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??臨近年終，雖然沈陽(yáng)氣溫降至零度以下，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一反常態(tài)開(kāi)始回暖。房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近3周沈陽(yáng)新建商品住宅成交量穩(wěn)步上升，第49周、第50周成交量環(huán)比增幅超過(guò)50%，市場(chǎng)回溫跡象明顯。

??市場(chǎng)交易量提升表明，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”策略獲得一定效果，但降價(jià)也引發(fā)大量業(yè)主投訴以及園區(qū)品質(zhì)下降等諸多問(wèn)題。

??高端改善盤(pán)降幅明顯

??2021年7月，沈陽(yáng)樓市迎來(lái)“降價(jià)潮”，對(duì)于在上半年買(mǎi)房的人而言，房子降價(jià)意味著財(cái)產(chǎn)大幅縮水，他們成為房?jī)r(jià)下跌的直接受損者。

??劉女士最近心情不是很好，原因是她剛購(gòu)買(mǎi)了幾個(gè)月的樓盤(pán)降價(jià)了，“同樣房源，比別人多花幾十萬(wàn)元，誰(shuí)都不愿當(dāng)‘冤大頭’。如果早知道能降這么多就等等了，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)信誓旦旦，稱項(xiàng)目定位于高端改善盤(pán)，肯定不會(huì)降價(jià)，誰(shuí)承想如今距離開(kāi)盤(pán)才短短幾個(gè)月時(shí)間就‘降’了這么多?！眲⑴扛嬖V記者。

??據(jù)劉女士介紹，她購(gòu)買(mǎi)的月星環(huán)球港灣位于沈陽(yáng)渾南新市府板塊，位置相對(duì)不錯(cuò)，距離地鐵和輕軌都不算遠(yuǎn)。月星環(huán)球港灣在今年7月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)定價(jià)高層18000元/平方米，洋房22500元/平方米。

       11月25日，記者來(lái)到月星環(huán)球港灣售樓處，看到門(mén)前立著一個(gè)醒目廣告牌，上面寫(xiě)著“約12500元/平方米，清水新品驚爆加推”。

??與該樓盤(pán)附近二手房均價(jià)11000~12000元/平方米相比，這樣的低價(jià)不禁讓人起疑。一位房產(chǎn)中介稱，開(kāi)發(fā)商為了安撫之前開(kāi)盤(pán)時(shí)高價(jià)買(mǎi)入的業(yè)主，其實(shí)加推低價(jià)房源時(shí)，在產(chǎn)品上特別做了一些“區(qū)隔”。

??銷售人員將這批低價(jià)房源稱之為“脫衣”，即指去除掉裝修的清水房（毛坯房）。據(jù)銷售人員介紹，這次活動(dòng)是將一整棟樓作為“脫衣”特價(jià)房源，便宜的2樓售價(jià)12500元/平方米，10樓以上在14000元/平方米左右。

??據(jù)房產(chǎn)中介人士稱，月星環(huán)球港灣項(xiàng)目定位屬于高端改善盤(pán)，裝修標(biāo)準(zhǔn)也不低，但清水房和精裝房差價(jià)達(dá)到了4000元/平方米以上，顯然并不合理。中介人士稱，月星環(huán)球港灣推出的這批清水房實(shí)際上是為了調(diào)低價(jià)格，根據(jù)估算，“脫衣”清水房實(shí)際上要比精裝房（去除裝修費(fèi)用）每平方米至少便宜2000元以上。

??這只是渾南新市府板塊高端改善盤(pán)現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。

??迫于市場(chǎng)環(huán)境和周邊樓盤(pán)降價(jià)壓力，新市府板塊很多定位于改善的項(xiàng)目均下調(diào)了價(jià)格，比如華潤(rùn)昭華里，之前售價(jià)接近20000元/平方米，如今跌到了18000元/平方米；融創(chuàng)御潮府小高層售價(jià)曾達(dá)到17000元/平方米，如今新推的一批特價(jià)房?jī)H售12000~13000元/平方米。

??一位房地產(chǎn)專家稱，當(dāng)前樓市，剛需盤(pán)和改善盤(pán)在價(jià)格上都會(huì)有所下調(diào)，不同的是改善型需求在行情不好時(shí)，抑制會(huì)更明顯；同時(shí)改善型樓盤(pán)多數(shù)為品牌開(kāi)發(fā)商，溢價(jià)空間更大，因此一旦降價(jià)，這些樓盤(pán)降幅會(huì)更明顯。

??一位房企內(nèi)部人士告訴記者，沈陽(yáng)現(xiàn)在樓市狀況讓開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入兩難境地，如果項(xiàng)目不降價(jià)很難賣得動(dòng)，因?yàn)楸旧硎袌?chǎng)需求小，不降價(jià)等于和市場(chǎng)對(duì)抗。大品牌開(kāi)發(fā)商有一定溢價(jià)空間，因此每平方米降幅超過(guò)幾千元都沒(méi)有太大問(wèn)題；很多本地開(kāi)發(fā)商本身利潤(rùn)就低，加之目前建筑原材料價(jià)格不斷上漲，成本大幅提升；如果每平方米單價(jià)降幅超過(guò)2000元，那么整個(gè)項(xiàng)目就不掙錢(qián)，甚至賠錢(qián)。

