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??取消限購(gòu)3個(gè)月后，秦皇島再因樓市新政受到關(guān)注。

??7月13日，河北省秦皇島市政府印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的若干政策措施》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“措施”）。措施明確，將提高住房公積金最高貸款額度，單繳職工貸款額度上限調(diào)整為60萬(wàn)元，雙繳職工家庭貸款額度上限調(diào)整為80萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)綠色節(jié)能自住住房（二星級(jí)以上）貸款額度上浮10%；第二次貸款首付比例降低到不低于30%；延長(zhǎng)存量房貸款房齡控制線至30年。實(shí)現(xiàn)“一人購(gòu)房全家?guī)汀保胧╋@示，秦皇島市繳存人全款購(gòu)買(mǎi)本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支持子女購(gòu)房（只限一次）。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱公開(kāi)資料，發(fā)現(xiàn)該措施早于6月6日已印發(fā)，只是此前未被大范圍提及。在該措施涉及房地產(chǎn)部分，除上述有助于購(gòu)房者買(mǎi)房?jī)?nèi)容外，還有降低房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本的相關(guān)政策。

??值得注意的是，秦皇島也是全國(guó)范圍內(nèi)第一批公開(kāi)宣布全面取消限購(gòu)的城市之一。

??根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，秦皇島4月解除限購(gòu)后，價(jià)格并未企穩(wěn)回升，仍延續(xù)下降局面。2022年6月，秦皇島市商品房均價(jià)為11468元/平方米，環(huán)比下降2.7%。

??在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來(lái)，這類(lèi)政策原則上利好購(gòu)房者，減輕了符合條件的購(gòu)房者壓力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇根源不在于政策限購(gòu)嚴(yán)格，更多的是購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏信心。同時(shí)，秦皇島客群依賴(lài)于外地客戶(hù)，本地購(gòu)買(mǎi)力不足也是其樓市恢復(fù)阻礙。

??新政頻出 房?jī)r(jià)仍跌

??4月1日，秦皇島市人民政府發(fā)布公告，《秦皇島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》和《秦皇島市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》兩個(gè)文件規(guī)定的政策已經(jīng)不適合該市房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，經(jīng)決定，予以廢止。

??從這兩個(gè)政策內(nèi)容看，主要體現(xiàn)為限購(gòu)和限貸等內(nèi)容上。根據(jù)2017年秦皇島政策，外來(lái)人口購(gòu)房需要繳納1年社保，同時(shí)首套房首付比例為30％。據(jù)此可以認(rèn)為，此次秦皇島廢除了限購(gòu)政策，也對(duì)貸款首付政策進(jìn)行了放松。

??同日，秦皇島市房產(chǎn)交易服務(wù)中心發(fā)布消息，按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，購(gòu)買(mǎi)存量房（二手房）的購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房資格核驗(yàn)時(shí)只提供本人有效身份證件。

??到6月6日，秦皇島市政府印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)定全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的若干政策措施》更明確了“提高住房公積金最高貸款額度”“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄把娱L(zhǎng)存量房貸款房齡控制線至30年”等措施。

??諸多利好措施的出臺(tái)給秦皇島樓市帶來(lái)影響有限。

??根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，秦皇島4月解除限購(gòu)后，價(jià)格并未企穩(wěn)回升，仍延續(xù)下降局面，2022年6月，秦皇島商品房均價(jià)為11468元/平方米，環(huán)比下降2.7%。

??成交量方面，據(jù)秦皇島天悅機(jī)構(gòu)策劃透露，4月秦皇島商品房成交4.5萬(wàn)平方米，5月份商品房成交數(shù)據(jù)為6萬(wàn)平方米，相較1~3月份有一定增量。

??不過(guò)，多位秦皇島當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員向記者表示，“增量或來(lái)自以?xún)r(jià)換量。”

