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??9月最后兩天，房地產市場迎來三大積極調控政策。

??首先是9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，由此23城打開了利率下調空間。隨后9月30日，央行決定下調首套住房公積金貸款利率。同時，財政部、稅務總局宣布換購住房個人所得稅退稅。

??從這三大政策本身來看，對改善客戶利好明顯，對剛需也有一定的促進作用。

??在政策輪番刺激下，市場對10月充滿期待。據CRIC對30個典型城市微觀數據項目調研顯示，房企普遍加大了折扣營銷，最高降價幅度在6-8折不等，在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下，來訪量均有不同程度的回升。

??我們認為，從“十一”期間部分熱點城市熱度回升來看，10月整體市場預期止跌企穩，未來成交還有一定的釋放空間。

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??9月最后兩天

??迎來三大積極調控政策

??三季度尾聲，樓市又迎來了重磅政策。

??首先是2022年9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。這意味著2022年底前，天津、石家莊等23城可以階段性下調或取消首套房貸利率下限。

??隨后9月30日，人民銀行發布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

??同日，財政部、稅務總局發文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??兩日內，房地產市場迎來三大積極調控政策，極大提升了市場信心。

??具體來看，首套房貸利率的下滑將在一定程度上減輕月供還貸的壓力，換購住房個人人所得稅退稅則明顯利好改善型客戶客戶，對剛需同樣也起到了一定的促進作用，對市場影響意義較大。

??在此背景下，各大房企紛紛加大了折扣營銷，不少城市在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下，來訪量均有不同程度的回升。

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??熱點城市“十一”

??期間市場熱度已率先升溫

??2022年10月1日-10月7日，房企營銷態度積極，部分熱點城市國慶期間推盤量大增，花樣營銷組合拳不斷。

??從CRIC調研的30個典型城市微觀數據項目來訪、認購數據情況來看，部分熱點城市已經率先升溫，部分核心區域項目漲幅已超去年同期。

??一線城市中，上海商品住宅成交面積1.9萬平方米，同比漲幅高達38%；北京市場熱度升溫且分化，據CRIC調研統計，2022年10月1日-7日期間北京主力在售新房項目認購套數1495套，約17萬平方米，同比去年上漲115%，區域分布熱度分化，熱銷項目集中在順義、昌平、朝陽；廣深整體成交相對還在底部。

??二線城市中，成都得益于疫情階段性控制，需求迎來了補償性釋放，同比增幅達到了90%，成都10月1日-7日期間熱門板塊促銷力度持續加大，核心項目到訪量均在100-200組不等，較前期基本翻番，去化基本在30-40套不等；長沙市場熱度提升，熱點板塊項目來訪和認購環比同樣均有所上升，購房者入市積極；2022年10月1日-7日期間共監控9個項目加推/平銷，共推出850套房源，去化437套，去化率51%，平均去化率同比去年同期上升3個百分點。

??武漢、重慶得益于房企“自救”動作頻頻，普遍加大了折扣營銷，“以價換量”效果顯著。2022年10月1日-7日期間武漢認購套數達343套，同比微增3%，重慶來訪量環比漲幅超2倍，達15751人次，轉化率為8%，認購量超1200套，達近8周峰值，看房客群增多，市場活躍度提升明顯。

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??中央持續加力穩地產

??新一輪政策救市潮或將來襲

??2022年至今，中央持續加碼穩地產，既給企業紓困，防范并化解企業償債風險，又給市場減壓，全面落實兩“支持”。

??自7月停工斷貸事件爆發以來，中央又出臺了一系列“保交樓”舉措，至此“保交樓”上升至政治局會議高度并與穩民生并列，2000億元政策性銀行專項借款啟用。7月中下旬，銀保監會多次表態，要協同地方政府，千方百計推動“保交樓”。

??此后，受疫情反復和外部環境影響，中國經濟依然承壓。中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤的題中之義。國常會4次部署房地產，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調向寬松積極漸進。

??9月最后兩日，三大積極調控政策出臺，整體市場信心開始回升，購房者觀望情緒也出現了一定程度的下降。

??從2022年至今已經發布的一系列地方政策來看，相較于單一政策，組合式托市政策全面發力、多點突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，有助于提振市場信心、穩定市場預期。

??9月最后兩日三大積極調控政策的發布目前已經對市場產生了一定的拉動作用，聯系到“930”迎來三大政策之際，杭州余杭區以街鎮區域放松限購門檻，疊加此前杭州蕭山已放開了部分街鎮區域限購，未來新一輪的地方救市政策或將來襲。

??展望未來，我們認為，10月整體市場預期止跌企穩，隨著政策層面持續釋放積極信號，各地強化保障整體市場穩定，這將使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。同時，受房企以價換量慣性影響，成交還有一定的釋放空間，年底或將出現“翹尾”行情。

??同時，隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，杭州、青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，未來預計將在需求端加碼救市政策力度，弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。需要注意的是，政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，短期內房地產市場將逐步回穩，但城市之間的分化也還將持續加劇。