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??房地產行業到了一個關鍵轉折的時期，但從較長的歷史周期來看，這個行業始終會存在，只不過，有可能重新進行排列組合，或者洗牌。

??11月25日，由中國房地產金融穩定研究組、復旦泛海國際金融學院房地產金融研究中心、中國城市開發投資500強研究組、中國房地產數據研究院、金磚財經、《中國房地產金融》、AFC資資樂、第一資源、衡芯智庫、上海星閬傳媒共同主辦的2021中國房地產金融穩定系列論壇在上海成功舉辦。

??此次論壇聚焦房地產金融穩定、資產收并購、城市更新、房地產人力資源及ESG、綠色家居等話題，針對當前房地產金融風險頻出，大會發布了2021年房地產金融穩定榜單，對最新的房企金融穩定進行了排名，予以揭示當前房企金融穩定情況；表彰了中海、龍湖、旭輝等鉆石、優質級企業。會上，主辦方還發布了《2021中國房地產金融50人》名單，旨在向奮斗者致敬，偕創新者同行，激勵中國房地產金融行業從業者，在這個充滿激蕩與變革的年代健康穩步發展。

??房地產金融“三期疊加”

??去年以來，房地產金融風險日漸成為行業關注的焦點，房地產防風險成為監管機構遏制泡沫化發展傾向的主要目標，穩地價、穩房價、穩預期，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展，成為當前及未來一段時間以內，房地產監管的主要思路。為此，房地產金融層面實施房企債務“三道紅線”、房地產信貸集中度管理等政策，同時監管機構要求保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，要實施好房地產金融審慎管理制度。

??在金磚財經、《中國房地產金融》雜志總編輯邵軒嵐看來，當前房地產金融環境令業內人士對未來發展有些許悲觀，預期正在發生變化；明年的政策基調是防止出現“金融化與泡沫化”，與以前相比，邏輯已經變了。在他看來，房地產行業到了一個關鍵轉折的時期，但從較長的歷史周期來看，這個行業始終會存在，只不過，有可能重新進行排列組合，或者洗牌。

??對于當前房地產金融環境發生的變化，中國房地產數據研究院院長陳晟認為，房地產金融面臨“三個周期”的疊加：第一，房地產開發投資增速與房價漲幅跌到10%以下，形成“斷裂周期”；第二，貨幣寬松政策導致的非理性投資流入房地產造成的“消化周期”；第三，房企從住宅開發向多元化業務轉型的“換擋周期”。他表示，房企要進行現金流測試、金融機構進行涉房信貸不良貸款率測試，以此應對房地產市場環境的變化。

??陳晟認為房企在當前的調控周期下，未來的發展方向，不要“無序擴張”，要布局幸福產業、科創產業。圍繞產業服務布局，包括科創、商業、養老等領域；圍繞業主服務布局，包括生活服務業、城市更新、社區物業等領域。

??數字化助推房企未來轉型

??安永會計師事務所主管合伙人湯哲輝認為，房企需要思考行業一直存在，企業可能遭遇環境變化不適而退出的問題。“風暴之后，你是否還在？你在哪里？”湯哲輝說，通過胡潤排行榜可以發現，近年房地產企業往后退，科技企業走向臺前。科技創新、綠色低碳、數字經濟成為行業未來發展的方向，房企如何與數字經濟掛鉤、如何與指數型增長的模式掛鉤，這是房企需要思考的方向。

??湯哲輝表示，未來房地產建造、營銷、內部管理都需要數字化重新來定義，如果不能進行數字化轉型，將逐步淪為數字化企業的附庸，甚至被淘汰。他認為，房企進行數字化轉型，要構建以數據為核心的洞察力驅動的業務模式，建立面向全供應鏈的產業互聯網和全面云化戰略。“數字化轉型可能是企業轉型難走的一條路，但是世界上最難走的路才是捷徑。”

??在易居企業集團克而瑞投資與資本董事總經理賈瓊看來，數字化不僅僅是未來轉型的可選項，而是必選項。“大數據應用賦能，可以促進房地產金融穩定。”賈瓊在大會上說，大數據的應用價值是，從預警中降低不良、從監控中預警風險、從源頭上把控風險、從過程中監控資產。

??克而瑞作為中國房地產大數據服務商，從2002年開始搭建數據庫。利用大數據的功能，有針對性地做戰略分析、投前甄選、投后檢測，通過海量數據，以及算法模型，為金融機構提供靈活的模塊組合及定制化系統。

??賈瓊表示，通過在“投融管退”四個方向，從數據層面來預警，進而改變投資策略，可以輔助到包括房企、銀行、基金、信托、不良資產處置機構應對房地產金融風險。

??拐點之下，房企如何再出發？針對近期部分房企債務違約現象頻出，房企未來發展之路如何抉擇？東方房地產研究院執行院長胡金星表示，從內因看，主要是由于資金驅動影響；從外因看，是因為房地產進入后開發時代，市場容量達到一定峰值后，競爭會加劇、行業分化在加劇所致。胡金星還表示，房地產行業生態將會重構，未來是“開發+運營+金融”的新生態時代。企業要認清當前的形勢和發展方向，既要發展又要轉型，多元化發展有很大風險，房企要學會抱團取暖，“活下去”才是關鍵。

