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??受疫情影響，今年年初各大城市土地出讓一度中止，土地市場成交熱度也跌至低谷，一季度全國土地市場成交規(guī)模同比去年明顯下跌。隨著疫情逐漸得到控制，各地為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)財政，不少熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，刺激市場熱度上升。

??進(jìn)入二季度，熱點城市推地節(jié)奏明顯加快，向來供地較少的深圳、東莞等城市也有多宗土地入市，帶動整體成交規(guī)模明顯回升，甚至超出去年同期水平。不過，大多數(shù)需求增長乏力的三四線，土地市場仍然處于低溫，與南通、無錫、東莞等熱點三四線之間的分化也越來越大。

??三季度以來，多地出臺收緊樓市調(diào)控政策，疊加房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán)，“三道紅線”新規(guī)試行，企業(yè)資金壓力顯現(xiàn)，拿地?zé)崆橛兴陆担恋厥袌鲋饾u回歸理性，土地市場整體表現(xiàn)量價齊跌，相比二季度略有降溫。預(yù)計四季度，“三道紅線”重壓下，房地產(chǎn)資金監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)，房企拿地愿望大幅度降低，土地市場競拍熱度將繼續(xù)回落，預(yù)計2020年全年全國土地市場成交規(guī)模或與去年持平。

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??“三道紅線”新規(guī)下市場熱度下降

??從土地成交量看，自7月開始，全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷；截止9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達(dá)到58533萬平方米，環(huán)比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交總建筑面積為172426萬平方米，同比增加了1%。

??分城市能級來看，各能級城市成交表現(xiàn)均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環(huán)比下滑了34%，但同比卻依然上漲23%。前三季度累計來看，一線城市保持較快推地節(jié)奏，成交量高達(dá)3632萬平方米，同比去年同期漲幅高達(dá)44%，供地力度明顯增大；二線和三四線城市土地市場以穩(wěn)為主，市場相對平穩(wěn)。

??價格方面，第三季度的土地成交均價主要表現(xiàn)為高位回落，7月份土地成交均價為2789元/平方米，截至數(shù)據(jù)統(tǒng)計日，9月地價為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價為2684元/平方米，環(huán)比下降8%。究其原因，一方面是受到熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動的影響，回調(diào)市場價格增長預(yù)期，另一方面則是在“三道紅線”融資新規(guī)之下房企融資有所收緊，房企資金面承壓，拿地?zé)崆榻档停變r成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調(diào)，土地市場較上半年有所降溫。

圖：2019年1月-2020年8月全國100個重點城市

商品住宅供應(yīng)面積（單位：萬平方米）

??注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍至2020.9.20

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??一線城市由于京、滬等高價優(yōu)質(zhì)地塊入市較多導(dǎo)致成交均價上漲，其中上海居住用地推出量增加，更有北外灘等區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊出讓，多宗地塊成交溢價率超20%，成交了兩宗樓板價超8萬元/平方米的稀缺地塊，年內(nèi)兩次刷新全國單價地王，使得一線城市三季度平均樓板價增至17490元/平方米，環(huán)比二季度漲幅高達(dá)25%。

??二線城市則受由于杭州、南京等多個二線城市主體供地區(qū)域向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，高地價城市入市體量明顯減少，使得三季度樓板價環(huán)比呈下降趨勢，降至4433元/平方米。三四線城市由于徐州、六安等低地價城市成交量增加，而昆山、東莞、紹興等高地價城市成交量減少，樓板價降至1789元/平方米，環(huán)比二季度下降了9%。

??就前三季度總體情況來看，盡管第三季度二、三線城市地價均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，但由于第二季度市場熱度整體處于高位，各能級城市在前三季度總成交均價同比均呈上漲趨勢，漲幅分別為12%、1%和10%；另外，受一線城市超高價優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動的影響，整體成交均價同比漲幅升至9%。

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??溢價率逐月環(huán)比下滑

??溢價率方面，前三季度土地成交溢價率15.1%，與上半年整體溢價率相比微增0.3個百分點，相比去年同期微降0.2個百分點。單就三季度來看，7、8月份市場熱度較二季度已經(jīng)有所下降，并且在“三道紅線”新規(guī)影響之下融資渠道收緊，降溫趨勢在9月份愈發(fā)明顯，降至14.5%，整體來看，三季度市場熱度為15.8%，環(huán)比二季度下降了0.6個百分點。

??從各能級城市來看，溢價率表現(xiàn)分化，三季度溢價率環(huán)比走勢呈現(xiàn)一線上漲、二線下滑、三四線持平的趨勢：一線城市在優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的影響下溢價率環(huán)比上升了3個百分點，增至13%，上一季度較熱的二線城市溢價率也降至13%，三四線城市溢價率與二季度基本持平，為18%，在三個能級中平均溢價率最高。

??表：2020年前三季度各能級城市經(jīng)營性土地成交量價

??（單位：萬平方米，億元，元/平方米）

??注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍至2020.9.20，累計同比范圍為2019.1.1~2019.9.20

