市場何欣 2021-05-06 10:16:08 來源：中國房地產網
??黑龍江省又一地級市因低房價“出圈”。
??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前價格水平，今年一季度跌幅直接使其房價倒退至2007年水平。
??無論是官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是房屋交易平臺公布數(shù)據(jù)，都向外界傳遞了一個信息：牡丹江房價在下跌。
??根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月—3月，牡丹江無論新房銷售價格指數(shù)還是二手房銷售價格指數(shù)均同比下跌。具體來看，牡丹江二手房價格下跌幅度較大，1月—3月，其二手房價格同比下跌分別為10%、9.9%、9.4%。
??4月，牡丹江房價也呈現(xiàn)下跌狀態(tài)。安居客數(shù)據(jù)顯示，4月牡丹江二手房均價5507元/平方米，環(huán)比下跌1.11%，同比下跌2.01%；新房均價4959元/平方米，當前在售樓盤45個。
??在貝殼研究院資深研究員唐瑄看來，牡丹江房地產發(fā)展呈下行態(tài)勢，與其整體經濟發(fā)展情況相匹配。
??2020年，牡丹江全市地區(qū)生產總值831.7億元，同比增長0.4%。
??房地產開發(fā)投資方面，商品房銷售面積和銷售額均同比下降。數(shù)據(jù)顯示，2020年牡丹江全市房地產開發(fā)完成投資58.5億元，同比下降6.5%；牡丹江新開工面積90.9萬平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬平方米，同比下降39.2%；商品房銷售面積140.1萬平方米，同比下降16.9%；商品房銷售額68.4億元，同比下降17.3%。
??牡丹江是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆棱、東寧、林口6個縣（市）和東安、西安、愛民、陽明4個城區(qū)，全市總面積4.06萬平方公里。
??唐瑄認為，牡丹江房價下跌很正常，原因是牡丹江經濟總量小，導致人口凈流出尤其是青壯年勞動人口外流，缺乏產業(yè)和人口的支撐。
??“青壯年流出人口居多”是牡丹江現(xiàn)階段人口發(fā)展存在的問題之一。
??牡丹江市統(tǒng)計局表示，由于牡丹江市經濟欠發(fā)達、經濟總量小、產業(yè)結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發(fā)展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數(shù)據(jù)顯示，“90后”“00后”成為流出人口中的主力軍，比重達27.1%。
??截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬，與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近10年常住人口減少19.4萬，年均減少2.2萬。
??在一定程度上，牡丹江樓市也是一些三四線城市房地產市場真實寫照。
??唐瑄認為，不止是牡丹江，其他一些經濟欠發(fā)達、傳統(tǒng)資源型城市的房地產市場也面臨類似的困境，即“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。
??“我們研究發(fā)現(xiàn)，棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，形成‘新房—二手房積壓下跌’的惡性循環(huán)。”唐瑄表示。
??根據(jù)貝殼研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，在各城市新房價格指數(shù)方面，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監(jiān)測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數(shù)僅回到兩年前的水平。
??此外，三四線城市土地流拍現(xiàn)象顯著。2020年全年，貝殼研究院統(tǒng)計監(jiān)測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及云貴桂地區(qū)。除了傳統(tǒng)印象中發(fā)展相對落后的內陸腹地，靠近大灣區(qū)的廣東其他三四線城市也遭遇了地產市場冷卻的情況。
??中國社科院金融所在4月25日發(fā)布的《中國金融報告2020：新發(fā)展格局下的金融變革》一書中表示，一二線城市與三四線城市之間的房價表現(xiàn)將會分化加劇，房地產行業(yè)的集中度未來有望持續(xù)提高。這意味著，未來三四線城市的中小房地產開發(fā)商會面臨較大的經營風險。
??在唐瑄看來，三四線城市的房地產市場要想“破局”，需從兩方面發(fā)力：一是從城市經濟發(fā)展來講，政府要著力發(fā)展有比較優(yōu)勢的產業(yè)，如旅游、大規(guī)模農林業(yè)等，通過發(fā)展有亮點的產業(yè)和就業(yè)崗位來提高當?shù)氐娜司杖耄瑒趧恿α鞒霾艜p少；二是從房地產發(fā)展來看，過去幾年土地和新房供給已經過剩，未來需要通過科學規(guī)劃用地出讓穩(wěn)定新房市場，同時通過舊改和政策盤活存量房市場，優(yōu)化住房供應結構和居住體驗，與新型城鎮(zhèn)化需求和置換改善需求良好匹配，方能打破困局，實現(xiàn)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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