??一名當(dāng)?shù)孛襟w人士告訴記者，5月份以來(lái)，秦皇島多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)促銷(xiāo)。如秦皇島海港區(qū)杜莊興桐鑫城，5月底推出了特價(jià)房，售價(jià)僅為6666元/平方米，還送產(chǎn)權(quán)車(chē)位；5月29日，又有5985元/平方米特價(jià)項(xiàng)目推出，朋友圈經(jīng)紀(jì)人廣告號(hào)稱(chēng)“最低5萬(wàn)元買(mǎi)南北通透兩居”；海港區(qū)北部的盛秦北苑二期，目前在售精裝房8500元/平方米，毛坯房?jī)H售7700元/平方米。2020年底，盛秦北苑一期價(jià)格為10000元/平方米，項(xiàng)目二期比一期售價(jià)最高便宜了2300元/平方米。

??7月13日，記者通過(guò)“小紅書(shū)”等社交APP搜索“秦皇島 買(mǎi)房”等關(guān)鍵詞，發(fā)現(xiàn)不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掛出了“特價(jià)”“撿漏”的房源信息。

??記者通過(guò)電話聯(lián)系到一名當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在表示有購(gòu)房意向后，該經(jīng)紀(jì)人向記者坦言，有項(xiàng)目?jī)r(jià)格還可再談。

??對(duì)于秦皇島當(dāng)前樓市狀況，王小嬙表示，秦皇島主要以旅居地產(chǎn)為主，秦皇島客群依賴(lài)于外地客戶(hù)，雖然取消了限購(gòu)，但全國(guó)疫情并未完全消退，原先的客群出行受限，本地的購(gòu)買(mǎi)力不足也是其樓市恢復(fù)的阻礙。

??秦皇島地產(chǎn)興衰

??回顧這座海邊小城的樓市“興盛期”，繞不開(kāi)旅游業(yè)的發(fā)展。

??從經(jīng)濟(jì)上看，秦皇島GDP總量在河北省長(zhǎng)期處于后幾位，人均可支配收入也未達(dá)到國(guó)家平均線，并沒(méi)有太多亮點(diǎn)。但從位置和氣候、環(huán)境來(lái)看，秦皇島距北京280公里、距天津220公里，是河北省唯一的濱海城市，因此有了“長(zhǎng)城濱海公園”“京津后花園”的美譽(yù)。

??對(duì)于不少“80后”的北京人而言，小時(shí)候能去秦皇島海邊過(guò)暑假，一定能成為開(kāi)學(xué)后的一大談資。“那時(shí)候的秦皇島多以部隊(duì)干部療養(yǎng)為主。”

??2007年起，借助北方海濱城市這一特點(diǎn)，秦皇島樓市進(jìn)入“大躍進(jìn)”階段，以森林逸城、在水一方、東方明珠城為代表的樓盤(pán)，開(kāi)啟了秦皇島大盤(pán)時(shí)代，跨界、跨地營(yíng)銷(xiāo)模式盛行，秦皇島旅游地產(chǎn)進(jìn)入上升期。

??在這期間，秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展也并非一帆風(fēng)順。

??隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展，中國(guó)游客對(duì)旅游服務(wù)的質(zhì)量開(kāi)始變得挑剔起來(lái)。秦皇島的城市形象受制于療養(yǎng)的傳統(tǒng)格調(diào)和面向大眾的均質(zhì)化服務(wù)，也曾遭遇沖擊。

??2014年初，因大量項(xiàng)目供應(yīng)且未在短時(shí)間內(nèi)消化完，有媒體在報(bào)道中用“鬼城”描述秦皇島樓市，秦皇島一時(shí)陷入“鬼城危機(jī)”。關(guān)鍵時(shí)刻秦皇島召開(kāi)發(fā)布會(huì)及時(shí)進(jìn)行辟謠，幫助樓市進(jìn)入正軌。

??2015年開(kāi)始，不甘心被其他海濱城市所超越的秦皇島，開(kāi)始吸引更大規(guī)模的私人資本。在這個(gè)階段，以國(guó)際連鎖酒店和高級(jí)社區(qū)為代表，秦皇島開(kāi)始打造高端、文藝、小眾的形象。經(jīng)過(guò)最新一輪的改造后，一批“網(wǎng)紅”景點(diǎn)頻頻“出圈”，秦皇島新建立的海灘飛地對(duì)于北京度假客來(lái)說(shuō)，重新具有了吸引力。秦皇島從原來(lái)的“療養(yǎng)勝地”，一躍成為不少“北漂文青”的“精神家園”。

