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??“人城產” 融而未合下，產業地產井噴成為了一把雙刃劍。

??剛剛過去的一年，山東省淄博市勁吹產業發展“集結號”。該市公布的2021年千億重大項目投資名單中，涵蓋重大項目500個，產業項目近400個，其中不乏還導入各類產業載體項目40余個。位列“名單”的京東海月龍宮綠色智慧冷鏈物流產業園（現名為京東云倉海月龍宮物流港），以標準化廠房、企業獨棟為開發對象，實現土地的整體開發與運營，該類產業載體亦被業內統一貼上產業地產標簽。

??2021年12月底，中國房地產報記者實地走訪發現，即將啟用的淄博周村區京東（云倉）海月龍宮物流港（以下簡稱“海月龍宮物流港”），在規劃與用地方面仍面臨諸多問題。其中，一條專為海月龍宮物流港項目新修公路，被指未批先建、涉嫌違規占用農村耕地和基本農田；據2021年4月公布的“田長制”標識牌顯示，海月龍宮物流港（一期）占地270畝，正處在北郊鎮固玄莊、固玄店村一般耕地和部分永久基本農田保護區內。

??海月龍宮物流港項目未投產便隱患重重，而這僅是當地產業地產崛起迅猛下的一個縮影。淄博市轄區還分布著連城智谷（臨淄）數字產業孵化中心、連城智谷（周村）智造小鎮、桓臺縣中南高科·創智未來產業小鎮、淄博電子信息產業創業創新園等多個產業地產項目。這些項目的產業定位雖不盡相同，運營屬性卻如出一轍，普遍以廠房租售為依托，還出現商品房捆綁產業地產開發的情況，以及“有城無產”的房地產化傾向。

??商鋪“3年穩收益”難成真

??資料顯示，海月龍宮物流港地處山東省淄博市魯泰大道與西十五路交會處，項目計劃總投資28.5億元，占地面積660畝，建筑面積約48萬平方米，整個項目分兩期建設。其中，項目一期投資13.5億元，占地270畝，建筑面積33萬平方米，分為20萬平方米一站式健康食材冷鏈物流園和13萬平方米特色復合商業綜合體。目前工程已進入到室外配套施工階段。

??據海月龍宮物流港銷售展示中心置業顧問李華華介紹稱，售價在13800元/平方米的廠房式商鋪（50年產權），位于項目一期工程中的健康食材冷鏈物流園，園內布局有近30棟單體廠房（含獨棟），每棟廠房分割成多個4.5米寬，9米進深的開間商鋪，分上下兩層，戶型面積從85平方米至420平方米不等。

??“部分商鋪用于安置淄博張店區海盛水產批發市場定向搬遷的400余商戶外，其余均對外出售，確保3年穩收益。”李華華向記者表示，該項目開發商山東海月龍宮城市開發建設有限公司不僅與海盛水產批發市場合作承接產業轉移，還與京東集團簽署合作協議，共同打造高端數字化智慧農產品冷鏈物流產業園。“在此投資置辦商鋪，未來收益預期必定穩賺不賠。”

??2021年12月23日，張店區市場監督管理局、科苑街道辦事處等單位向海盛水產批發市場商戶聯合下發“市場搬遷通知”，要求在2022年3月31日前搬遷至魯泰大道與西十五路交會處。

??搬遷在即，雖然海月龍宮物流港商鋪的硬件環境和環保設施，會明顯優越于老舊的海盛水產批發市場，但海盛水產批發市場部分商戶對此依然持消極態度。有不少海盛水產批發市場商戶表示，海月龍宮物流港地處城市偏遠郊區，搬遷后海盛市場的原有消費群或會出現銳減。

??“承接有著十余年運營積淀的海盛水產批發市場搬遷，海月龍宮物流港不可一蹴而就，若要再次形成規模和市場影響，至少需1—2年的時間。”海盛水產批發市場海參經營商戶丁武表示。包括丁武在內的部分水商戶看來，為水產經營所購海月龍宮物流港商鋪，未來很長時間里不僅難確保收益，還有賠本賺吆喝風險。僅有少數商戶持積極樂觀態度，他們認為，新商鋪與近在咫尺的高速口，會有助于縮短海鮮產品運輸物流中轉時間。

