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??近日，國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)，其中前2月房地產(chǎn)銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高，全國商品房成交均價再度破萬。2月70城中55城二手房房價指數(shù)環(huán)比上漲，環(huán)比漲幅最高的為上海，上漲1.3%；較去年同期同比上漲的城市有49個，深圳同比漲幅以16%繼續(xù)領(lǐng)漲。

??自新一輪政策集中出臺以來，房價和地價已經(jīng)成為各城市不可逾越的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價、房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??與此同時，各地樓市正在掀起一場針對購房首付資金來源的全面狙擊。

??其中廣州進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，如果首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的情形，則嚴(yán)禁準(zhǔn)入；深圳各大銀行將二手住房成交參考價格作為按揭貸款參考依據(jù)。

??事實(shí)上，此輪針對購房首付資金來源的嚴(yán)查，正是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴(yán)控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強(qiáng)信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??聯(lián)系到各地房價上漲情況，后續(xù)上漲幅度較高的城市面臨收緊的壓力，而后續(xù)全國房價是否會維持在萬元以上的均價水平，仍然有待于觀察，但“房價破萬”將是大勢所趨?；诖?，各城市嚴(yán)查力度或?qū)⒉粫潘伞?/p>

??01

??全國商品房成交均價再度破萬

??2021年前2月，全國新房銷售價格呈現(xiàn)同比上漲趨勢，漲幅趨于平穩(wěn)。各能級環(huán)比漲幅有升有降，其中一線城市環(huán)比漲幅最高。具體來說，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)；二線城市上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

圖：2019年2月-2021年2月

70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

??值得注意的是，2021年1-2月，全國商品房成交均價為11030元/平方米，重回五位數(shù)區(qū)間并創(chuàng)下歷史新高，相較12月末上漲1271元/平方米。核心原因在于東部地區(qū)成交大幅放量，商品房銷售面積占全國比重升至44%，拉動整體價格結(jié)構(gòu)性上漲。

??2020年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續(xù)4個月穩(wěn)站一萬關(guān)口，全國房價進(jìn)入萬元時代，隨后10月至12月單月房價并未延續(xù)上漲，跌出萬元以下。

??從歷年全國房價上漲情況來看，自2016年以來，全國房價均價整體保持5%以上的上漲幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房價漲幅均超10%以上。

圖：2013年-2021年前2月全國房價均價走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

??02

??銀川、深圳分別領(lǐng)漲新房和二手房

??具體城市而言，我們通過對70個重點(diǎn)城市自去年2月以來的新房、二手房房價走勢進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，銀川以14.9%的漲幅領(lǐng)漲新建商品住宅價格，其次為徐州；深圳二手房價漲幅高達(dá)16%，排名70城首位，寧波位居第二。

??新房漲幅較高的城市以熱點(diǎn)二線城市為主，一線城市僅廣州入榜前十；二手房成交均價，四大一線城市漲幅均排在前十位。

??相比之下，仍有部分城市新房二手房價格較去年2月同比下降。其中新房房價同比下跌的城市有6個，北海以4.2%的跌幅領(lǐng)跌70城；二手房房價下跌的城市相對較多，數(shù)量達(dá)到了21個，其中牡丹江同比下降9.9%。

??實(shí)際上，房價上漲過快也意味著樓市過熱，在行業(yè)進(jìn)入全面去杠桿的背景下，部分城市房價“虛高”的潛在危險正在萌發(fā)。

表：2021年1月、2月新房價格同環(huán)比漲幅前十城市排行

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

表：2021年1月、2月二手房價格同環(huán)比漲幅前十城市排行

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

??首付資金來源成各地嚴(yán)查對象

??當(dāng)下，房價仍然是不可逾越的紅線。

??比如深圳，受供應(yīng)端影響，深圳新房房價同環(huán)比漲幅均排在30名開外，而二手房成交價格排名卻連續(xù)多月靠前，其中同比漲幅更是連續(xù)7個月排在首位。二手房房價上漲過快，深圳自2020年7月多次加碼調(diào)控，并于今年2月，多家銀行發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

??3月12日，深圳展開了信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的排查，這是去年以來的第二次，違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的貸款需限期收回。根據(jù)深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

??據(jù)媒體報道，深圳、廣州、東莞、佛山等地銀行均開始收緊經(jīng)營貸、消費(fèi)貸貸前審批，并重點(diǎn)對存量貸款進(jìn)行逐戶排查。為了切斷與信貸中介的灰色產(chǎn)業(yè)鏈條，各家銀行除了自查外，還重點(diǎn)排查與第三方業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。

??此外，廣州、上海也有動作。

??3月17日，廣州迎來一場史無前例的嚴(yán)查首付款來源行動，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。

??3月18日，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作，并發(fā)現(xiàn)部分個人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場；首付款來源核實(shí)不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等四大問題。

??此外，房價漲幅較高的銀川已明確分類分檔對不同銀行采取不同的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對首付資金來源進(jìn)行嚴(yán)查；西安則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)、協(xié)助購房人以“信用貸”“消費(fèi)貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。進(jìn)行購房意向登記信息核驗(yàn)時，要嚴(yán)格核查首付存款證明。

??房價，是判斷市場熱度增減的關(guān)鍵指標(biāo)。一旦觸碰房價這條潛在紅線，市場出現(xiàn)過熱的征兆，調(diào)控政策大棒必將隨之而來。

??以熱點(diǎn)城市為風(fēng)向標(biāo)參考，未來將有更多“房價上漲過快”的城市嚴(yán)查首付款來源，房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿。

??從政策內(nèi)容來看，購房首付的資金來源將成為各大城市的嚴(yán)查對象，居民部門也將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，甚至是去杠桿。自2020年末央行推出房貸“兩道紅線”之后，各地將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理，嚴(yán)控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強(qiáng)信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。