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??以“全球新冠疫情蔓延背景下，資產(chǎn)價格變動趨勢與中國房價走向”為主題的易居論壇，10月27日在上海舉行，這也是上海市社聯(lián)學(xué)術(shù)團體2020年度課題研究合作項目。來自企業(yè)、高校和研究機構(gòu)的相關(guān)人士與會，共同審視金融市場和房地產(chǎn)市場走勢，認為未來一年的中國房地產(chǎn)市場將面臨很大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極調(diào)整戰(zhàn)略，以應(yīng)對多變的未來。

??2020年1月下旬開始，我國新冠肺炎疫情傳染人數(shù)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，至3月份疫情已經(jīng)取得了較好的控制。而在海外，從3月開始，疫情在全球多國快速擴散，至今仍在不斷的蔓延當(dāng)中。受疫情影響，2、3月份全球金融市場劇烈動蕩，資產(chǎn)價格大幅下跌。

??華東師大終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳致辭表示，疫情發(fā)生后，“與未來接軌”的理念相當(dāng)重要，要從視角上把握未來金融和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。在后疫情時代，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管在不斷地加強，但金融監(jiān)管和金融促進經(jīng)濟活動的“度”，如何進行把握成為難題。我們要根據(jù)新的形勢、新的要求，共同努力去破解，以促進房地產(chǎn)行業(yè)更健康地發(fā)展。

??疫情影響房價三條傳導(dǎo)路徑

??易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭和研究員王若辰代表課題組在論壇上分享了《全球新冠疫情蔓延背景下，資產(chǎn)價格變動趨勢與中國房價走向》課題成果。課題認為疫情對房價的影響主要有經(jīng)濟、資產(chǎn)價格、刺激政策等三條傳導(dǎo)路徑，同時各變量之間互相影響，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)。疫情的爆發(fā)，是只黑天鵝，對于全球經(jīng)濟增長、資產(chǎn)價格構(gòu)成利空影響，經(jīng)過傳導(dǎo)對房價形成不利影響；但同時，也導(dǎo)致經(jīng)濟刺激政策的出臺，政策會提振經(jīng)濟與資產(chǎn)價格，利好房價。

??經(jīng)濟影響方面，本次疫情屬于突發(fā)事件，疫情的大規(guī)模爆發(fā)，使全球經(jīng)濟活動從2、3月開始急劇收縮；這與2008年9月國際金融危機爆發(fā)之前經(jīng)濟已經(jīng)慢慢收縮一年的情形不同。另外，2008年爆發(fā)的是金融危機，而金融系統(tǒng)與樓市關(guān)系密切，所以對全球房價的沖擊明顯；而本次危機，不是源于金融系統(tǒng)紊亂，所以對樓市的負面影響不明顯，或者說傳導(dǎo)比較慢。因此，今年前三季度，除了中國，全球主要經(jīng)濟體全部經(jīng)濟衰退，但全球及中國房價并未轉(zhuǎn)跌。

??不過，今年前三季度全球經(jīng)濟跌幅遠超 2008年危機爆發(fā)之后的三個季度，而且未來一兩個季度也難言樂觀。從經(jīng)濟與房價的一般關(guān)系來看，房價應(yīng)該會經(jīng)歷一次降溫。前三季度出現(xiàn)，不代表未來幾個季度不會出現(xiàn)。對此，我們應(yīng)謹慎觀察與對待。

??資產(chǎn)價格方面，本次疫情爆發(fā)后，雖然全球股價等出現(xiàn)暴跌，但持續(xù)時間遠短于2007至2008年，尚未傳遞到房價，股價已經(jīng)大幅反彈且超過疫情之前。另外，由于金融系統(tǒng)相對與2008年穩(wěn)定性已經(jīng)明顯提高，并未出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，風(fēng)險資產(chǎn)在極短期內(nèi)的價格下跌并未傳導(dǎo)至房價。不過，近期全球股市有所走弱；另外，美國股價仍存在泡沫，并沒因為疫情危機的出現(xiàn)而緩解。所以，未來幾個季度，全球股市走勢存在較大變數(shù)，其對房價的影響不宜太樂觀。

??政策刺激方面，本次危機，為應(yīng)對新冠疫情的沖擊，世界各國的政策刺激力度大多都明顯大于2008年金融危機，從側(cè)面也可體現(xiàn)出本次危機對經(jīng)濟的影響之巨大超越歷史。因此，本輪刺激政策對樓市的利好，對房價的推動也將比較明顯。中國的貨幣政策與財政政策雖然也出現(xiàn)了寬松，但力度小于其他世界主要經(jīng)濟體，不同城市樓市表現(xiàn)差異明顯，熱點一二線城市表現(xiàn)較強，大部分三四線城市繼續(xù)降溫，體現(xiàn)了流動性對于強勢城市的偏好，以及危機背景下資金對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的偏好。

??預(yù)測資產(chǎn)價格走勢及建議

??預(yù)測未來。楊紅旭就此表示，第一，在全球疫情二次反彈、經(jīng)濟衰退繼續(xù)、政策刺激效應(yīng)邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現(xiàn)二次下跌，不過跌破于今年3月低點的概率不大。由于中國疫情控制效果好、經(jīng)濟復(fù)蘇力度大，預(yù)計中國股市走勢將強于歐美股市。第二，全球房價將經(jīng)歷先漲后跌，同時國家與城市明顯分化，強者趨弱，弱者更弱。第三，未來一年，預(yù)計全國新房均價同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區(qū)間。70城二手房價格數(shù)同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區(qū)間。