??降價(jià)致維權(quán)事件增多

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比降低0.4%，二手房環(huán)比降0.3%。沈陽(yáng)中原研究部統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)11月商品住宅成交價(jià)11906元/平方米，同比下降5%，環(huán)比降1%。

??從今年下半年開(kāi)始，因降價(jià)導(dǎo)致的維權(quán)事件逐漸增多。

??沈北新區(qū)最早出現(xiàn)了降價(jià)“苗頭”。8月，沈北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出了一批特價(jià)房，從開(kāi)盤(pán)價(jià)11000元/平方米降至8000元/平方米，近3000元的降幅引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。為穩(wěn)定市場(chǎng)，沈北新區(qū)房產(chǎn)局下發(fā)通知文件，嚴(yán)查售樓處私自降價(jià)行為。

??然而“十一”過(guò)后，越來(lái)越多的房企迫于回款及業(yè)績(jī)壓力，不得不進(jìn)行“調(diào)價(jià)”。

??降價(jià)房企不再僅限于民營(yíng)房企，國(guó)資背景的房企也放下身段，開(kāi)始以特價(jià)房、頂賬房方式降價(jià)賣房。因此，維權(quán)事件波及了華潤(rùn)、中海等一線房企。

??中海望京府維權(quán)事件，曾引發(fā)政府相關(guān)部門(mén)重視。據(jù)中海望京府業(yè)主向記者反映，中海望京府涉嫌惡意降價(jià)，擾亂市場(chǎng)，降價(jià)前高層均價(jià)12000元/平方米，2021年10月后推出兩棟樓，售價(jià)僅8000元/平方米，洋房產(chǎn)品跌幅甚至超過(guò)了30%，大量中海業(yè)主向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。中海業(yè)主維權(quán)事件擴(kuò)大后，引起了沈北新區(qū)政府重視，并給出了處理意見(jiàn)，要求退回其售出的40套房源，今后按照合規(guī)的備案價(jià)來(lái)出售。

??記者再次暗訪中海望京府售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然該項(xiàng)目已恢復(fù)原價(jià)銷售，但其他房企降價(jià)行為沒(méi)有受其影響，相關(guān)限價(jià)政策對(duì)房?jī)r(jià)控制正逐漸失去效力。

??沈陽(yáng)在2017年8月15日曾出臺(tái)過(guò)《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求開(kāi)發(fā)商按照一房一價(jià)制度申報(bào)房源價(jià)格，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格，6個(gè)月后可申請(qǐng)下調(diào)，且申報(bào)價(jià)格下浮不得超過(guò)5%。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商可通過(guò)很多方式繞開(kāi)這些限制，比如以頂賬房、特價(jià)房名義出售，或做活動(dòng)方式送物業(yè)費(fèi)、送車位或者承諾直接返現(xiàn)。

??碧桂園御時(shí)光在2021年8月29日才剛開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)售價(jià)在18000~20000元/平方米，項(xiàng)目銷售人員告訴記者，近期推出了一批“頂賬房”房源，均價(jià)僅15000元/平方米，與開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格下調(diào)了3000~5000元/平方米，一套147平方米房子相比開(kāi)盤(pán)時(shí)要便宜近50萬(wàn)元；據(jù)銷售人員稱，這批“頂賬房”除了個(gè)別存在擋光問(wèn)題外，和正常房源并無(wú)差別，并且所有手續(xù)都在售樓處正常辦理。

??實(shí)際上有些房源是低于備案價(jià)出售的。月星環(huán)球港灣的銷售人員告訴記者，為了能夠順利備案，先以備案價(jià)簽訂合同進(jìn)行交易，備案后再將10萬(wàn)元以裝修補(bǔ)貼費(fèi)名義返還購(gòu)房者，或者通過(guò)送車位的方式來(lái)彌補(bǔ)。

??沈陽(yáng)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)會(huì)避開(kāi)“降價(jià)”之類的詞匯，多采用做活動(dòng)、特價(jià)房、頂賬房的形式，一次推出幾十套或一棟樓投放市場(chǎng)。貝殼中介人員告訴記者，如果你要購(gòu)買(mǎi)這批特價(jià)“房源”，通常無(wú)法在短期內(nèi)備案，如果想順利備案，可能要等1~2個(gè)月以上時(shí)間。

??一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱，房企降價(jià)行為雖然表面上看對(duì)購(gòu)房者有利，實(shí)際上開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)榻祪r(jià)也會(huì)削減投入成本，一些房企在降價(jià)后項(xiàng)目品質(zhì)明顯降低。例如，沈陽(yáng)華發(fā)全運(yùn)首府行知坊業(yè)主投訴，其新交付的項(xiàng)目園區(qū)品質(zhì)較前幾期大幅下降。

??上述專家稱，一些拿地價(jià)較高的房企，比如在今年4.30土拍拿地價(jià)比較高的房企，在降價(jià)后為了維持一定利潤(rùn)會(huì)有意縮減成本，所謂高端改善項(xiàng)目，降價(jià)后其實(shí)各方面品質(zhì)已大不如從前。雖然近兩周沈陽(yáng)樓市交易量有所提升，但交易量短期內(nèi)很難恢復(fù)到去年水平，降價(jià)有利于去庫(kù)存，但也要提防因成本控制引起樓盤(pán)品質(zhì)下降。