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??一場整治行動正在遼寧省房地產市場展開。

??近日，遼寧省住房和城鄉建設廳聯合多個部門印發《遼寧省持續整治規范房地產市場秩序行動方案》通知（以下簡稱“行動方案”）。行動方案強調，分3年時間對遼寧省房地產市場進行規范整治，包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四大領域，重點整治群眾反映集中、社會關注度高的問題。

??根據數據統計，2020年遼寧全省商品房交易面積3743萬平方米，商品房交易量達44.513萬套，在2020年全國各省房地產銷量排名中位于中等水平。但據遼寧消費者維權網顯示，截至2020年12月31日，消費者投訴熱點行業中房地產投訴1041條，排在通信行業之后位居第三，屬于高投訴率行業。

??11月20日至22日，中國房地產報記者在走訪中發現，在房地產開發領域，違建、房屋質量是投訴“重災區”，租賃市場亂象叢生等問題時有發生。

??對于上述情況，遼寧省房地產行業專業人士認為，市場急需整治，通過3年整治行動，會集中解決遼寧省多年來樓市高速發展中累積下來的弊病。

??目前，遼寧省整體房地產市場景氣度不高，從整個10月份遼寧省新房市場來看，遼寧省房價呈現兩極分化，處在高速上升勢頭的只有大連、沈陽，但整體呈下滑態勢。以沈陽為例，國家統計局發布的10份70城房價數據來看，70城中有13城新房價格出現環比上漲，比9月的27城少了14個；36個城市環比下降，沈陽下降了0.3%。沈陽中原研究部數據顯示，沈陽樓市去化周期達到了24個月。

??樓市調整期，抓好市場建設管理也是重中之重，行動將凈化市場，為行業有序發展提供良好環境。

??房地產開發：違建、房屋質量是投訴“重災區”

??進入10月，大量項目進入“交房季”，有較多投訴圍繞交房出現的各類問題顯現，比較集中體現在開發商未按規定交房，或房屋質量出現嚴重問題。

??在遼寧省消費者維權網站上，一位購買了遼陽寶林地產房子的業主投訴稱：“買了近兩年的房子至今無法入住，看房時就發現廚房下水管道滲水等問題，現在已經漏得很嚴重，開發商一直推諉，導致至今無法辦理驗房入住等手續。”

??另一案例是，幾名購房者分別從昊華置業有限公司購買了禧瑞長河項目的房子，反饋其銷售中存在捆綁銷售違規問題，房屋存在嚴重質量問題，樓盤土層松動滑坡、地梁斷裂等。

??一位葛先生投訴鞍山恒營房地產開發有限公司，其項目交房時不能公開三書一證一表。根據有關規定，開發商交房時必須向業主提供三書一證一表：三書是指《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質量認定書》；一證是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》；一表是指《竣工驗收備案表》。

??上述地產專業人士表示，“三書一證一表”缺一不可，如果開發商不能提供說明房屋質量沒有通過相關部門檢測驗收，業主完全有理由拒絕收房，開發商應承擔相應違約責任。同時如果在交房過程中發現房屋出現問題，有權要求開發商免費進行修復，如出現房屋主體結構不合格等嚴重質量問題，可要求退房并賠償相應損失。

??住房租賃：市場亂象叢生

??租房市場同樣存在較多違規亂象，被投訴最多的是房產中介機構。據統計，沈陽有幾千家房產中介機構，在大眾點評上搜索“房產中介”，查詢有6874個商戶登記在冊，小型房屋中介數量眾多，從業人員素質參差不齊，不少中介機構都存在違規甚至侵害消費者權益行為。

??在消費者維權網上，一名投訴人稱，他在沈陽合晟寓房產中介租住了一套房子，房子到期押金卻不能如期退還，以各種理由克扣押金，不少租客因此受損。另有一名投訴者反映，疫情期間租住了一套房子，由于無法返回租住處，在退押金時中介公司以“衛生”為由扣了他近千元。