??“市場如期完成整體搬遷幾率渺茫”。丁武還表示，新海盛水產批發市場（海月龍宮物流港）在規劃與用地方面仍面臨諸多問題待解，項目起步便隱患重重，或將直接影響到海盛水產批發市場商戶遷移進度。

??項目涉嫌踩耕地“紅線”

??“橫在海月龍宮物流港東門前的成片麥田，或成為該項目正式啟用前最大的阻礙”。丁武介紹，海月龍宮物流港目前規劃開設主要進出口集中在東門，而東門與主要交通干道之間則為村民的麥田，若實現進出方便勢必要毀田修路。這條專為海月龍宮物流港項目而新修的公路，或因涉嫌違規占用周邊村莊（固玄莊村、固玄店村）耕地和基本農田，該工程如期交付存變數。

??2021年12月27日，記者在懸掛有“中國（淄博）海月龍宮物流港”字樣的東門口，看到一條新修建的柏油路將麥田一分為二，橫穿田地南北綿延數千米。

??為響應《山東省自然資源廳關于推行耕地保護“田長制”的指導意見》(魯自然資發〔2020〕11號)等文件指示精神，淄博已在全市轄區農村積極貫徹實施“村級田長制標識牌”（以下簡稱“田長制標識牌”）推進工作，由此以來，村級土地現狀（耕地和基本農田規模）、土地類別及區位分布將通過田長標識牌一目了然。走訪中記者分別在固玄莊村、固玄店村的田間地頭，找到了由周村區政府于2021年4月為其制作的田長標示牌，通過比對和其他信源佐證后發現，海月龍宮物流港所占地塊正處在兩村一般耕地和部分永久基本農田保護區內。

??固玄莊村委會主要負責人在電話里告訴記者，海月龍宮物流港一期工程占地270畝中有186畝為固玄莊村土地，其余屬于固玄店村。在被征用前，確實為兩村的農田（一般耕地），但后來履行了土地變更手續，該宗地塊屬于企業合法取得。這位負責人還向記者坦言，緊鄰海月龍宮物流港東門麥田里新修公路屬于未批先建，占用固玄莊村耕地13畝。

??2021年12月29日，周村區自然資源局相關部門負責人向記者表示，海月龍宮物流港所占地塊，早在2018年已辦理農用地轉用和土地征收手續；海月龍宮物流港東門麥田里新修公路為農村道路，雖占用的是一般耕地，但不能就此認定為違法占地；新修路兩側的麥田均為基本農田,僅靠近海月龍宮物流港一側麥田面積達20余畝。“依據相關政策，接下來將對轄區邊角、零星及線狀基本農田做出調整。”該負責人說。

??然而，國家自然資源部、農業農村部于2019年1月3日聯合下發《關于加強和改進永久基本農田保護工作的通知》（自然資規[2009]1號），《通知》要求，一般建設項目不得占用永久基本農田。此外，嚴禁通過擅自調整縣鄉土地利用總體規劃，規避占用永久基本農田的審批。

??以租代征數百畝集體土地

??記者調查中還發現，產業地產踩耕地“紅線”之風已從淄博周村區傳導至了臨淄區。

??對外號稱產業新城運營商的幸福連城控股集團有限公司（以下簡稱“幸福連城集團”），數年前已在山東淄博等地對產業地產開發進行多點布局，通過銷售50年產權廠房和企業獨棟為依托，試圖打造產城融合樣本，但收效甚微。

??位于淄博臨淄區臨淄大道與鳳凰山路交叉口的連城智谷·臨淄數字產業孵化中心（更名前為連城智谷·臨淄高分子產業園）便是其中一例，該項目一期占地約6萬平方米、建設有總建筑面積約8萬平方米的13棟花園式廠房。記者經實地走訪了解到，運營1年多時間里，園區雖已有部分企業入駐，但產業聚集效應遠未形成。

