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??“整個‘五一’假期，懷來很多項目的成交量都是個位數，甚至還有不少成交為零。”李明接受記者采訪時說。

??李明是懷來本地一名房產經紀人，“像這種現象在全國都很罕見，但卻出現在北京西北的這個小縣城。”

??懷來，一座河北省西北部的小縣城，縣政府駐地沙城鎮東距北京120公里，西距張家口市87公里。2015年開始，受張家口成功申辦2022年冬奧會的影響，作為往返北京與張家口、崇禮的必經之路，懷來樓市瞬間水漲船高。至2017年房價最高點時，這里的新房均價已經從過去的幾千元一路飆升過萬。

??5月6日~7日，中國房地產報記者在懷來看到，目前通往懷來及張家口方向新建的高速公路、高鐵均已通車。由于缺乏產業和人口支撐，加之疫情影響，依托冬奧和文旅概念膨脹式發展的懷來樓市已陷入“冰封”狀態。

??懷來樓市當前局面是，一方面不少房企選擇降價跑量，另一方面大多數項目去化緩慢，甚至慢到驚人的狀態。以明星樓盤為例，恒大國際文化城目前在售房源單價，較最高點時幾近腰斬；碧桂園官廳藍房價較最高點時降了近3000元每平方米，即便如此，銷售也慘淡。

??頭部房企開發的明星樓盤銷售慘淡，本地房企更難過，資金壓力突現，停工爛尾的風險急劇上升。

??懷來縣住房和城鄉建設局（以下簡稱“懷來縣住建局”）表示，自限購政策執行以來，有效遏制了炒房投機行為，但也限制了諸多外地剛需置業。目前懷來樓市交易呈現下滑趨勢。

??短短四五年的時間，樓市從一路高歌猛進到“一套難賣出去”，懷來，這座環京新秀之城到底何去何從？

??降價，賣不動

??懷來，擁有一千多年的歷史，是中國著名的葡萄酒之鄉，背靠燕山，前擁官廳水庫。從北京清河高鐵站出發，半個小時即可到達懷來高鐵站。

??在縣政府駐地沙城鎮以南約5公里的地方，是主打溫泉入戶的碧桂園官廳藍項目，雖然緊鄰公路，但周邊配套較縣區相差甚遠，東側為濕地公園，南北兩側均為農業用地，西側越過公路是一片荒山。

??步入官廳藍營銷中心，一樓接待大廳中僅有兩三名工作人員，除記者以外無一人看房。據工作人員說，目前部分樓棟已交房，項目建設整體進度約過半，但銷售情況并不理想。

??“五一假期我們好像只賣了一套房。”言語中，工作人員并沒有熱銷樓盤銷售員那般熱情澎湃，她表示，項目房源單價最高時超過萬元，目前每平方米單價在7500元上下。

??“大家一提到官廳藍，幾乎都會說他們家一套房也沒賣出去。可能有點夸張，但是外界都知道，從去年到現在，開發商賣的房子‘兩只手’就能數得過來。”李明對懷來樓市十分熟悉，他說，除了官廳藍項目，碧桂園在懷來還有一個開發更早的官廳湖項目，正趕上市場火爆已基本售罄。

??據碧桂園人士透露，集團在懷來仍有待開發地塊，但管理層對項目的開發時間和方式或有頗多爭議。

??感受到懷來這個三四線城市樓市寒意的不僅是行業龍頭碧桂園，還有恒大。

??從沙城鎮出發向東約10公里，左手邊有一片龐大的在建住宅區，這里就是前兩年火爆環京樓市的“京北恒大國際文化城”。據稱，該項目由恒大董事局主席許家印親自選址，系恒大在北京西北片區體量最大的樓盤。

??步入京北恒大國際文化城，會給人一種平地起高樓的感覺。雖然周邊分布著零散的幾個樓盤，但正如本地出租汽車司機所說：“這里就是郊區和農村，北面是荒山，南面離（官廳）水庫還有三四公里遠。”

??“來看房有班車在高鐵站接送。目前我們賣得相對較好，新開盤樓棟去化比較快。”京北恒大國際文化城工作人員說，我們目前推出多項優惠政策，在售公寓單價約4000~5000元/平方米，較最高點時已降價三四千元，單套總價最低僅二三十萬元，且不限購可貸款。

??“恒大是懷來降價跑量最突出的房企，本地企業根本承受不住這樣的力度。”一位懷來本地房企的項目經理稱，“做文旅項目本來就很燒錢，現在恒大在營銷上的大手筆更是讓本地房企都驚掉了下巴，真是長見識看到了什么叫財大氣粗。”

??此前，恒大曾多次組織促銷活動，甚至不惜從北京攢客用大巴車送到懷來看房，還送“米面糧油葡萄酒”。雖然營銷活動搞得熱鬧，但記者注意到，其品牌聲譽較過去有所下降，問題涉及延期、無法網簽等多方面。