??五牛控股不動產事業部合伙人李晨星表示，伴隨房地產長效機制逐步建立，供需兩端政策不斷完善，原先依賴高杠桿、高周轉獲取現金流的單一住宅開發模式已經難以適應新的時代要求。開發企業應積極擁抱監管，從粗放型的開發模式向資產管理運營轉變，多元渠道獲取資金，加強自身的專業化運營能力。面對地產行業新形勢，我們要立足長遠，在韌性十足的中國經濟中，充分挖掘投資機會，助力地產行業可持續健康發展。

??朗詩青杉資本副總經理方旭東表示，從“房住不炒”到“三道紅線”的出臺，房地產行業的融資環境不斷收緊，所謂“融資收緊”，控制的是本來不應該進入到房地產的資金，地產基金行業的商業邏輯是不給房地產行業加杠桿，讓市場回歸有序的融資環境。未來10-20年房地產開發行業進入新時代，地產業將呈現穩中有降的走勢。房企要堅守“不拿貴錢，不拿貴地”的原則，對于現有的存量項目，要快速打折出售，用收回的資金償還信用借款，不要產生違約。

??康橋集團副總裁、長三角區域董事長肖春和表示，過去二十年，是房地產規模快速增長的時代，也是債務規模快速推升的過程。發展至今，房地產行業經歷了1998年到2008年的土地紅利階段，2008年到2018年的資金加杠桿的階段，以及2018年之后的房地產業成熟階段。在未來十年，是企業自身要做好內部管理的階段，要順應國家的政策方向去杠桿，提升運營能力，做好存量資產去化去庫存，把服務和品質做好。

??大發集團副總裁羅輝映表示，當前房地產市場正處于歷史的轉折點。雖然很多企業現在面臨融資現金流和銷售現金流的雙重打擊，但是，房地產行業除了開發業務以外，其他領域還有很多機會，企業要從自身的資源稟賦和理解能力出發，要認清大勢，不要輕易放棄自己的優勢領域，不盲目多元化和轉型，但也不要放棄對于新的領域和機遇的跟蹤。未來房地產市場的蛋糕依然存在，雖然比之前少了，但是在100萬億GDP中仍然舉足輕重。

??“大資管”時代下的新機遇

??在國際環境不確定，地產金融監管趨嚴，開發與運營逐漸剝離，“三道紅線”的高壓之下，地產行業及從業者如何走出困境？AFC資資樂創始人/CEO桂金標表示，企業要擁抱時代的變化，未來是大資管時代，在此時代下構建新的價值體系。從政策規劃看，上海計劃在2025年建成全球資產管理中心、公募REITs將開啟不動產資管新時代、北交所將迎來一大批資管企業上市熱潮。這意味著大資管時代已然來臨。未來資產管理公司五大變革：兼并收購、智能投資、數字化客戶服務、高效運營與資產平臺服務。

??上海屹杉投資管理有限公司總裁王沛鑫表示，房地產行業從增量到存量，在宏觀形勢不好的背景下，企業要能識別風險、管控風險。雖然融資環境收緊，但不良項目的重整是很好的資金來源。那些看似不良的項目最后變成了優質項目，所以未來5至10年不良資產領域將迎來大機遇。如何低價鎖定一些不良資產的項目，實現未來的增值，建議房地產開發商需要尤為關注。

??“未來10年資管行業將是一個藍海時代，房地產行業是從增量開發轉向存量運營，房地產業的藍海是在資產運營與管理端。”上海金晨碧云投資董事、事業合伙人劉俞林表示，資產管理它的核心在于如何通過精細化的運營管理，來提升物業的增值服務和資產核心化，這也是行業個體需要努力的方向，如何提升物業管理的價值、資產管理運營的價值。

??溫州億聯科技執行董事長陳友富表示，從整個市場角度看，疫情的出現、中美貿易競爭加劇、宏觀政策對房地產行業確實有很大影響，從開發到后端的運營，都面臨著資產運營的難題。在陳友富看來，這凸顯企業運營困難之外的同時，也將迎來一些新的機遇，未來存量資產運營是大趨勢。

??“房地產行業進入資產管理時代，資管行業的前景將非常好。”上海志舍咨詢聯合創始人、董事長胡偉表示，行業缺少優質的運營人才，未來對人的要求也會更高。他建議業內人士要學習、抱團、整合資源、合作共贏，借鑒西方國家的經驗，以專業的標準來擁抱這個時代的經濟發展。

??此外，與會嘉賓還圍繞當前熱議的“雙碳”、城市更新、既有建筑存量改造等話題進行了深入探討。