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??違建問題一直是房    地產(chǎn)領(lǐng)域“頑疾”。

??11月5日，《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》文件正式出臺，根據(jù)三年整治方案規(guī)劃，目前正處在企業(yè)自查自改階段。在整治階段，相關(guān)違建企業(yè)單位應(yīng)該停止違規(guī)、違建行為，并及時糾正錯誤，然而記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽地區(qū)仍然存在大量別墅項目進(jìn)行違建，一些開發(fā)商甚至以此作為項目“優(yōu)點”公開宣傳。

??將“違建”當(dāng)賣點，違建別墅公開銷售

??記者走訪位于沈陽世博園東側(cè)的匯置山湖項目時，發(fā)現(xiàn)該項目涉嫌嚴(yán)重違建。資料顯示，匯置山湖占地42萬平方米，容積率為1.2。售樓人員介紹，該項目主要以洋房、別墅產(chǎn)品為主，其中“合院”作為聯(lián)排別墅主推產(chǎn)品，最大“特色”是有超多贈送面積，甚至是“買兩層贈一層”。

??售樓員向記者介紹了一套“合院”，建筑面積只有150平方米，但實際達(dá)到了300平方米。據(jù)介紹，這套“合院”別墅產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計為兩層，開發(fā)商原二層基礎(chǔ)上加蓋了一層，房證上只顯示一層、二層面積，整個三層均為“贈送面積”。售樓員向記者強(qiáng)調(diào)：“交房時我們已經(jīng)為業(yè)主加蓋好了，不需要業(yè)主做任何后期處理，加蓋的第三層和二層格局完全一致，在居住上并沒有任何區(qū)別。”

??“這樣違規(guī)加蓋一層，不會被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)嗎？”記者提出疑問。

??“我們已經(jīng)和上面打好招呼了，不會出什么問題。你看前面這排樓二層已經(jīng)建好了，等到有關(guān)部門驗收完了，我們再進(jìn)行加蓋。”售樓員告訴記者。

??據(jù)售樓員稱，這里基本上所有別墅產(chǎn)品都有加蓋違建的“贈送面積”，甚至違建的第三層地暖都給鋪好了。

??網(wǎng)站資料顯示，匯置山湖項目開發(fā)商為沈陽富森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2020年9月開盤，目前一期項目已經(jīng)銷售完畢。記者在售樓處看到了張貼出的預(yù)售許可證。沈陽市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，匯置山湖項目預(yù)售最近發(fā)證時間為2021年10月10日。

??企查查網(wǎng)站顯示，沈陽富森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2020年至今，共有6次被有關(guān)部門處罰，其中2021年4月27日沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)局消防設(shè)計審查處進(jìn)行現(xiàn)場勘驗時，發(fā)現(xiàn)該項目未經(jīng)消防設(shè)計審查擅自施工，責(zé)令停止施工，并處3萬元罰款。

??匯置山湖“合院”別墅產(chǎn)品總價在240萬~320萬元，算下來每平方米售價超過16000元。售樓員告訴記者，二期不少房源已經(jīng)售出，很多客戶都是奔著“買一送一”超多的贈送面積而來。

??同去看房的一位女士告訴記者，正在猶豫是否要在這里購房，風(fēng)景雖好，但遠(yuǎn)離市區(qū)交通不便，如果沒有開發(fā)商所宣稱的“加蓋”一層，就真不值這個錢了。

??業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱，購買這類房子以為是占到了“便宜”，實際上未來會遇到很多風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，別墅頂層露臺本就是贈送面積，并非開發(fā)商給的“福利”。“贈送面積”不會寫到購房合同中，沒有產(chǎn)權(quán)，在房產(chǎn)證上也不會有體現(xiàn)，如果擅自將贈送面積改成室內(nèi)空間，那么就涉嫌違建，將來有被拆除和處罰風(fēng)險。同時這些所謂加蓋的房屋，看似不需要花錢，實際上違建成本已經(jīng)被計算在房價中了。

