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??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年7月2日發(fā)布《易居快報(bào)之14城二手住宅市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??6月14城二手住宅成交8.1萬(wàn)套，環(huán)比下降4.0%。2021年6月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手住宅成交量約為8.1萬(wàn)套，環(huán)比下降4.0%，同比下降11.1%。年初累計(jì)成交量同比漲幅繼續(xù)收窄，主要原因是中央和地方的密集調(diào)控。    

??上半年，14城二手住宅成交量約為48.3萬(wàn)套，較2020年同期增長(zhǎng)28.3%。在近幾個(gè)月多地調(diào)控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場(chǎng)將進(jìn)入盤(pán)整期。

??6月深圳二手住宅成交2820套，環(huán)比下跌6.8%，同比下滑74.9%，創(chuàng)下2013年以來(lái)除春節(jié)月份的最低值。可見(jiàn)4月查處“深房理”違規(guī)炒房行為、5月上調(diào)利率、上調(diào)人才引進(jìn)落戶(hù)學(xué)歷等政策效果顯著。深圳二手住宅市場(chǎng)熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

??預(yù)計(jì)14城二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅將收窄。5月二手住宅成交量近6月平均增速由漲轉(zhuǎn)跌，6月下降至29.0%，標(biāo)志著下降周期開(kāi)始。預(yù)計(jì)7月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)收窄。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，6月14城二手住宅成交量略下降，深圳二手住宅成交2820套，環(huán)比下跌6.8%，同比下滑74.9%，創(chuàng)下2013年以來(lái)除春節(jié)月份的最低值。在近幾個(gè)月多地調(diào)控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場(chǎng)將進(jìn)入盤(pán)整期，預(yù)計(jì)7月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)收窄。

??報(bào)告正文如下：

??一、2021年6月14城二手住宅成交8.1萬(wàn)套，環(huán)比下降4.0%

??2021年6月，易居研究院監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手住宅成交量約為8.1萬(wàn)套，環(huán)比下降4.0%，環(huán)比降幅相比5月下降約5.9個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌11.1%，同比降幅相比5月上升約12.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，14城二手住宅成交量約為48.3萬(wàn)套，較2020年同期增長(zhǎng)28.3%，主要是2020年第一季度受疫情影響基期值較低的緣故。

??6 月，14 城二手住宅年初累計(jì)成交量同比漲幅繼續(xù)收窄。4至6月，14 城二手住宅成交量降溫顯著，主要原因是，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，一線(xiàn)城市帶頭響應(yīng)中央收緊房地產(chǎn)政策，二三四線(xiàn)城市緊跟步伐，多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控全面升級(jí)。

??隨著我國(guó)疫情控制及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，今年上半年2021年上半年14城二手住宅成交量較大，高于2012 年以來(lái)的歷史均值，相比樓市降溫以來(lái)的2017、2018 及2019 上半年也有較大增幅。后市來(lái)看，在近幾個(gè)月多地調(diào)控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場(chǎng)將進(jìn)入盤(pán)整期。

??二、金華成交量能度較強(qiáng),深圳成交量度能較弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類(lèi)似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過(guò)去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來(lái)看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專(zhuān)用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來(lái)月均成交量的偏離度×40%

??從14城6月份的二手住宅成交量能度的排行可以看出，金華量能度最強(qiáng)，量能度為49.1%；而最弱的城市是深圳，量能度為-35.8%。具體來(lái)看，在監(jiān)測(cè)的14城中，幾乎所有城市二手住宅成交量能度均出現(xiàn)不同程度的下降，特別是大連，量能度從5月的77.3%暴跌至-19.7%。

??6月金華二手住宅成交量為2112套。單從成交量來(lái)看，金華相比其余13城并不高，在14城中排名倒數(shù)第二，這可能是由于金華作為三線(xiàn)城市，人口基數(shù)和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)偏弱。但今年上半年金華的成交量能度有4個(gè)月均排名第一，且偏離度所有月份排名第一，說(shuō)明市場(chǎng)熱度較高。

??6月金華二手住宅成交量環(huán)比下跌2.6%，延續(xù)了5月降溫的態(tài)勢(shì)，這可能是受到了4月21日金華市區(qū)首次集中推地與“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”新政的影響。預(yù)期后續(xù)金華二手住宅市場(chǎng)將繼續(xù)降溫，成交量向合理區(qū)回歸。

??6月深圳二手住宅成交2820套，環(huán)比下跌6.8%，同比下滑74.9%。2021年上半年除了2月同比增幅133.0%外，其余月份成交量均明顯低于去年同期，尤其是今年3月以來(lái)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。主要原因是自2月以來(lái)，深圳政府頻繁出臺(tái)收緊性調(diào)控政策，以強(qiáng)硬姿態(tài)宣告“房住不炒”定位，導(dǎo)致市場(chǎng)降溫：2月8日，深圳市出臺(tái)了二手房官方指導(dǎo)價(jià)新政；4月8日嚴(yán)厲查處“深房理”違規(guī)炒房行為；5月6日深圳建行下發(fā)首套房房貸利率上調(diào)通知；5月8日規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)房”銷(xiāo)售；5月26日上調(diào)人才引進(jìn)落戶(hù)學(xué)歷要求等等。5月，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)為3027套，環(huán)比下滑37.9%，6月成交量則直接跌破3000套大關(guān)，創(chuàng)下2013年以來(lái)除春節(jié)月份的最低值。整體看，受新政影響，深圳二手住宅市場(chǎng)熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

??三、預(yù)計(jì)14城二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅將收窄

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與14城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來(lái)平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線(xiàn)的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線(xiàn)先于價(jià)格曲線(xiàn)調(diào)整。比如在本輪周期中，2016年第二季度二手住宅成交量曲線(xiàn)就開(kāi)始呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，隨后增幅開(kāi)始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線(xiàn)的影響，成交價(jià)格曲線(xiàn)也有表現(xiàn)，二手住宅價(jià)格在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)。

??近期來(lái)看，2021年1至4月二手住宅成交量同比曲線(xiàn)和二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線(xiàn)持續(xù)上行。5月二手住宅成交量近6月平均增速由漲轉(zhuǎn)跌，6月下降至29.0%，標(biāo)志著下降周期開(kāi)始。預(yù)計(jì)7月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)收窄。