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??相比去年深圳多次以二手房價格同環(huán)比漲幅全國第一的消息占據(jù)各大媒體頭條，今年深圳頻繁出手調(diào)控樓市成熱議焦點。

??從去年出臺新政提高購房門檻到今年出臺二手房指導(dǎo)價，再到規(guī)范新房定價、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房定價、精裝修房定價，深圳對于樓市調(diào)控不斷加碼，調(diào)控范圍也從全面化轉(zhuǎn)向精細化，深圳樓市進入“冷靜期”。

??根據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳樓市持續(xù)低迷，新房市場受上半月供應(yīng)不足影響，成交量并未出現(xiàn)反彈態(tài)勢，二手房市場持續(xù)受新政影響，月度二手房網(wǎng)簽量不僅呈現(xiàn)“四連跌”態(tài)勢，并首次失守4000套關(guān)口。

??具體來看，5月份深圳一手住宅成交量2677套，環(huán)比4月3502套成交數(shù)據(jù)持續(xù)下滑23.6%，同比去年5月份3143套下滑14.8%：5月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計3781套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比持續(xù)下降14%，同比去年5月份二手房11028套網(wǎng)簽量大幅下滑了65.7%。

??廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉表示，政府對于樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，“深圳從去年7月份開始一直對樓市政策‘打補丁’，無論是出臺二手房指導(dǎo)價還是調(diào)整落戶政策等，從現(xiàn)在樓市運行階段來看，確實起到了很好的效果，目前深圳樓市已經(jīng)處于非?！潇o’狀態(tài)”。

??李宇嘉認(rèn)為，只要政府持續(xù)調(diào)控，深圳樓市就可控，深圳樓市也會逐漸“降溫”。

??亂象頻發(fā)

??深圳出臺新政背后是市場亂象頻發(fā)，樓市過于“火熱”。

??在劉軍看來，5月27日政府出臺的新政實行精裝修價格梯度，是為了約束房企通過調(diào)整精裝修價格變相提高房價?！昂芏嘈路宽椖恳驗閰^(qū)域限價，開發(fā)商無法提高樓盤備案價，就會提高精裝修價格，這樣就提高了項目總房價?！?/p>

??劉軍在深圳從事二手房交易工作，在看他看來，深圳對于樓市調(diào)控越來越嚴(yán)格。

??但他同時表示，在政府對樓市嚴(yán)格調(diào)控下，各個“妖魔鬼怪”都出來了。劉軍口中的“妖魔鬼怪”指的是市場亂象。

??他表示，近期深圳二手房市場出現(xiàn)了一些“籃子房”，即有些中介低價購入房屋，花費一筆錢將房子重新裝修一遍，之后將房子高價出售，從而賺取差價。“中介會從業(yè)主手里收購一些裝修很差的房源，本來業(yè)主只賣600萬元，但中介答應(yīng)業(yè)主只要房子由他們代理賣，可以幫忙免費裝修，幫業(yè)主將房子賣到620萬元。但其實裝修費只有5萬元，之后中介將這個房子以680萬元賣出，賺取中間差價?！?/p>

??劉軍進一步解釋，去年深圳“籃子房”并不多，今年出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是因為二手房成交周期拉長，從1個月變?yōu)?個月。

??除了劉軍口中的“籃子房”亂象外，4月央視披露了深圳小產(chǎn)權(quán)房炒賣情況，投資客囤貨炒賣小產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商將小產(chǎn)權(quán)房包裝成“商品房”后售賣。

??同時，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，深圳中介市場也出現(xiàn)了一些亂象。

??根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的5月24日至5月30日網(wǎng)簽排行榜顯示，在全行業(yè)中介企業(yè)網(wǎng)簽量TOP10占比中，上榜的10家企業(yè)中有4家企業(yè)屬于經(jīng)營異常機構(gòu)。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，事實上，各機構(gòu)以其他機構(gòu)名義進行網(wǎng)簽屬違規(guī)行為，對于消費者而言，在看似便利的服務(wù)下可能潛藏合同簽約方與實際服務(wù)方不一致風(fēng)險。

??堵漏洞打補丁

??今年深圳已經(jīng)5次出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，不斷為樓市調(diào)控政策“打補丁”。

