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??改革開放以來，產業園區行業伴隨著我國經濟快速發展。標準化廠房、創業大廈、孵化器、產業綜合體等產業地產逐步興起，使得園區開發已不僅僅是招商引資的載體，產業地產開發和運營本身就成了一種業務，造就了眾多的產業地產開發商。

??2020年7月，國務院出臺《關于促進國家高新技術產業開發區高質量發展的若干意見》，明確提出：到2025年，形成一批自主可控、國際領先的產品，涌現一批具有國際競爭力的創新型企業和產業集群，建成若干具有世界影響力的高科技園區和一批創新型特色園區。

??做大做強特色主導產業也成為重點工作內容：國家高新區要立足區域資源稟賦和本地基礎條件，發揮比較優勢，因地制宜、因園施策，聚焦特色主導產業，加強區域內創新資源配置和產業發展統籌，優先布局相關重大產業項目，推動形成集聚效應和品牌優勢，做大做強特色主導產業，避免趨同化。

??01

??產業地產銷售模式

??越來越難

??1. 全年收購金額近360億

??隨著市場環境的趨嚴，產業地產銷售模式越來越難。CRIC數據顯示，全國重點區域單項目去化規模區間為2-4萬平方米，出租流速為2-5萬平方米/年·項目。

??在這其中，長三角園區銷售去化中年去化5萬平方米以上的僅占2.21%，大部分年去化2-3萬平方米；珠三角園區銷售去化中年去化5萬平方米以上略高于長三角區域為2.65%，大部分年去化同樣在2-3萬平方米水平。

不僅銷售去化慢，產業地產商拿地分割轉讓要求也在趨嚴，如深圳要求工業樓宇分割轉讓后5年內不得再轉讓，理由是避免頻繁轉讓影響產業發展都穩定性。成都則明確新供應M0的產業用房和配套用房須由土地使用權人全部持有，不得以股權轉讓或變更等方式變相實施分割轉讓。

??在要求方面，典型城市工業土地對土地產出要求也難以企及，如上海產值要求2482萬元/畝，稅收142萬元/畝，投資強度1489萬元/畝，若稅收未達最低標準的，收回土地，達到最低標準的，差額部分按照非固定比例（最低可達20%）支付違約金，投資強度未達標準的按照差距支付同比例土地出讓價款的違約金。

??在去化慢、限售嚴、要求高、罰則重的當下，銷售模式越來越難，產業地產已從銷售到運營模式。未來的產業地產發展不僅僅局限于開發層面，更加看中的是全流程精細化的管控，產業投資、產業培育、招商運營、產業生態等等成為重點狙擊內容。

??02

??城市園區定位相似

??“千園一面”

??1. 全年收購金額近360億

??隨著產業地產進入運營模式，產業園區發展的另一個問題是：定位太相似。

??據CRIC統計，2021年新能源汽車制造業拿地面積占比30.90%，汽車制造業（含新能源汽車）拿地面積占比53.87%，從產能上來看，2021年底全國新能源車總產能已達3000萬輛，總保有量784萬輛，然而當年總銷量350萬輛，產能過剩警鐘已然敲響。但未來還有大量的汽車公司拿產業園繼續做新能源汽車。

??能把產業定位聚焦在“泛產業概念”上，搞成千園一面，得細分產業鏈。園區內配套也一樣，商業、員工宿舍、會議中心、餐飲等等，無一遺漏，造成重復建設，供大于求。

??據CRIC統計，研發總部類項目配套面積中商業、員工宿舍、會議中心排名靠前，生廠廠房類項目配套面積中商業、經營性餐飲、員工宿舍排名靠前，研發總部及生產廠房類配套投資回報率分別為5.1%和3.4%，回報率較低。

??03

??特色園區成

??產業持續升級主要抓手

??1. 全年收購金額近360億

??也正是因為如此，近年來，特色產業園受到各地的廣泛關注，各城市紛紛以特色產業園建設來推動城市產業的持續升級。

??從第一個國家類級別高新技術產業開發區—北京市新技術產業開發試驗區（現為北京中關村海淀園）經批準成立至今，已經過去三十多年，做大做強特色主導產業已成為經濟發展的新引擎。

??2021年4月，上海全球投資促進大會對本市40個特色產業園區進行了整體推介（包括首批26個和新增第二批14個）。

??上海瞄準科技前沿和產業高端，以高品質園區建設推動高質量產業發展，實施“特色產業園區提升計劃”，著力打造優勢更優、強項更強、特色更特的園區經濟。特色產業園區聚焦集成電路、生物醫藥、人工智能等關鍵領域核心環節，加強源頭創新，強化產業引領，著力建設產業發展新高地和產城融合新地標。

??2021年11月5日，廣東省工業和信息化廳會同省有關部門公布了評審出的19個廣東省首批特色產業園區，與此同時，第二批特色產業園區的申報工作將啟動。

??根據《廣東省制造強省建設領導小組辦公室印發（關于組織申報省產業園和特色產業園的工作方案）的通知》（粵工信園區函（2020）952號）的規定，申報特色產業園的基礎條件需滿足主導產業符合戰略性產業空間布局，已具有一定的產業規模、產業集中度，仍有進一步集聚發展的潛力;引進相關行業龍頭企業，產業鏈配套相對完善;園區具備承載戰略性產業集聚發展的基礎和條件等；同時為保障特色產業園的發展，申報特色產業園所在地政府應注重對園區及特色產業的培育建設，建立相應的統籌協調機制，并配套專項政策。

??不僅如此，區（縣）級政府更是紛紛出臺扶持政策，推動本地區特色產業園的建設。如青浦區2021年7月發布《青浦區特色產業園區（平臺）創建認定及發展扶持管理辦法》，對認定為區級特色產業園的一次性給予扶持60萬元；對由區級特色產業園區（平臺）升級成功認定為市級特色產業園區的，再給予扶持40萬元；對由市級特色產業園區升級成功認定為國家類級別特色產業園區的，再給予扶持100萬元；對直接成功認定市級特色產業園區的，一次性給予扶持100萬元；對直接成功認定國家類級別特色產業園區的，一次性給予扶持200萬元。閔行區2021年8月發布《閔行區關于加快特色產業園區建設的實施意見》，對認定為特色產業園的給予宣傳力度、提容改造、平臺建設、優化服務、租稅聯動等方面的扶持。

??04

??運營強調“輕重結合”

??與“國民共進”

??1. 全年收購金額近360億

??在對全國564個產業園區運營數據進行比較后，我們發現各級城市差異巨大。

??在這其中一線城市平均租金1.7-2.5元/平方米/天，租金1.5元以上的占比達58%，平均入駐率也最高，達80-100%，有67%的園區入駐率達80-100%；二線城市平均租金0.8-1.5元/平方米/天，租金1-1.5元的占比最高，達54%，平均入駐率70-80%；三四線城市不僅租金較低，入駐率也較低。

拿地方面，2020-2021年，上海、杭州、南京、蘇州國資背景開發商拿地占比達88.06%、85.25%、68.83%、71.33%。

??隨著我國經濟由高速發展轉為高質量發展，產業園區行業在經歷了快速成長后，將迎來精耕細作的新發展階段。過往的那種撿到籃子里就是菜的綜合性園區會越來越不受待見，“一枝獨秀”的特色產業園將引領城市的產業升級。招商方面，也需要結合招大引強和專精特新，不能光靠大和強，也要有小而精。

??值得注意的好消息是，截止2021年12月26日已經發行了6支公募REITs，平均漲幅28.3%，最高漲幅40.1%。當產業園的運營空間和退出方式都成熟后，產業園也將成為第二曲線中一條重要的賽道。