??“項目建設與土地擴張出現規模倒掛”。有知情者表示，體量有限的產業載體，土地因批少占多，導致進度失衡，招商前景不容樂觀。借助連城智谷·臨淄數字產業孵化中心開發名義，幸福連城集團先后“圈地”400余畝，除了在少量獲批土地上建設外，通過以租代征周邊村莊的大部分土地處于“圈而未建”狀態，臨淄區鳳凰鎮侯家屯村和金嶺回族鎮金嶺一村波及其中。

??針對這一說法，記者隨后在侯家屯村委會得以證實。根據“鳳凰鎮侯家屯黨務政務村務公開欄”中張貼的部分內容顯示，2021年7月5日，侯家屯村委會公布了部分村民領取高分子產業園占地補償名單，其中載明補償標準為每年1800元/畝。“從2019年開始，連城智谷通過租賃（以租代征）方式占用侯家屯村耕地200余畝、金嶺一村耕地100余畝用于建設產業園，租金每年一付”。侯家屯村委一位不愿透露姓名的工作人員如是說。

??這位工作人員還向記者透露，以租代征村民集體土地，在當地是比較普遍現象。侯家屯村集體土已被周邊多個工業項目及修路占用后所剩不多。占地面積不同，租金給付標準也不相統一。以租代征該村土地的齊魯化工業園租金給付是按照每畝900元/季、洗煤廠膠合板廠每畝690元/季、102省道綠化占地每畝500元/季兌現。

??在連城智谷·臨淄數字產業孵化中心（招商中心），記者從展廳墻上張貼的連城·臨淄智造小鎮高分子產業園一期《建設用地規劃許可》和《不動產權證》中均發現，核準項目占地面積60810.88平方米，用途為工業。另據該中心招商人員證實，截至目前，連城智谷·臨淄數字產業孵化中心獲批土地不足百畝。

??在這位招商人員看來，大規模“囤地”背后，是幸福連城集團為該項目未來占地千余畝規劃做儲備。

??產業勾地開發住宅項目

??“不止是蓋廠房，賣廠房”。有別于傳統產業地產，桓臺縣創智未來產業小鎮（以下簡稱“創智產業小鎮”）在對標產城融合中不僅深耕工業廠房，還兼顧商品房開發銷售。

??位于淄博桓臺縣上海路與裕民路交口西行路北的創智產業小鎮，從項目現場樹立起的“山東省‘雙招雙引’重點項目”“中小企業總部基地”“智能制造產業集群”等戶外宣傳標語中不難發現，“小鎮” 背景亮眼，釋放聚集產業要素信號明顯。

??然而，記者走進創智產業小鎮招商中心卻發現，對外宣稱總投資60億元、占地約1500畝、總建筑面積150萬平方米的產城融合工業小鎮，儼然為一個工業地產與住宅地產混搭開發項目。貼有“千畝產城大盤，再造城市副中心”等字樣的沙盤內，工業廠房與住宅樓盤模型布局錯落有致，分立道路南北兩側，兩者開發體量大體相當。

??創智產業小鎮招商中心置業顧問沙芳芳向記者表示，整體銷售過半的工業廠房(50年產權)項目為創智產業小鎮，目前累計獲批土地面積150064.05平方米，規劃建設（含獨棟）65棟，總建筑面積171357.07平方米，單體建筑面積800平方米至2400平方米，售價在3200元/平方米至5000元/平方米，一期14棟廠房已建成啟用；準現房在售的住宅（70年產權）項目為中南高科·創智花園（一期），占地53333平方米，11棟高層住宅樓已全部封頂，總建筑面積145549.1平方米，單套戶型面積99平方米至141平方米，平均售價6500元/平方米，目前創智花園僅剩少量住宅房源在售。

??淄博市政府相關負責人在其政府網站發表觀點時表示，中南高科公司是全國具有影響力的先進制造業產業集群投資運營商，擁有豐富的產業集群投資運營經驗和雄厚實力，其強大的品牌引領力和號召力，對資本、技術、信息、人才和產業發展具有強大吸附集聚作用。創智產業小鎮項目建設，必將為淄博承接優質資源、推動產業發展搭建起高質量平臺。