??別墅私建現(xiàn)象為何屢禁不止？

??記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大量已建成別墅園區(qū)內(nèi)普遍存在私建、違建現(xiàn)象。在萬科翡翠別墅園區(qū)內(nèi)，大部分別墅產(chǎn)品已經(jīng)交付。記者觀察到，有多棟別墅頂部拆掉后出現(xiàn)重新加蓋情況，有些甚至將別墅一整面墻拆掉，在原基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建，不少業(yè)主門口堆放著大量建筑垃圾。

??在首創(chuàng)禧瑞長河項目中，很多別墅頂層都加蓋了閣樓或陽光房，雖然冬季大部分裝修已停工，但多棟別墅違建項目仍在施工中。

??在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對于違建相關(guān)規(guī)定并不了解，很多人簡單地認(rèn)為在不影響其他住戶條件下，在自家院里擴(kuò)建屋子或者在屋頂加蓋陽光房，并無不妥。

??業(yè)內(nèi)一位專家告訴記者，違建、私建行為不僅損害其他業(yè)主權(quán)益，破壞城市形象，同時還具有嚴(yán)重安全隱患，例如擠占消防通道，一旦發(fā)生火災(zāi)難以及時救援；某些私建業(yè)主所雇用的施工隊并不專業(yè)，缺乏合理規(guī)范設(shè)計，導(dǎo)致房屋主體結(jié)果出現(xiàn)問題，住幾年后甚至變成危房。在山西臨汾、福建泉州都曾發(fā)生過因為房屋倒塌而造成大量人員傷亡事件。

??2020年12月4日，沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合市房產(chǎn)局及執(zhí)法部門，印發(fā)沈陽市違法建設(shè)和違法違規(guī)審批專項清查整治工作實施方案的通知，清查包括全市城區(qū)內(nèi)及各縣所有既有建筑和在建建筑，其中整治內(nèi)容第七條包括：擅自改變使用功能，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和布局，違法改擴(kuò)建的房屋建筑。

??在今年11月5日，遼寧省住建廳等部門關(guān)于印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》的通知中，對于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中存在的未按施工設(shè)計文件開發(fā)建設(shè)等違規(guī)行為進(jìn)行重點整治，整治對象包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及涉及各方責(zé)任主體。

??違建問題在歷次房地產(chǎn)整治行動都作為重點內(nèi)容，那么別墅違建為何一直屢禁不止？

??據(jù)房譜網(wǎng)提供數(shù)據(jù)顯示，沈陽別墅產(chǎn)品庫存總面積達(dá)138.47萬平方米，1~9月份月均銷售面積4.377萬平方米，按照平均月銷量計算，別墅庫存量去化周期達(dá)31個月。一位項目銷售人員稱，沈陽存在大量滯銷別墅項目，有些銷售周期長達(dá)5年以上，為了增加賣點，一些開發(fā)商鋌而走險通過違建加蓋等方式來“吸引”客戶。

??行業(yè)專家分析稱，違建一般都比較隱蔽，尤其是別墅私建，由于是個別住戶行為，如果沒有人舉報，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn)，同時物業(yè)方面對此不作為，有些甚至默許個別住戶違建。開發(fā)商大規(guī)模違建往往選擇別墅項目，這些項目遠(yuǎn)離市區(qū)，如果沒有工程設(shè)計圖紙，即便出現(xiàn)違建問題，外行人也很難看出來。

??專家稱，違建問題看似簡單，但在實際整改中執(zhí)行會遇到很多阻力和困難。在某小區(qū)曾出現(xiàn)過90%住戶違建，城管向業(yè)主下達(dá)整改通知書，除個別住戶外，絕大部分住戶拒絕簽字、拒不整改。理論上講，如果違建主體人員拒不配合拆除，執(zhí)法部門有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)拆。可在實際執(zhí)行中，由于一些違建已經(jīng)破壞了房屋的主體，如果貿(mào)然進(jìn)行拆除，可能會影響整棟樓結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，因此有時還需要進(jìn)行相關(guān)安全評估才能拆除。

??同時一些私建、違建現(xiàn)象很難徹底整治，容易出現(xiàn)反復(fù)，甚至執(zhí)法部門剛剛拆除違建，隨后業(yè)主再次施工，經(jīng)常會陷入“違建—拆除—再違建”的惡性循環(huán)中。上述專家稱，需要監(jiān)管和執(zhí)法部門投入更大力度，才能得到有效遏制。