??政策建議上，第一，建議優(yōu)化調(diào)控政策，既要堅持“房住不炒”，抑制少數(shù)地區(qū)房價偏熱，又要防范部分地區(qū)房地產(chǎn)市場下跌幅度過大，以便更好的實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，以及經(jīng)濟穩(wěn)增長。第二，調(diào)整企業(yè)運營。過去部分房企過度追求業(yè)績排名，在投資擴張方面過于激進，風(fēng)險防范意識不足。鑒于未來一年甚至兩年，全國樓市總體呈降速降溫態(tài)勢，同時“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實施，開發(fā)企業(yè)必須考慮由此帶來的經(jīng)營風(fēng)險，建議當(dāng)前宜謹慎投資，降低負債率，穩(wěn)健經(jīng)營。第三，降低升值預(yù)期。當(dāng)前購房宜以自住需求為主，慎重投資，著眼長期，未來10－20年，中國房產(chǎn)的升值性將明顯弱于過去10－20年，房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)過去，對于房產(chǎn)回報率不宜寄于厚望。

??經(jīng)濟恢復(fù)仍在途中

??上海晨燕資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理王觀表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前對經(jīng)濟的貢獻度占比在逐漸下降，未來監(jiān)管更多以重視風(fēng)險為主。新冠疫情后，涉及房地產(chǎn)的眾多行業(yè)，如家裝行業(yè)等恢復(fù)情況偏弱，這與房產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)一直沒有起色有關(guān)。但許多行業(yè)的恢復(fù)情況仍然是超預(yù)期的，比如航空業(yè)的貨運數(shù)量、出口的集裝箱數(shù)量都超預(yù)期。在“三穩(wěn)”的政策導(dǎo)向下，目前房價的波動率很低，意味著有很高的性價比，但這種狀態(tài)很難一直保持，未來會有均值回歸的過程。從銀行業(yè)的角度看，未來降息的概率較小，息差不太可能進一步收窄。從股市、債市和樓市的性價比來看，目前更像2013年，未來一年經(jīng)濟或者滯脹、或者繁榮。對于房地產(chǎn)市場來說，只要有邊際購房的增量，即只要存在一部分人群從缺乏購買力到具備購買力，那么市場就有支撐，比如近日螞蟻集團上市，就將造就一大批富翁。

??華東師大金融研究院副院長李巍教授表示，近期從匯率來看，人民幣的實際有效匯率非常穩(wěn)定，在一定程度上成為“錨貨幣”，體現(xiàn)了人民幣的較高價值。疫情發(fā)生后，中國得力高效的防疫措施，使得中國經(jīng)濟率先恢復(fù)，吸引大量國際資本流入中國；房地產(chǎn)有較強的升值預(yù)期，但強有力的調(diào)控政策使得房地產(chǎn)市場仍然處于平穩(wěn)健康的狀態(tài)。中央提出的加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的戰(zhàn)略決策，其重心是國內(nèi)的循環(huán)，以應(yīng)對愈加錯綜復(fù)雜的國際形勢。就未來一年的經(jīng)濟發(fā)展來看，國內(nèi)實體經(jīng)濟仍然面臨著較大的壓力，經(jīng)濟增速或較難回到疫情前的新常態(tài)，預(yù)計支持實體經(jīng)濟復(fù)蘇的政策有可能加碼。

??房企面臨機遇與挑戰(zhàn)

??中梁地產(chǎn)集團首席戰(zhàn)略官曹俊浩表示，“345”地產(chǎn)融資新規(guī)，短期給部分房企，特別是民營企業(yè)帶來了較大的壓力，并加大了房企的轉(zhuǎn)型要求，即從過去的規(guī)模擴張到更加注重穩(wěn)健運營。未來房企的長期發(fā)展戰(zhàn)略需要跟隨中國的城鎮(zhèn)化趨勢，聚焦中心城市、都市圈和城市群。在新形勢下，行業(yè)出現(xiàn)了幾種變化：第一，階層分化愈發(fā)明顯。央企和民企的差距進一步拉大。第二，城市出現(xiàn)強分化?；久鎻娙醪煌某鞘?，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)截然不同。第三，房企綜合能力急需提升。比如對產(chǎn)品品質(zhì)的把控愈發(fā)重要。

??中房研協(xié)研究負責(zé)人回建強表示，目前外部形勢處于烏卡時代，中美關(guān)系、疫情、地緣政治等充滿了不確定性。面對新形勢，房企應(yīng)該：第一，主動變革，適應(yīng)規(guī)則，順勢而為，在危中尋找機會。第二，與時俱進，戰(zhàn)略要及時進行微調(diào)，拒絕僵化。第三，降杠桿、促回款、抓營銷、精產(chǎn)品，對客戶需求深化研究。第四，預(yù)見未來，如果說三道紅線是政府層面的風(fēng)險管理，企業(yè)也要進行運營的風(fēng)險管理，以研究為后盾，需求作為先導(dǎo)，產(chǎn)品作為中鋒，主動擴張或主動收縮都將是企業(yè)的選擇。