??同年，國(guó)內(nèi)進(jìn)入“房地產(chǎn)去庫(kù)存”元年，央行降息降準(zhǔn)。秦皇島也出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。這一年的秦皇島進(jìn)入了去庫(kù)存、大發(fā)展階段。

??此后，大批外來(lái)購(gòu)房者涌入秦皇島，秦皇島樓市“起飛”。即使在2017年經(jīng)歷了限購(gòu)等調(diào)控洗禮，到2019年，秦皇島房?jī)r(jià)還是邁進(jìn)了“萬(wàn)元時(shí)代”。

??直到疫情到來(lái)，秦皇島樓市再次“降落”。

??根據(jù)秦皇島樂(lè)居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年秦皇島市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，供需兩側(cè)大幅下滑，價(jià)格維持穩(wěn)定，漲幅明顯收窄，2021年秦皇島樓市成交套數(shù)為10474套，共計(jì)銷(xiāo)售面積108.26萬(wàn)平方米，成交金額為145.49億元。2021年度成交量成為近8年最低數(shù)據(jù)，約108.26萬(wàn)平方米成交數(shù)據(jù)環(huán)比下跌42%，較前7年成交面積低的2017年數(shù)據(jù)還下跌24%。近8年中成交面積較高的年度為2015年以及2016年，最高為237.35萬(wàn)平方米。

??房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1~12月份，秦皇島連續(xù)10個(gè)月新房與二手房同比下跌。

??市場(chǎng)信心待修復(fù)

??“其實(shí)，比起利好政策，我們更期待的是疫情早日結(jié)束，旅游能進(jìn)一步恢復(fù)。”上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，實(shí)際上，秦皇島本地居民購(gòu)買(mǎi)力比較有限。疫情之前，秦皇島諸多樓盤(pán)定位都是以度假為主的文旅項(xiàng)目，大多數(shù)客戶(hù)來(lái)自北京等一線城市。受疫情影響，很多潛在客戶(hù)出行受限，無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)，極大地影響了銷(xiāo)售。

??記者查閱秦皇島人民政府網(wǎng)站了解到，疫情前的2019年，秦皇島全市共接待游客7262.33萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1013.97億元；到2021年，秦皇島全年接待游客為3122.93萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入330.05億元。

??短短2年間，秦皇島接待游客及旅游收入減少了不止一半。

??上述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，疫情如果有所緩解，利好政策或許能幫助秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)。

??不過(guò)，也有人持悲觀看法。

??“疫情持續(xù)兩年，不少人的財(cái)富狀況、購(gòu)房觀念都有所變化，即使疫情緩解，秦皇島樓市依然面臨挑戰(zhàn)。”一名不愿具名的分析人士稱(chēng)。

??財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰認(rèn)為，當(dāng)下，人們面臨著收入來(lái)源的不確定性以及疫情控制的不確定性，對(duì)于使用杠桿買(mǎi)房會(huì)更加慎重。

??王小嬙也表示，雖然今年以來(lái)全國(guó)各地不斷松綁樓市政策，但是市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。整體來(lái)看，今年上半年市場(chǎng)仍不及去年同期。6月以來(lái)，各地松綁政策更加多樣化，如“以租換購(gòu)”“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄皥F(tuán)購(gòu)房”等來(lái)加速市場(chǎng)去化，這類(lèi)政策原則上利好購(gòu)房者買(mǎi)房，減輕了符合條件的購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇根源不在于政策限購(gòu)嚴(yán)格，更多的是購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏信心。

??北京建筑大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授蔡宗翰此前接受記者采訪時(shí)直言，利好政策短期內(nèi)有較強(qiáng)拉動(dòng)和刺激作用，但從中長(zhǎng)期看，城市自身發(fā)展規(guī)劃和需求才是起主要作用的，缺少需求什么都無(wú)從談起。

??值得注意的一點(diǎn)是，在秦皇島的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位。2021年，秦皇島市生產(chǎn)總值1843.76億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值239.51億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值657.09億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值947.16億元。