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??房地產市場在2021年面臨嚴格的政策環境挑戰，但隨著政府明確信用違約和破產事件的處理方案，并努力確保信用良好的開發商獲得融資，市場正陸續對后期走勢達成共識，為穩健增長打下基礎。第一太平戴維斯發布2022年度市場展望報告，探尋未來市場發展機遇。

??第一太平戴維斯華北區董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“作為后疫情階段的第一年，我們看到2021年房地產市場不同細分板塊的走勢可謂喜憂參半：我們欣喜地看到2021年商辦市場的快速復蘇，寫字樓市場強勢反彈，供應吸納雙雙創新高，整體令人滿意。但是，住宅市場在2021年上半年過熱，導致調控政策層層加碼，樓市于下半年驟冷、開始下行，‘至暗時刻’不期而至。以上種種反映出當前的房地產市場正在經歷著多年未曾出現的大變革，這種變革也迫使房地產行業革故鼎新、尋求新的發展動力。”

??2021年整個行業經歷了“冰火兩重天”，既有令人鼓舞的一面，也有令人擔憂的一面，房地產市場的整體表現可以用‘跌宕起伏’來形容。隨著調控政策在2021年底開始糾偏防誤傷，樓市的融資環境與信貸發放正逐步改善。

??投資：債務風險仍存，利基資產吸引力不減

??政府對資金流入房地產領域持續嚴控，社會融資額增速在2021年持續下探至10%左右，為近五年來最低值。融資成本增加，基本面回歸常態化走勢，預計投資者會繼續把收益率較高的利基資產放入其投資組合中。物流資產一直是投資者青睞的利基資產類別。隨著物流資產競爭愈發激烈，包括數據中心、制造類產業園區、生命科學園區以及長租型住宅等資產類別將獲得越來越多的關注。

??辦公：租賃市場基本面復蘇，數字經濟驅動市場向榮

??預計2021年全年，10座重點城市甲級寫字樓凈吸納量將同比翻一番。隨著數字經濟在國內生產總值中占比持續攀升，科技公司已成為辦公需求關鍵驅動行業之一。近期上市獲得融資或現金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購置辦公用地，或尋求建立全國或區域總部。科技公司對靈活性的要求，也帶動隨時隨地辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。

??零售：主要城市零售供應陸續觸頂，長期投資主導零售交易

??2021年，上海全年零售供應量達到139萬，創下歷史供應高峰。而部分城市如成都、天津的購物中心增量在2017年就已觸達頂峰。伴隨中國主要城市零售市場在供應端步入后高峰時期，商業運營的開發整合將成為市場主題。在開發市場，未來供應極大概率將由優質開發商主導；而在投資市場，險資、核心基金也正成為主力買家。這也使得2021年，中國內地零售物業投資市場中，前三大買家收購金額占比則創下近年新高，達到60%。

??物流：智慧物流與可持續理念日漸融合，助推運營效率加速提升

??電商的蓬勃發展、第三方物流的迅猛增長、制造業向智能制造進化等行業趨勢，從需求端不斷對供應鏈提出運行效率、準確性及智慧化運作的更高要求。作為整條鏈上最重要的一環，物流地產亟需積極擁抱落地的科技應用，在物理結構及運營管理等多方面接納行業提出的迭代需求。此外為應對未來可能趨嚴的排放要求以及吸引優質租戶，物流倉儲業主對于各范疇碳排放的監控或也將逐步加強。

??住宅：市場調控政策底逐漸顯現，國企、央企及地方城投正逐步占據主導

??2021前11個月，全國住宅市場成交面積約14億平方米，同比幾乎持平。而在年末，住宅市場調控政策底逐漸顯現，政策迎來緩和預期。然而，政策的傳導落地需要一定時間，另一方面市場觀望態度普遍，預計市場或在2022年下半年起逐步改善。財務狀況更為穩健的開發商，尤其是國企、央企及地方城投公司正逐步占據市場主導；自用需求基本面良好的城市維持穩健走勢。

??服務式公寓：租戶群體更加多元化，為供應端產品打造提出更高訴求

??新媒體、IT、生物科技等新興行業迅速發展，為高端租賃市場帶來較為充沛的國內客戶需求。越來越多的國內企業正將員工租賃住房預算，作為管理層及員工福利以吸引人才。而在傳統的商務型客戶需求之外，以提升居住品質、體驗舒適生活的個人租戶數量也有所增加。更多投資者及運營商積極入局，以不同特色的服務式公寓產品滿足多元化租戶群體的需求。