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??10月15日，有兩大消息引起市場廣泛關注。

??央行召開第三季度金融統計數據新聞發布會，針對房地產信貸管理、房地產企業面臨的信用風險、“三線四檔”融資管理規則、海外美元債波動等近期熱點問題作出解答。金融市場司司長鄒瀾強調，房地產金融工作將長期遵循中央關于房地產調控的戰略和方針，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，在防范化解房地產“灰犀牛”風險、實現房地產市場平穩健康發展的同時，降低整體金融風險水平。

??此外，《求是》雜志發表習主席重要文章《扎實推動共同富裕》，其中有三處提及房地產及相關內容，包括要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

??居民購房信貸政策有望適度放松

??本次新聞發布會是中央在近一個月內第三次提及房地產行業。

??發布會上，金融市場司司長鄒瀾表示：今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

??繼9月27日首提“兩維護”以來，央行再次釋放維穩信號，預計四季度居民購房信貸政策將迎來適度放松。

??主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸的現象也將明顯改善，進而支持居民合理的自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，但不能突破市場平穩健康發展的下限。

??房企資金壓力依然較大

??9月29日，央行召開房地產金融工作座談會，曾提出準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

??此次新聞發布會，上述觀點再被提及。

??原因在于，在去年實行房企融資管理“三道紅線”以來，部分金融機構對于試點房企“三線四檔”融資管理規則存在誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

??基于上述表態，預計短期內“三線四檔”在執行中將迎來合理糾偏，但房企融資的“三道紅線”仍將在全行業持續發力，并將由試點房企擴展為所有企業，房企整體融資環境還將保持收緊態勢，房企資金壓力依然較大。

??此外，房企的信用危機已蔓延至海外美元債市場，金融市場司司長鄒瀾認為，境外房地產企業美元債價格出現了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現后的自然反應。

??實際上，房企已展開自救，但無論是從項目股權出售，亦或引入財務實力強的戰投，還是進入債務重組階段，在銷售回款轉弱、融資收緊、資金鏈吃緊的現狀之下，倘若四季度融資政策不發生邊際放松，未來房企違約風險可能仍將接踵而至。

??堅持去杠桿的決心不會變

??目前，個別規模房企面臨史無（更多政策，請查閱中房網 www.modernhuayu.com）前例的信用風險，從央行表態來看，房地產行業總體是健康的，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，恒大集團的問題在房地產行業是個別現象，其風險對金融行業的外溢性可控。

??很顯然，個別現象并不能改變中央堅決去杠桿的決心，嚴守不發生系統性金融風險仍然是政策底線。

??受此影響，房地產行業將面臨新一輪大洗牌，房企的優勝劣汰將持續推進。經營穩健的優質房企有望獲得集中度提升的機會，那些經營和財務指標嚴重惡化導致存在潛在違約風險的房企，融資環境很難得到實質性改善，償債壓力或將不斷加劇，未來或將有序出清。

??而在房企洗牌和退出的變革過程中，金融措施將重點聚焦問題房企可能存在爛尾風險的樓盤。

??一方面，各城市政府要強化責任擔當，并做好“兜底”準備，由當地國企、城投公司牽頭組建托管企業，對于那些存在爛尾風險的項目進行托管開發。另一方面，金融部門也要積極配合地方政府，做好項目復工的金融支持，盡快實現復工復產，保證后續按時按質交付，更好地維護住房消費者的合法權益。

??房地產稅擴大試點提速或將年內推出

??同日，《求是》雜志發表習主席的重要文章《扎實推動共同富裕》，其中三處提及房地產：

??·推動金融、房地產同實體經濟協調發展。

??·要完善住房供應和保障體系，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，重點解決好新市民住房問題。

??·要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

??房地產稅仍然是重點，基于到本世紀中葉全體人民基本實現共同富裕的國家戰略，即擴大中等收入群體，縮小城鄉收入差距，改善收入和財富分配格局，因此，收入分配、財富調節等頂層制度改革宜早不宜遲，房地產稅改革則是重要的一環。

??考慮到下半年以來房地產市場持續降溫，現階段可能并非是落地房地產稅較佳的時間窗口期，年內或將推出房地產稅試點。

??北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線城市有望成為房地產稅首批試點城市，并要體現一定的政策力度。而在總結試點工作經驗的基礎上，未來房地產稅改革或將在全國范圍全面鋪開，既增加住房持有成本，又改變未來樓市供需及房價預期，更好地落實“房住不炒”的政策主基調。

??結合歐美、日本等發達經濟體實行房地產稅之后的市場表現來看，房地產稅與房價下跌不能簡單的劃等號，房價預期主要取決于樓市供需關系，供地緊俏、需求堅挺的城市房價仍易漲難跌。

??整體來看，近期行業出現的多個問題，央行均一一作出了明確解答，并給與行業積極和穩定的信號，對市場信心的重建起到很大的推動作用。

??但此次表態，并不能代表房地產信貸政策全面轉向，房企融資還將保持收緊態勢，僅限于居民信貸政策和“三線四檔”理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。

??關于房地產稅對中國房地產市場的沖擊效應，并不如市場預期中的那么悲觀，短期內購房者入市情緒將轉向謹慎，市場觀望情緒愈加濃重，長期來看，核心一、二線城市樓市供不應求的格局不改，房價仍將穩中有升。