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??今年以來，多數熱點城市調控持續升級，“22城土地集中供應”等新政的出臺，給房地產市場帶來了不確定性。圍繞未來幾個月市場怎么走、房企該如何應對，易居研究院近日在上海舉辦了《調控收緊背景下春季樓市運行特征與趨勢研討會》。

??會議認為，今年調控政策不會放松，金融環境將略緊于去年，長三角房地產市場不會馬上降溫，但明后年有可能會降溫。集中供地新規下，大中城市拿地不確定性增加，房企更注重產城融合、下沉三四線等方向。多位開發商、中介代理商和研究機構等專業人士參與研討會。

??今年調控政策不會放松，金融環境將略緊于去年，長三角房地產市場不會馬上降溫，但明后年有可能會降溫

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對于當前長三角的房地產市場形勢作了深入系統分析。從政策環境來看，今年來熱點城市調控不斷收緊，長效機制漸趨體系化，住建部副部長帶隊調研督導約談十幾個城市，各類市場主體對嚴格調控下的市場走勢要有風險意識。由于去年基數低，今年GDP增速無憂，房地產調控政策不會放松。從金融環境來看，目前一年期國債收益率已經回到疫情前，銀根收緊。嚴查經營貸消費貸等違規資金進入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊，可能比限購限貸加強對樓市的影響還要明顯。整體來看中國房地產業金融環境今年將略緊于去年，明后年可能更緊。他進一步分析，從長三角典型城市的二手房成交情況來看，上海2020年成交很好，今年3月已有所降溫；杭州市場仍火熱，3月成交創2018年以來新高；蘇州2020年沒行情，今年3月略有復蘇；無錫過去半年二手房成交下降明顯，市場有下行風險；合肥2020年量升得很快，1月成交量創新高，市場明顯升溫。今年長三角部分城市市場還會保持一定的活躍度，但房價漲幅不會太大，明后年則可能會降溫。

??調控升級后上海樓市降溫，高中招生新政效果顯現

??易居營銷上海公司常務副總經理陳廣穎表示，從上海新房市場來看，今年和去年表現出一些不同的特征。去年市中心區域樓盤銷售較好，部分郊區樓盤銷售情況不佳，而今年以來上海市場整體表現都不錯，許多郊區樓盤也呈現出“不愁賣”的狀態，說明上海樓市熱點從市中心區域逐漸往外擴散，這也與年初頻繁發布的“五大新城”規劃有關。目前從板塊來看，前灘、臨港新城、大虹橋仍是熱點區域，新房供不應求，搖號積分制下入圍分數較高。臨港新城板塊供需矛盾比較大，過去多年供應偏小戶型和剛需，而現在政府在積極引進高端人才，勢必會造成未來大戶型和改善產品的稀缺性。從地市和樓市聯動來看，集中供地新規下，部分房企擔心拿地難度增加而拿不到地，從而放緩出貨節奏，影響局部板塊的供應量。比如過去兩年浦東新區供地指標消耗較多，今年供地量將斷崖式下跌，這對開發商來說是不利的。在三道紅線、貸款集中度管理新規和集中供地的新形勢下，新房營銷要進一步完善系統化、專業化、流程化、規范性和標準化。

??上海瑞陽不動產總經理蔣毅表示，我們公司門店主要集中在前灘周邊，對于此次中考招生新政出臺前后的學區房熱度有較深刻的體會。由于板塊規劃前景好，且有華二前灘學校這樣的頂級學區，去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到17萬/平左右。今年3月中考招生新政出臺后，前灘區域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業主觀望情緒均比較濃，基本沒有成交量。浦東三林某二梯隊老破小學區房，去年單價從6萬/平漲到9-10萬/平，中考新政出臺后降至8.5萬/平，我們預期后續可能繼續下跌至8萬/平左右。若未來上海實施多校劃片的話，學區房溢價空間將進一步縮小。從近期的市場表現來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月的成交價。預計今年接下來的上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右。受嚴查經營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價800萬以上的房子成交放緩明顯，而500萬以下的房子則影響較小。整體來看，年初多輪調控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市逐漸趨于平穩，此前虛高的學區房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

??江浙土拍火爆，房企下沉三四線，集中供地新規考驗房企綜合拿地能力

??上坤集團投資中心副總經理蔣艷表示，目前江蘇浙江的土地市場非常火熱，拿地格局也發生了一些變化，部分下沉城市比如金華、永康、東陽等，過去幾乎很少看到全國性布局的央企國企參與拿地，而現在卻很常見，說明大中型房企的競爭越來越下沉，越來越激烈。上坤集團去年下半年在安徽市場的布局比較成功，在合肥以及其他基本面較好的地級市拿地均有較好獲利，而今年發現部分浙江大中型房企均下沉到安徽的地級市，競爭很激烈，拿地難度加大了很多。“集中供地”的大中城市來看，中型房企深耕的機會越來越少，因為一年就3次拍地機會，利好不差錢的央企國企，而同一個城市所供土地也會分級，市中心優質地塊被頭部房企獲得的概率加大。

??華發集團華東區域總經理章建波表示，“三道紅線”、“集中供地”等政策對房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續土地款集中支付后可能踩紅線，因為納入三道紅線監測范圍的房企每個月要向相關部委上報財務數據。目前房地產全行業產能過剩，多數房企負債率均比較高，與過去制造業產能過剩類似，因此國家肯定要控制，否則將面臨較大的金融風險。集中供地制度將分散房企的注意力，可能會使本來很火的成熟區域優質地塊溢價率有所控制，利好一些本來不火甚至會流拍的郊區地塊。在集中供地制度下，房企要抓住投資周期的空檔期，華東市場目前招拍掛拿地的難度較大，產城融合、勾地等模式拿地會有所增加。

??金茂集團上海區域營銷總監王麗萍表示，作為一家央企，金茂一直在拿地方面偏謹慎；現如今“集中供地”制度下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑成為一些房企關注的點。未來的房地產傳統模式一定會改變，比如龍湖、華潤等企業的商業運營就做的比較成功，成為住宅開發以外的新業績增長點。金茂集團之前開發過很多成功的商業地產項目，比如上海陸家嘴、北外灘等項目，因此產城融合、一二級土地聯動開發成為我們關注的重點。在產品方面，我們一直注重做好產品的品質，希望金茂的住宅產品與綠城、濱江等公司的產品一樣，可以獲得高品質房產的溢價。

??房地產調控出現新特征，要用新高度、新視野來看待未來的房地產業

??上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳總結指出，今年的房地產宏觀調控政策很密集，與過去相比有著一些新的特點。過去的宏觀調控重點主要集中于房地產行業本身，而如今調控政策更著重于從整個國民經濟的視角出發，也增加了與金融監管等的聯動。政府宏觀調控，一是要保障社會穩定，這是最重要的；二是堅持房住不炒；三是要讓新市民住有所居，大城市租賃住房發展要跟上；四是防止金融風險；五是要與新型城鎮化發展相適應，過去強調城市均衡化發展，如今提出要重點發展都市圈、城市群。此外，是要與人民對生活水平提高的需求相吻合。因此站在“十四五”規劃的新起點上，我們需要用新高度、新視野來看待和推進今后房地產業的持續發展，各市場參與主體都要努力做得更好。