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??3月15日，重慶市以“二手房存量超20萬套”再次登上熱搜榜。這個數(shù)據(jù)幾乎是成都二手房12萬套加北京二手房9萬套之和。

??與此同時，在重慶二手房交易中部分中介公司（以貝殼系為主，包括鏈家、德佑、恩居、21世紀不動產(chǎn)等）調(diào)整了收費方式：收取客戶2%傭金不變，賣方從免費變成需要向中介支付成交額1%服務費——此舉被央視財經(jīng)提及。

??“平臺上重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過20萬套，平均房源成交周期也已經(jīng)超過3個月，在這樣一個供需關(guān)系里，做出向買家收取中介費的變革。”貝殼重慶市場人士回應。

??“這個數(shù)字我們也很吃驚，目前沒看到官方數(shù)據(jù)。即便重慶真的有20萬套庫存，去年重慶二手房交易量有12萬套，過去多年市場消化量一直這么大，所以20萬去化周期也就1年多。重慶樓市還是比較穩(wěn)定的，沒有大起大落。”重慶中原地產(chǎn)一位研究部主管對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??事實上，早在2019年，重慶就被機構(gòu)曝出二手房庫存量巨大。數(shù)據(jù)顯示，2019年10月重慶二手房掛牌數(shù)量突破12萬套；2020年7月，數(shù)量逼近16萬套。根據(jù)經(jīng)濟學基本規(guī)律，當商品供大于求時，會進入買方市場，從而買方更具有定價權(quán)。

??不過今年2月以來，重慶無論是新房還是二手房，價格都在上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月份重慶新房環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.7%。二手房環(huán)比上漲0.2%，同比上漲0.7%。

??被壓制的重慶樓市似乎開始復蘇了。

??誰在大量推房？

??重慶市上次登上熱搜是在去年上半年。上熱搜原因是“重慶GDP超越廣州”，但重慶的房子依舊不好賣。去庫存是彼時重慶樓市面臨的主要問題。

??據(jù)鏈家統(tǒng)計，2019年3月，平臺上重慶二手房掛牌數(shù)量接近6萬套，7月突破10萬套，10月突破12萬套；到2020年4月，這一數(shù)據(jù)已達14萬余套，7月份漲到15萬套，11月份超過17萬套，一年半時間增長了11萬套。

??重慶樓市一直奉行“天量供應”政策。數(shù)據(jù)顯示，近10年來重慶土地出讓面積（主城區(qū)）幾乎一直保持全國第一。重慶主城區(qū)商品房無論是供應量還是銷售量基本穩(wěn)居全國第一，是四大一線城市“北京+上海+廣州+深圳”總和還多。

??有當?shù)厥袌鋈耸糠Q，重慶抑制房價的方式“簡單直接”，就是通過大量賣地、大量增加住房供應量，從而調(diào)控房價。而且，重慶本身高薪職位數(shù)量實在是太少，工資水平比不上成都，這也導致重慶房價一直很難上漲。重慶雖然不限購，但投資者進入也很難將房價炒得多高。

??今年以來，重慶市二手房供應量還在上漲，并因“超過20萬套”登上熱搜。

??重慶市一位市場人士稱，一部分掛牌者是來自兩三年前投資人群。兩年禁售期滿后，他們將房源推向了市場。如二手房掛盤量較大的重慶融創(chuàng)文旅城御林樓盤，首期2016年開盤，當時均價6000多元/平方米，彼時大量外地投資客涌入這個盤。如今，房子交樓滿兩年，業(yè)主們開始放盤了。

??這部分人群占比并不多。中國房地產(chǎn)報記者查閱貝殼平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前重慶在貝殼平臺掛牌的二手房共計16.46萬套，其中，滿2年房源僅有1.43萬套，再加上滿5年房源也才2.86萬套。

??另一部分則是重慶市本地住房改善型需求人群，他們賣房的目的多是以房換房，占了大多數(shù)。

??以貝殼找房截至2021年2月18日公布成交二手房數(shù)據(jù)來看，重慶二手房依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看，100萬元以內(nèi)成交的二手房占比超過了50%，150萬元以內(nèi)占比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內(nèi)成交占比高達60.37%，120平方米以內(nèi)成交占比近9成（88.68%）。

??渝北區(qū)以27.91%占比高居重慶二手房成交區(qū)域第一，渝北、南岸、江北、沙坪壩4個區(qū)域二手房成交總量占比近8成。渝北作為重慶向北10年城市發(fā)展最大的受益區(qū)域，二手房成交也是最活躍的區(qū)域。南岸區(qū)，江北區(qū)、沙坪壩區(qū)作為傳統(tǒng)的新老城結(jié)合區(qū)域，同樣也是二手房成交熱點區(qū)域。

??“重慶二手房市場掛牌量激增，主要因為近年來重慶改善性需求釋放，本地人換房需求旺盛，大量房源被掛出，以及2017年提出兩年限售房源解禁，大量房源集中進入市場，導致二手房庫存持續(xù)累積。”諸葛找房研究院分析師陳霄對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??被壓制的重慶樓市要回暖嗎？

??轉(zhuǎn)機似乎出現(xiàn)了。

??這首先在開發(fā)商拿地端有了體現(xiàn)。2020年12月，重慶誕生新地王，樓面地價為13549元/平方米，這宗土地東緊臨觀音橋商圈。

??今年春節(jié)后開年第一拍，2月19日，佳兆業(yè)以8702元/平方米樓面價拿下大學城金陽第一農(nóng)場附近一塊地，溢價率57.6%，再次刷新了西永大學城樓面價紀錄。

??同日，春風地產(chǎn)在彩云湖拿下地塊，樓面價達到13257元/平方米，溢價率49%，這個樓面價能排重慶歷史第四高位。

??在整個2月份，重慶土地市場共成交地塊為6宗，共計攬金34.806億元，總計成交面積為443.54畝，未來可建體量為45.95萬平方米，平均成交樓面價約為7956元/平方米。其中5宗二類純居住用地，占比為83%；4宗地塊溢價成交，平均溢價率約為35.4%。

??這對市場是一個提振。重慶二手房市場成交開始加快，價格也有一定上漲。1月份重慶二手房成交量同比增加39%；2月份成交量環(huán)比大幅回升170%，已接近去年高峰期水平。當前重慶二手房均價11623元／平方米，環(huán)比上漲0.59%，同比上月上漲1.55%。

??前述中原地產(chǎn)人士認為，去年底到今年，整個重慶房地產(chǎn)市場不管是房價還是交易量都控制在5%以內(nèi)增加，整個市場都是在穩(wěn)定增長。

??“二手房庫存量高，并不意味著重慶二手房市場出現(xiàn)危機，重慶房價仍處于穩(wěn)中有升態(tài)勢，尤其是在近兩年來國家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟圈等規(guī)劃利好之下，重慶人口流入增加，整體來看重慶未來房地產(chǎn)市場可期。”陳霄認為。

??的確，無論從經(jīng)濟實力、人口增量來看，重慶都有很大潛力。

??2020年重慶市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值25002.79億元，比上年增長3.9%。在全國城市排行榜中位居第五，僅落后于第四名廣州約17億元。近10年間，中國人口凈流入超200萬有6座城市，依次是天津、廣州、成都、合肥、重慶和濟南。人口正是決定需求重要因素之一。重慶人口持續(xù)增加，勢必會帶動需求上升，對城市房價影響不言而喻。

??但重慶樓市發(fā)展模式有著屬于符合重慶的獨特風格，供給總是比需求大一些，市場并不缺房子。