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??低迷徘徊的天津樓市或有新變化。

??4月20日，據天津市房地產業協會官微消息，為進一步促進房地產開發項目銷售，根據廣大房企需求，該協會舉辦了加快房地產開發的項目銷售工作座談會。天房集團、金僑控股、中建信和地產北方區域公司等多家房企參加了會議。

??從上述消息來看，會議研究了加快房地產開發項目銷售行業“津十條”政策，修改后將對外公布；協調建立了相鄰項目良性競爭機制；部署了制定規范商品房渠道銷售等規章。

??上述會議及相關政策的發布或將扭轉目前天津樓市低迷現狀。克而瑞研究數據顯示，2022年一季度，天津商品住宅成交面積150.22萬平方米，同比下降40%，為2014年以來同期最低值；供應面積82.98萬平方米，同比下降60%，微高于2020年第一季度。樓市去化周期已超2年。

??“除天津市和平區、南開區部分區域的學區房較為保值外，整個天津樓市非常低迷。新房方面，由于地價上漲，天津一手房房價近幾年始終保持在高位，但商品房庫存也持續走高。目前，天津商品住宅庫存（含新房和存量房）為3632萬平方米，是熱點一二線城市中庫存最高城市。”合富研究院高級分析師李興旺表示。

??“希望市場有一定起色。”天津一家本地房企營銷總經理表示。

??供銷量雙降

??貝殼研究院最新數據顯示，2022年一季度天津新房市場供應7626套，與2021年21426套相比，降幅達64.4%。截至目前，天津商品住宅中新房庫存為2470萬平方米，去化周期超2年。商品住宅成交面積150.22萬平方米，同比下降40%，為2014年以來同期最低值。

??據記者了解，與去年同期相比，2022年一季度天津四大片區成交量均有不同幅度下降；市區成交16.68萬平方米，同比下降19%；其他區域下降38%～53%。

??值得注意的是，各板塊發展并不均衡，成交量呈現冰火兩重天狀態。熱點板塊處于供不應求態勢，一季度主城區累計成交18萬平方米，其中受和平區學區效應帶動主城區成交量上漲；環城四區仍為天津市場成交主力區，1季度成交量近60萬平方米；遠郊五區成交量42萬平方米，同比降幅53%，薊州以價換量明顯，其中寧河1季度供應掛零。

??“受疫情影響，很多樓盤開工都做了順延，自然會影響工程進度，也使得開發商取得銷售許可證的時間變得相對不可控。”天津樓宇經濟協會秘書長趙陽表示，有部分開發商擔心到訪客戶數量不及預期，也影響了一些樓盤推盤節奏。

??“去年很多拿地企業沒法開盤，即使是開盤，營銷推廣作用也微乎其微，一旦疫情反復客戶不上門，只能通過渠道促進銷售。”上述天津一家本地房企營銷總經理表示。

??“進入2022年，樓市銷售并不順暢，購房者者觀望情緒濃厚，有些還是些有錢不著急的買主。”天津市東麗區某項目銷售人員表示，這部分客戶成交周期更長，目前，有近30%顧客在看，40%顧客因為擔心收入下滑推遲購買計劃。

??從供銷量來看確實不容樂觀，不過天津市房價依舊有小幅度增長。貝殼研究院數據顯示，3月，天津市新房成交均價為17647元/平方米，這是歷經8個月低位運行后出現的上揚。

??對于天津房價上揚，李興旺認為并不是市場回暖，是目前熱銷項目的產品結構和總價發生了變化。一季度，天津市場“現象級紅盤”中海和平之門成交139套，成交均價64405元/平方米，這些紅盤入市使得天津成交均價保住了原本的價格水準和梯度；也從側面反映了資金實力較強的購房者更傾向于選擇市區核心板塊置業。

??此外，天津土地市場也同樣出現緊縮。2022年天津第一批集中供地推出30宗地塊（29宗宅地+1宗商服），比去年首批集中供地數量下降56%；部分地塊起始樓面價相比去年也有所下降。

??“一季度供應縮減，土地端又控制了出讓量，但樓市整體在售庫存壓力依舊，且不包括潛在庫存。目前樓市低位運行，購房者觀望情緒依舊濃厚，疊加疫情影響，去庫存難度較大，隱性風險長期存在”趙陽說道。

??預計5月市場將出現回暖

??作為四大直轄市之一及“高考移民城市”，近幾年GDP增長并不明顯，人口吸引力有所下降，樓市也低迷徘徊。

??4月20日，天津市統計局發布一季度經濟運行情況。根據地區生產總值統一核算結果，一季度天津市地區生產總值為3538.52億元，按可比價格計算，同比增長0.1%。2021年，天津GDP1.57萬億元，離位居第十名的南京仍有600多億元差距。

??2021年全國人口普查數據顯示，天津常住人口為1373萬人，相對于2020年來說，減少了將近13.6萬人。實際上，2020年天津的人口已流失175萬，在全國2020年第七次人口數據普查時，天津人口只有1386萬。相對于2019年的1561萬，減少了100多萬人；濱海新區常住人口甚至為負增長。

??2021年8月，天津市又將高考報名條件由單一的“戶籍”調整為“戶籍+學籍”要求，打擊高考移民，導致很多外地戶籍放棄在天津買房定居。

??失去人口和高考教育資源優勢的天津，疊加疫情影響，房地產去化周期已超越一二線城市庫存紅色警戒線。

??為了調整樓市，此前，天津已多次明確要分區施策，支持居民改善住房需求。2月21日，天津市住房和城鄉建設工作會議針對住宅市場提出將繼續實施精準調控，做好供應結構調控，因區/因人/因房/因業創新調控機制；3月15日，津云又發布一則新聞，《分區施策！針對就近養老等需要，天津這樣支持居民改善住房》，再次明確了天津將分區施策。

??“一季度，中央多次發聲維穩樓市，居民按揭政策邊際改善，天津住建會議及官媒釋放積極信號，有利于促進樓市穩定向好。”戴德梁行天津分析部分析師李娜表示，隨著疫情穩定，天津市場正逐步走向正軌，前期積累的購房需求也將釋放，加之臨近“五一”，各大樓盤都會推出一定優惠，預計5月市場將加快回暖進度。