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??從重點監(jiān)測城市的土地成交情況來看，中西部省會城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3個位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以來西安土地供應(yīng)持續(xù)發(fā)力，前3季度總成交建筑面積高達(dá)2606萬平方米，較去年同期成交量增加了近三成，成交價格也比去年同期上漲了2%。

??事實上，不只是西安，鄭州、長沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加，尤其是新城核心板塊宅地供應(yīng)明顯增加，帶動整體地價上漲。TOP20中，一線城市中上海和廣州均榜上有名，其中上海成交了169宗地，近七成是含宅用地，成交體量較去年同期增長了5成，供地顯著放量；廣州則成交了87塊，其中宅地比重過半，成交體量較去年同期增長了25個百分點，供地力度也明顯加大。

??三四線城市中，本次入榜的六個城市均來自長三角和粵港澳區(qū)域，分別是徐州、南通、溫州、湖州、佛山和惠州，除徐州表現(xiàn)突出，居于第二位以外，其余城市排名相對靠后。結(jié)合成交溢價率來看，杭州、寧波、徐州和湖州等長三角區(qū)域入榜城市的溢價率大多都超過了20%，市場熱度相對較高。

??進(jìn)入三季度，730經(jīng)濟(jì)工作會議中央再提“房住不炒”，寧波、杭州、深圳、南京等熱點一二線城市調(diào)控政策相繼收緊，加之“三道紅線”新規(guī)之下融資渠道收緊，導(dǎo)致房企資金壓力較大，拿地積極性回落，7、8月份市場熱度較二季度已經(jīng)有所下降，并且這種降溫趨勢在9月份愈發(fā)明顯。結(jié)合政策層面來看，“三穩(wěn)”的目標(biāo)仍舊沒有改變，尤其是在融資環(huán)境較緊的大環(huán)境之下，接下來土地市場成交溢價率較二、三季度會有所下行。

??考慮到疫情影響之下，地方政府財政壓力較大，土地供應(yīng)量大概率保持在高位，但疊加“三道紅線”影響，重壓之下，房企拿地愿望大幅度降低，預(yù)計2020年土地成交規(guī)模或與19年基本持平。

??表：2020年前三季度土地成交建面TOP20重點城市

??（單位：萬平方米，億元，元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??政策收緊下四季度流拍現(xiàn)象將增多

??土地流拍方面。第三季度重點城市的土地流拍現(xiàn)象明顯好于去年同期，流拍幅數(shù)明顯減少；分月來看，7、8、9三個月的流拍幅數(shù)均低于去年同期水平，特別是8月份，流拍幅數(shù)僅有去年同期水平的三分之一。

??土地流拍現(xiàn)象的明顯改善，主要得益于今年重點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度持續(xù)加大和融資環(huán)境一直適度寬松；在這些因素的影響下，房企拿地一直保持較高的積極性，土地流拍現(xiàn)象也明顯緩和，流拍率也一直維持在較低水平，三季度來一直處于10%以下的低位。

??不過，7月份以來熱點城市逐漸收緊調(diào)控，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，減少優(yōu)質(zhì)土地入市比例，同時資金監(jiān)管力度也進(jìn)一步加大，如南京等城市在拍地時還要求房企需用自有資金拿地；在此影響下，四季度土地流拍幅數(shù)可能會進(jìn)一步走高。

??圖：2019年1-9月及去年同期重點監(jiān)測城市

??土地流拍幅數(shù)（單位：幅）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??全年成交規(guī)模或與去年持平

??2020年三季度，受各城市供地節(jié)奏調(diào)整影響，土地市場成交量較二季度明顯下滑，成交價格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少而下滑，同時溢價率也出現(xiàn)了下滑趨勢，土地市場熱度相比二季度確實有所降低。結(jié)合政策層面來看，7月份以來中央多部委強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個熱點城市也相繼收緊了調(diào)控政策，如南京更是多次修改土拍規(guī)則，以控制地價、平穩(wěn)市場。

??鑒于當(dāng)前部分城市地市熱度仍在較高水平，預(yù)計四季度整體政策面也是以收緊為主。在此影響下，土地市場成交溢價率大概率會進(jìn)一步走低。

??而在價格方面，在各城市供地主力區(qū)域由主城區(qū)逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的影響下，第三季度地價有所回落，各能級城市地價均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢。接下來，隨著優(yōu)質(zhì)土地入市比例進(jìn)一步下滑、熱點城市紛紛采取措施控地價等因素的影響，四季度地價將會持續(xù)走低。不過，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭仍然會更加激烈，如東莞、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊仍多以最高限價成交，上海多宗外郊環(huán)地塊更是刷新了片區(qū)成交最高單價。

??至于成交規(guī)模方面，截止9月全國土地市場成交量已經(jīng)超出去年同期水平，在財政壓力下，各地也會持續(xù)加大土地供應(yīng)，但由于“三道紅線”影響，四季度企業(yè)拿地愿望大幅度降低，預(yù)計2020年全年全國土地市場成交規(guī)模或?qū)⑴c2019年持平！