??拓客之難，如上青天

??在更大的范圍里，碧桂園與恒大所遭遇的降價與銷售遲緩正在整個懷來樓市蔓延。

??“2016~2017年我縣房價處于平穩上升階段，2018年至今我縣房價處于平穩下降階段。”懷來縣住建局表示，自限購政策執行以來，有效遏制了炒房投機行為，但也限制了諸多外地剛需置業，“目前懷來樓市交易呈現下滑趨勢”。

??懷來縣住建局提供的數據顯示，目前懷來房源庫存約76萬平方米，去化周期約為12個月，房源庫存主要分布在縣城周邊區域。2021年，全縣房地產新開工面積約16.9萬平方米。

??縣城周邊主要指的是以官廳水庫和東花園高鐵站為中心，向四周擴散的二十余個文旅樓盤。開發商涉及碧桂園、恒大、鴻坤、世茂、花樣年、華夏幸福、榮盛，以及數家本地房企。這些房企，大多是五六年前或更早之前進入懷來市場，針對的主要客群是來自北京的投資或度假人群，以及少量內蒙古、山西和張家口的人。

??除此之外，以沙城鎮為核心的縣城區域是本地房企的主戰場，分布著近10個在售樓盤。據多位中介人士介紹，此區域多是懷來本地人購買。

??“房子去化慢，新房不停建，預售持續拿。對于懷來這種全縣人口二三十萬，經濟相對落后的縣城來說，現在樓市庫存太大了。”張家口一位資深房地產市場分析人士稱。

??對于市場遇冷，懷來縣住建局認為主要有三個原因：一是自執行限購以來，房企銷售拓客困難，剛需客源少。二是受疫情影響，全縣房地產營銷市場冷淡。三是房地產市場交易處于下滑趨勢，伴隨著房地產交易價格因素影響，多數購房業主均持觀望態度。

??記者實地發現，房價下滑成交萎縮僅是表象，占據懷來樓市過半的文旅樓盤，雖然主打文旅度假屬性，但配套和交通普遍較差。

??例如碧桂園與恒大旗下項目，以及自稱“五一假期”賣出去40套房成為“銷冠”的鴻坤悅山湖。悅山湖項目位于官廳水庫東側，距沙城鎮近50公里，據北京康莊鎮近30公里，除項目自有的配套設施，其他市政施設幾乎為零。自駕相對便捷，但實際的通勤并不算通暢，周圍罕見出租車，北京方向開來的公共汽車一小時一趟，去往沙城鎮則需近一小時。

??“今年疫情好轉后，按理說市場應該很快復蘇，但實際上并沒有。開年到現在，雖然有恒大鴻坤等項目賣得還可以，但還有不少項目去化是個位數或者零。”李明表示，“疫情之前，懷來市場相對好一些，但遠沒有2016年前后那么火爆。差不多從2019年開始，就有項目陸續降價。到了去年的疫情期間，市場基本陷入‘停滯’，不夸張地說賣一套房就能轟動整個懷來樓市。說到底還是市場的底子太薄。”

??“成也蕭何敗也蕭何”

??2015年開始，受張家口成功申辦2022年冬奧會和宣布舉辦2019年世界園藝博覽會的影響，作為往返北京與張家口、崇禮的必經之路，懷來樓市瞬間水漲船高。品牌房企紛至沓來拿地蓋房，一時間懷來樓市熱鬧非凡。

??至2017年，懷來房價從之前的幾千元飆升過萬元達到均價最高點，個別高端項目單價甚至逼近2萬元。房價大漲后懷來縣加入了環北京限購城市的隊伍，這在當時讓市場感到意外。目前，懷來在售樓盤超過30個，均價在5000~8000元/平方米，其中絕大多數樓盤價格較高點已經下降2000~3000元/平方米。

??“如果整體地看懷來樓市均價，降幅可能沒有這么嚴重，因為有不少樓盤價格變化較小。”某品牌房企懷來項目人士稱，開盤越晚，越容易降價，反之開盤越早降價越難，因為一旦大幅降價極易引發前期業主不滿，特別是一些售價過萬元的別墅或高端項目。

??對于懷來樓市過去的一飛沖天與如今的冷清。有房地產業內人士總結出四個影響因素。

??第一個是環京，懷來距北京最近處僅50公里，但50公里僅僅能到北京的八達嶺長城；第二個是大數據產業的引入，但新產業并沒有給懷來帶來太多人口和就業，對樓市影響甚微；第三個是冬奧會，雖然諸多樓盤打上了“冬奧會”標簽，但懷來只是北京前往張家口和崇禮的途經之地，享受冬奧會紅利有限；第四個是文旅項目雖然建設火熱朝天，但水庫和高山并不構成獨特的文旅資源。

