自己的經(jīng)營，資本市場(chǎng)的話要聽，但是也不能全聽。涉及到資本市場(chǎng)基本的要求規(guī)則，要聽；涉及到企業(yè)發(fā)展的業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略就不能全聽。長遠(yuǎn)看，還是要追求持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質(zhì)量的增長，只要堅(jiān)持這么做，資本市場(chǎng)總會(huì)喜歡這種企業(yè)。所以旭輝不會(huì)變換自己的策略去迎合資本市場(chǎng)的口味，堅(jiān)持做真實(shí)的自己。

??目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，不過林中對(duì)于房地產(chǎn)長期還是看好看多。“下半年市場(chǎng)應(yīng)該以平穩(wěn)為主，買房地產(chǎn)股比投資房子好”，林中表示。

陽光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌

??吳建斌：大膽預(yù)測(cè)物業(yè)上市公司會(huì)再熱兩年

??陽光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是樂觀的態(tài)度，這個(gè)樂觀最主要跟前幾年比較，今年正好有疫情影響，相信國家在政策方面稍微溫和一點(diǎn)。這次疫情的影響，如果能進(jìn)一步落實(shí)一城一策，因城施策，相信房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于政策層面相對(duì)容忍度高一點(diǎn)。

??物業(yè)現(xiàn)在估值高，pe倍數(shù)都是50，房企只有5，但資本市場(chǎng)的愛好和口味會(huì)變，大膽預(yù)測(cè)一下，再熱兩年，估計(jì)也就10倍了，所以要抓住這個(gè)窗口期，在資本市場(chǎng)該上市上市，該融資該融資。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)長期來講一定是很好的市場(chǎng)，起碼未來十年十五年都是非常好的市場(chǎng)，大家堅(jiān)信這一點(diǎn)。另外今年下半年建議多銷售，把上半年二月份三月份四月份沒有完成的目標(biāo)努力完成，多一些現(xiàn)金流。另外，如果有錢的話，多買一些便宜的土地，這家公司未來可能就非常不錯(cuò)。

中梁控股董事、地產(chǎn)板塊執(zhí)行總裁李和栗

??李和栗：堅(jiān)持自己，不要被資本市場(chǎng)的潮流和口味牽動(dòng)

??中梁控股董事、地產(chǎn)板塊執(zhí)行總裁李和栗認(rèn)為，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)將相對(duì)平穩(wěn)。雖然疫情確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有影響，但總體需求還在，沒有發(fā)生太大變化。從供應(yīng)上看，這幾年已形成比較好的市場(chǎng)化特點(diǎn)，差的地方大家都不去，高庫存的地方有可能變成低庫存，供應(yīng)端不會(huì)發(fā)生太大的變化，低庫存的地方大家馬上看到機(jī)會(huì)，就會(huì)拉到比較健康的水平。在供應(yīng)需求相對(duì)穩(wěn)定情況下看政策，“房住不炒”情況下，各級(jí)政府主體還是保持房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)運(yùn)行。

??“中國開發(fā)商PE在10倍左右應(yīng)該比較正常，現(xiàn)在開發(fā)商很多估值都是五倍六倍，估值還是比較低”。李和栗表示，開發(fā)商也不必過度關(guān)注估值，資本市場(chǎng)波動(dòng)性太強(qiáng)，把業(yè)務(wù)做好，把利潤做好，不看股價(jià)，就看派息，多掙點(diǎn)錢多給股東分紅，多關(guān)注公司持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)現(xiàn)金利潤的增長。

??在李和栗看來，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司決策的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，要看綜合指標(biāo)而不是單一數(shù)據(jù)，綜合指標(biāo)要求對(duì)上市公司要求很高，所以設(shè)定什么樣的目標(biāo)，并不是單一指標(biāo)，某些規(guī)模或者周轉(zhuǎn)率決定的。第二，堅(jiān)持穩(wěn)步走自己的路，不要被資本市場(chǎng)的潮流和口味牽動(dòng)。第三，上市公司要為未來業(yè)務(wù)多找一些出口。

珠江投資集團(tuán)總裁王晞

??王晞：房企現(xiàn)在應(yīng)“現(xiàn)金為王”

??在判研當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，珠江投資集團(tuán)總裁王晞表示，目前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是“分化”。此次的疫情只是加劇分化的一個(gè)元素，實(shí)際上，從去年整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行就已經(jīng)導(dǎo)致分化。除了板塊分化之外，客群、市場(chǎng)都已分化，原來大量的剛需型產(chǎn)品已經(jīng)轉(zhuǎn)向改善型這個(gè)分化在加劇，客群分化導(dǎo)致產(chǎn)品的分化、局域市場(chǎng)的分化。此外，土地市場(chǎng)也在分化。最近有的地方土地市場(chǎng)非常熱，有的板塊很熱，就算廣州同一天的拍地，有的能拍到七十多個(gè)億，有的則流拍。

??王晞表示，對(duì)于企業(yè)本身來說，企業(yè)也在分化。在他看來，可能對(duì)于整個(gè)行業(yè)來說，下半年是穩(wěn)的趨勢(shì)，但是對(duì)于某些企業(yè)來說就不一定了，冰火兩重天。都是快速周轉(zhuǎn)的模式，可能在下半年就有很多企業(yè)會(huì)出問題，但是對(duì)于一些有準(zhǔn)備的企業(yè)或者本身現(xiàn)金豐厚的企業(yè)，負(fù)債率不高的企業(yè)可能就是機(jī)會(huì)。“所以整個(gè)行業(yè)在分化，這也會(huì)導(dǎo)致下一步重新的洗牌，總體來看，我認(rèn)為還是行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。

??那么，在這個(gè)分化態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？王晞的建議很簡單，首先是現(xiàn)金為王，其次，地大“勿搏”，不要盲目去搏過多的土地。

中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇

??張宇：如何篩選房企長跑冠軍

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇表示，資本市場(chǎng)有一套看房企的方式，十幾年前做的系列研究，仔細(xì)把海外，包括美國、日本、新加坡、香港這些龍頭公司歷史上他們?cè)趺窗l(fā)展的，也就是大浪淘沙之后為什么留下這些公司，研究花很長時(shí)間，但是結(jié)論非常簡單，這些房企在長期發(fā)展當(dāng)中堅(jiān)守財(cái)務(wù)情況，一直堅(jiān)持非常有效持續(xù)，這個(gè)對(duì)于中國是一個(gè)啟發(fā)。

??“我們分析開發(fā)商的時(shí)候會(huì)把這個(gè)鐵律更加立體化一些”，張宇把它總結(jié)成兩個(gè)三角形，一個(gè)是進(jìn)攻三角形，如何到杠桿利率的均衡。第二個(gè)是防御三角形，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)特殊的沖擊，比如疫情很特殊的情況的時(shí)候，怎么能夠在這個(gè)時(shí)候扛住，這個(gè)就叫防御三角形。

??張宇認(rèn)為，這主要體現(xiàn)三個(gè)方面，第一就是融資，包括融資結(jié)構(gòu)也好，融資成本也好，是整個(gè)融資的優(yōu)勢(shì)。第二就是成本，成本端。第三就是產(chǎn)品，有沒有一個(gè)核心的產(chǎn)品，實(shí)際上我們把進(jìn)攻跟防御這兩個(gè)三角形疊在一起看房企的時(shí)候往往能夠篩選出長跑冠軍。