??1月，深圳出臺關(guān)于加強商品住房購房資格審查和管理新政，對于炒房客通過結(jié)婚規(guī)避買房限制行為進行嚴(yán)厲禁止；

??2月，深圳發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防止投資客通過高杠桿炒房；

??5月8日，深圳市龍華區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》，嚴(yán)厲打擊非法銷售、買賣“小產(chǎn)權(quán)房”行為；

??5月26日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見稿）》，提高了落戶的學(xué)歷、年齡要求；

??5月27日，深圳市住建局又發(fā)布新政，規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作，限制預(yù)售和現(xiàn)售商品房和商務(wù)公寓批準(zhǔn)銷售價格不得超過上一年至今同地段同類型新房網(wǎng)簽價格。同時，分期開發(fā)的項目也按前期備案價格進行批復(fù)，預(yù)售商品房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價不上調(diào)。此外，實行精裝修價格梯度，最高精裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米，最低為3000元/平方米。

??58安居客房產(chǎn)研究院南部分院副總監(jiān)吳春薇在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，目前深圳出臺的調(diào)控政策，就是在一步步“打補丁”，保護真剛需群體。

??“目前新房市場打新過熱的情況下，大家看到的是房價的上漲，房子的居住屬性被弱化。要想解決掉真正剛需住房問題，必須堅持走‘房住不炒’道路?！眳谴恨北硎?。

??供需矛盾亟待破局

??相比去年深圳樓市“瘋狂”，今年相關(guān)房地產(chǎn)從業(yè)人員對于樓市最深的感受是“穩(wěn)”。

??張力目前負責(zé)寶安一個新盤項目銷售，他表示，今年深圳新房市場比去年穩(wěn)一點。

??“去年新房市場狀態(tài)是幾千人搶幾百套房，導(dǎo)致很多人都去跟風(fēng)，只要有新盤推出購房者就去參與打新，有些人已經(jīng)沒有辦法理智地去面對買房這個問題。但今年有些項目會同時開盤，分散客流，提高打新概率，只要購房者持續(xù)參與打新能買到。”張力說。

??有機構(gòu)統(tǒng)計，6月深圳預(yù)計有18個項目入市，其中有16個項目為住宅產(chǎn)品。

??劉軍和張力的感受一樣，在政策不斷加碼后，深圳樓市開始趨穩(wěn)。

??關(guān)于這點，體現(xiàn)在了劉軍門店成交量上。去年，劉軍所在門店一個周會成交四五單，基本上保持每天都有成交量。但是今年，最好的情況下一周只能成交2單。

??但他認(rèn)為，目前有些人不是不想買了，只是買不起了。通過各種政策來緩解有些人的購房需求讓樓市進入一個“冷靜期”，但這部分人的購房需求會在后期釋放。

??在吳春薇看來，目前深圳樓市除了主要供需矛盾之外，還存在兩個極端矛盾?！澳壳皝砜?，深圳房價已經(jīng)高企，剛需購房道路艱難，但是豪宅市場又很火熱，出現(xiàn)搶房熱潮，如何解決供需問題是最重要的?！?/p>

??吳春薇認(rèn)為，目前深圳集中供地可以在一定程度上緩解供需矛盾。“深圳現(xiàn)在集中供應(yīng)了，5月底到6月初這一波集中開盤可以看到搶房、積分入圍情況有所減少，并且每季度公布計劃入市樓盤，在一定程度上緩解了買房焦慮情緒，也有利于市場健康發(fā)展。”

??吳春薇表示，深圳要堅定落實房地產(chǎn)長效機制，加快城中村改造進程，增大人才安居房等供應(yīng)，并通過盤活存量土地，挖掘庫存房源來解決好新房供需失衡情況。

??數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年常住人口達到了1756萬，與2010年第六次全國人口普查相比，深圳10年間常住人口增加約714萬人，增速高達68.47%。

??根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，過去10年，深圳市居住用地成交面積僅431.5萬平方米，在全國納入統(tǒng)計的103個城市位居末位。

??焦點研究院認(rèn)為，長期以來，深圳市場的供應(yīng)規(guī)模有限，供求關(guān)系矛盾較為尖銳。在深圳城市快速崛起、城鎮(zhèn)化率大幅上揚背后，是供地格局的亟待破局。（文中劉軍和張力為化名）