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??10月12日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國(guó)百城居住用地成交報(bào)告》，1-9月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為48926萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.8%。

??報(bào)告顯示，全國(guó)100個(gè)樣本城市在今年年初累計(jì)土地成交面積，同比增速曲線呈現(xiàn)V型走勢(shì)。雖然到了第三季度部分城市政策收緊，但土地交易行情依然呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。這與地方政府積極供地等因素有關(guān)。此外，今年三季度房企銷售業(yè)績(jī)總體較好，拿地態(tài)度也較積極，進(jìn)而使得相關(guān)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇和回暖。

??一線城市：呈現(xiàn)倒U型

??1-9月份，4個(gè)一線城市居住用地成交面積為2966萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.5%。從年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線來(lái)看，呈現(xiàn)倒U型走勢(shì)，說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)有降溫，這與百城整體走勢(shì)略有差異。

??從房企拿地動(dòng)作看，今年上半年房企在一線城市進(jìn)行土地投資的積極性很大，地市行情較活躍。但到了第三季度，4個(gè)一線城市普遍放緩了供地節(jié)奏，房企拿地更趨理性，進(jìn)而使得土地市場(chǎng)降溫。不過(guò)，上半年交易活躍的行情依然會(huì)產(chǎn)生影響，即便三季度有所降溫，一線城市年初累計(jì)土地成交面積同比增速依然超過(guò)了30%的偏高位水平。

??二線城市：連跌8個(gè)月后首次轉(zhuǎn)正

??1-9月份，32個(gè)二線城市居住用地成交面積為26284萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。二線城市土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)，即年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線首次轉(zhuǎn)正。今年前8月，該指標(biāo)均處于負(fù)區(qū)間，不過(guò)跌幅逐漸收窄，9月份該指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正。代表城市包括了武漢、石家莊等，均已經(jīng)走出了負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，地市回暖有動(dòng)力。由于二線城市此前地王現(xiàn)象相對(duì)偏多，所以后續(xù)土地交易市場(chǎng)容易受政策影響。

??三四線城市：行情好于預(yù)期

??1-9月份，64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為19676萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。三四線城市的地市交易比預(yù)期的好，前9月增速是2019年2月份以來(lái)的最高水平。部分全國(guó)化布局的房企依然看好核心三四線城市，依然會(huì)加快拿地節(jié)奏。需要注意，10月份徐州、紹興等地加碼調(diào)控，房企拿地要防范政策收緊風(fēng)險(xiǎn)。

??城市排行

??從全國(guó)百城居住用地成交面積的排序情況看，三亞、威海和湛江3個(gè)城市同比增速超過(guò)了200%。這不代表此類城市地市在快速回暖，而在于去年同期交易數(shù)據(jù)確實(shí)偏弱。比如，三亞在2019年居住用地交易陷入了低谷，而今年9月份密集出讓了4幅純住宅用地，主要分布在海棠灣鎮(zhèn)和崖城鎮(zhèn)，容易使得前9月增速驟然變大。考慮到三亞地市更強(qiáng)調(diào)對(duì)閑置土地的盤(pán)活，所以招拍掛市場(chǎng)能否繼續(xù)火熱，依然存在不確定性。

??另外，雖然全國(guó)百城地市總體復(fù)蘇，但也還是有部分城市略偏冷。比如說(shuō)海口和昆明等熱點(diǎn)城市，過(guò)去地市很強(qiáng)勢(shì)，但今年1-9月土地成交面積同比增速曲線依然為負(fù)，且跌幅較大。這說(shuō)明此類城市住宅交易市場(chǎng)面臨降溫的壓力，土地市場(chǎng)要強(qiáng)勢(shì)反彈確實(shí)有困難。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從今年前9月全國(guó)百城居住用地成交市場(chǎng)來(lái)看，保持了V型走勢(shì)，說(shuō)明土地市場(chǎng)有較好的韌勁，即便是在各地政策收緊的情況下。不難發(fā)現(xiàn)，各城市在走出疫情陰影、促進(jìn)土地市場(chǎng)復(fù)蘇方面存在分化。武漢和石家莊已經(jīng)走出了負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，地市回暖較快，海口和昆明等地市明顯陷入低谷，地市偏冷。

??嚴(yán)躍進(jìn)判斷，四季度全國(guó)百城地市依然會(huì)呈現(xiàn)小復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，在土地財(cái)政等壓力下，部分城市依然會(huì)積極供地，這有助于支撐土地交易行情。當(dāng)然，三道紅線政策正不斷釋放效力，部分企業(yè)若沒(méi)有較好的銷售和現(xiàn)金流做支撐，那么購(gòu)地方面會(huì)略偏保守。