??“概念背后就是價值，但概念是虛的，樓市和房價的支撐是產業，是人口，是優質的配套和城市巨大的發展潛力。”談到未來，前述品牌房企懷來項目人士略感擔憂，如果市場一直不好轉，大房企還好，會想著法子把項目進行下去，一些本地房企或者是資金困難的房企，太容易爛尾了，“現在，已經有不少項目停工了。”

??在去年7月，懷來縣傳出取消限購消息，但緊隨其后就被官方辟謠。在樓市持續“冰封”的背景下，懷來樓市未來會如何？懷來縣住建局表示，要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，同時嚴格執行限購政策，從因城施策的角度出發，采取有效措施，進一步遏制炒房投機行為，規范房地產市場秩序，保持房地產市場供需平衡、交易理性、健康有序發展。

??對于懷來樓市如今的局面，一位資深房地產行業人士認為，品牌房企文旅項目遭遇困境，本質是套路別人卻自己被套路。懷來樓市遇冷，是開發商與購房者逆大城市化，忽略城市決定樓市的大膽試錯。五環以后是六環，六環以后是七環，七環以后是懷來，這可以是娛樂段子，但未經深入市場調研就扎堆投資，在政策和疫情的不可測擾動后，教訓確實夠慘痛。

??上述行業人士還說，房子賣得出去也不一定是好項目，讓買房人住進去覺得舒坦，生活便捷，其樂融融，甚至十分慶幸能住這樣的項目才是好項目。房子背后是生活，房價背后是居住價值，對居住價值的主要貢獻來自于業主坐地可享的城市資源。（應采訪者要求，文中李明為化名）

??對 話

??懷來縣住建局：住宅發展受限，做好留人和發展新經濟

??中國房地產報：目前，住建部門工作中遇到哪些困難？

??懷來縣住建局：困難有三個方面。一是住宅類房產發展受限，本縣剛需客戶已基本滿足住房需求；二是商業房產遭遇制約，隨著經濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是互聯網電商對實體店的巨大沖擊，再加之經過多年快速發展，以商業綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業房地產行業也受到了嚴重制約；三是房地產產業轉型出現困難，比如房地產企業轉型到養老地產，但由于養老地產投資模式不完善、養老市場需求短期內難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。

??中國房地產報：懷來的購房群體主要是哪些人？

??懷來縣住建局：目前，我縣產業發展和人口導入以臨近北京區域最為活躍，主要承接的是北京外溢客戶群體和高端技術人才；一部分是奮斗在外省希望返鄉置業的剛需群體，以及張家口甚至河北省其他縣市瞄準懷來產業聚集發展的企業員工等；另外一部分為看中懷來縣生態環境的北京養老群體。

??中國房地產報：在今后的城市建設與發展上，懷來有哪些打算？

??懷來縣住建局：懷來要做好兩方面工作，一是圍繞留住人才，發展新經濟。加快推進葡萄酒莊集群、大數據中心、科技產業園區等一批重點項目建設，進一步發展壯大葡萄產業、數字經濟、文旅康養三大主導產業，提振縣域經濟發展。以吸引人才為目標，圍繞生活、就學、就醫、落戶等方面，研究制定服務人才的優惠政策，既要把人才引進來，更要把人才留下來。鼓勵和吸引投資者投資興業，營造更加優質便捷的營商環境，更好地吸引聚集高端人才，讓懷來成為京西北產業發展的高地，人才集聚的洼地。

??二是圍繞集聚人口，打造副中心。懷來定位為張家口市副中心，根據“以水定人”，我縣將挖潛放大臨京優勢，通過產業發展、城市建設、交通建設等途徑，面向北京及京西北區域，大力吸引人口集聚，全力打造張家口市副中心和對接北京的橋頭堡。

??中國房地產報：在懷來提升城市綜合競爭力的過程中，住建部門將發揮怎樣的作用？

??懷來縣住建局：我們將從以下幾個方面提升城市的綜合競爭力：一是打造人文環境，提高文明程度。要以創建文明城市、文明社區、文明村鎮、文明行業等活動為載體，不斷提高市民素質，夯實科學發展懷來的人文基礎，使居民良好的人文習慣成為一種自覺行為。二是打造市場環境，提高開放程度。要進一步整頓和規范市場秩序，加大市場監管力度，保護公平競爭，打擊各種違反市場規范的行為；建立和完善社會信用體系，形成以道德為支撐、產權為基礎、法制為保障的社會信用制度。

??中國房地產報：對今后懷來樓市的期望是什么？

??懷來縣住建局：響應中央號召，發揮生態資源優勢，以人的城鎮化為核心，保持我縣房地產市場健康平穩地發展。