??然而，有著明確“產城融合”定位的創智產業小鎮，卻有了明顯房地產化傾向。

??“一邊發展產業，一邊銷售住宅，以此快速回籠資金，實現反哺產業的滾動開發模式現已過時”。亦有觀察者指出，許多進行專業化“產業地產”投資的開發商不顧產業地產的特殊性，抱著急功近利的態度進入產業地產領域，給產業地產的健康發展留下隱患。

??產城融合變“有城無產”

??與創智產業小鎮招商火熱相比，距其不足3公里車程的張店區淄博電子信息產業創新創業園（以下簡稱”淄博電子創新創業園“）更為蕭條和冷清。

??在近一上午時間里，淄博電子創新創業園招商中心門可羅雀，鮮有購房者前去光顧。這是記者于2021年12月28日在淄博電子創新創業園招商中心見到的場景。在招商中心房頂和墻體顯著位置懸掛了辦公、廠房租售的招商廣告，但招商中心工作人員很少能接到客戶咨詢電話。

??淄博電子創新創業園招商中心工作人員羅貝向記者表示，可租可售的房源為淄博電子創新創業園一期開發建設5棟（6層/棟）集辦公、生產、研發于一體的綜合體，其中，3棟為啟迪云數字產業賦能中心使用外，剩余2棟則用于對外租售。50年產權，面積從80平方米至2400平方米，銷售均價6300元/平方米。

??羅貝還告訴記者，因當地市場對工業廠房需要一個認知接受過程，以及當前樓市低迷等因素疊加影響，該項目（廠房）銷售并不順暢，因此可供選購房子比較多，甚至整層在售房源都有。

??記者經實地走訪發現，淄博電子創新創業園整體建筑空置率高企，除了標有“A1座和鑫一諾投資集團”的樓宇使用率相對較高外，其他樓宇均存在整層空置情況。或因長期閑置，該園區沿街2棟一樓的地面均已布滿厚厚灰塵。據了解，淄博電子創新創業園計劃總投資60333.19萬元，規劃總用地面積149715平方米，總建筑面積199150平方米，由淄博新仟禧機械科技有限公司投資建設。

??據張店區政府官網顯示，2018年3月下旬，淄博電子創新創業園開工建設，園區分三期開發，一期工程于2018年7月左右完工。此外，建設該園區的相關負責人還表示，園區將以微電子、電子商務、軟件研發、云計算和物聯網等領域企業的孵化培育為核心，打造全新的電子信息創業園區，提升電子信息產業發展的密度和廣度，更好服務淄博新舊動能轉換。彼時，美國多家企業已有了入駐意向，招商正在進行中。

??時至今日，在該園區入駐企業中記者并未發現有關聯美國的企業。在廠房空置率高企背后，園區創立之初所期望打造的產業“靴子”尚未落地。

??在羅貝看來，淄博電子創新創業園廠房銷售不暢和高空置率，主要原因是周邊園區“泛濫”造成產品嚴重同質化。該園區本身地處淄博科技工業園內（園中園），周圍還布局有淄博經濟開發區物聯網產業園、山東高速（淄博）信息產業園、啟迪未來科創小鎮等項目，形成一個龐大的工業廠房供應市場，以至于出現供大于需的尷尬現實。

??與之情況類似，周村·連城智造小鎮（一期）開發十余棟工業廠房，占地面積55675平方米，建筑總面積61802.11平方米，在建成啟用一年多時間里，同樣未形成相關產業集聚，廠房空置率居高不下。

??記者據不完全統計，截至2021年12月底入駐該“小鎮”投產企業不足10家，一些已購買廠房但未入駐企業已有了轉租的打算，紛紛在自持的廠房一層窗戶玻璃上貼出“吉房出租”信息。不僅如此，“小鎮”開發商也在沿街樓體打出巨幅“精品現房 即時入駐”“600平方米至6000平方米標準廠房”的廠房招商（銷售）廣告。與此同時，為銷售工業廠房而設立的招商中心至今仍在運營，依然為“小鎮”剩余房源招商做接待。