??一位房產中介人士透露，在出租房屋押金問題上，中介公司對租客普遍存在違規克扣押金的現象，這似乎已成為行業潛規則。

??在遼寧省房地產行業三年整治行動中，住房租賃領域存在的違規現象將會得到有效整治，整治對象包括住房租賃企業、房地產中介機構及從業人員。

??有評論人士分析稱，沈陽二手房成交量大漲這幾年，也是沈陽中介機構開店最瘋狂時期，這些連鎖中介機構過快擴張，人員培訓跟不上，存在較多問題；自今年開始由于樓市轉淡，大量中介公司面臨洗牌，連鎖加盟擴張方式已經走到了盡頭，此時如果只追求店面數量忽視服務質量，遲早會被市場淘汰。

??物業服務：收費不透明，少作為

??物業服務關系著居民實際居住體驗，也是本次三年整治行動中的重點內容。在遼寧消費維權網站上，關于物業方面的投訴也同樣突出，尤其是在物業收費以及服務質量上，投訴問題較集中。

??如一名消費者投訴沈陽城中城物業亂收費，收取電梯費不規范，拒開收據和發票。除亂收費外，收取物業費的合理性也是業主和物業公司爭議較多的話題，例如大連一位業主投訴萬象物業，要求物業公司公示物業費使用詳細款項，物業公司提供的相關公示材料卻無法獲得業主認可。

??一些物業公司不作為或選擇性忽視，這些都侵害了業主的權益。調查期間，記者發現很多園區內違建問題嚴重，如中糧錦云天成項目處，頂樓有嚴重違建現象，物業方面遲遲沒有做出有效行動。

??2003年《物業管理條例》正式頒布，確立了一系列重要的物業管理制度，之后物業管理才進入企業主導時代，物業服務這些年一直在完善發展，但仍有許多需要提升的地方，集中體現在物業收費、資金使用、服務規范以及服務質量等方面。

??房屋買賣：學區概念仍是賣點

??房屋買賣不同于一般商品，涉及金額數量較大，一旦出現問題百姓利益受損嚴重，因此在房屋買賣交易環節需要更嚴格的監管。

??但開發企業在售樓過程中仍存在較多問題。記者暗訪招商觀園1872項目時發現，售樓員在介紹項目時，將雙學區概念作為其項目主要賣點，并向購房者承諾已簽署了相關“文件”，可以作為未來孩子上學的保障。

??今年，沈陽市房產局、沈陽市互聯網信息辦公室、沈陽市市場監督管理局聯合發布了《關于規范房地產銷售宣傳的通知》，要求不得對規劃和建設中的文化教育設施做誤導宣傳，但實際上仍然有很多開發企業將學區教育作為項目宣傳賣點，甚至在入學問題上為購房者作出“承諾”，售樓員對于學區教育配套宣傳的營銷話術，在通知文件發布后并沒有作出實質性改變。

??另外，部分項目收取“團購費”也飽受質疑。在位于沈北新區的匯置公園City項目售樓處，售樓員告訴記者，買房除了付款之外，還需要繳納一筆2萬元“團購費”。一位地產渠道銷售人士稱，這筆“團購費”主要是應用在項目推廣營銷上，比如項目需要雇傭中介或其他經紀人帶客等，購房者無論在售樓處還是通過其他銷售渠道，都無法繞過這筆“團購費”。另據了解，沈北新區有大量在售樓盤收取“團購費”。

??三年整治行動

??通過調查發現，在房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四個領域，遼寧各地房產市場存在諸多問題需整治規范。

??2022年—2024年，遼寧省各城市每年將通過檢查、督查、整改三階段，及時消除房地產行業內違法違規行為不良后果，每年檢查發現的問題要在當年整改完畢，并總結推廣整治行動做法。通過3年整治讓市場行為更加規范，市場環境不斷凈化，最終讓遼寧房地產市場保持平穩健康發展。

??上述業內人士稱，近幾年沈陽、大連一些地區樓市的火爆掩蓋了一些問題，2021年是樓市發展的一個轉折點，在“房住不炒”政策背景下，房地產行業進入一個新階段。通過3年整治行動，會集中解決多年來遼寧各地樓市高速發展所累積下來的弊病，凈化市場。